المسئلة الثانیة عشرة/ الفصل الثالث/كتاب الإجارة

موضوع: كتاب الإجارة/ الفصل الثالث/ المسئلة الثانیة عشرة

المسألة الثانیة عشرة: لو حدث للمستأجر عذر في الاستيفاء كما لو استأجر دابة لتحمله إلى بلد فمرض المستأجر ولم يقدر فالظاهر البطلان إن اشترط المباشرة على وجه القيدية، وكذا لو حصل له عذر آخر.

ويحتمل عدم البطلان، نعم لو كان هناك عذر عام بطلت قطعا لعدم قابلية العين للاستيفاء حينئذ. [1]

بحث در این مسئله راجع به این است که عقد اجاره ای انجام شده بعدا یک عذری پیش آمد و مستاجر نتوانست از منفعت آن عین مستاجره بهره ببرد آیا اجاره همچنان صحیح است یا باطل می شود؟ اینجا چند فرع مطرح است، مرحوم سید دو فرع را مطرح کرده ولی دو فرع دیگر هم قابل طرح است، آن دو فرعی که مرحوم سید مطرح کرده را عرض کنیم:

فرع اول (علی وجه القیدیة): عذر خاص

این است که عقد اجاره ای باشد و مستاجر بر موجر شرط کند «علی وجه القیدیة» که من از اینجا استفاده می کنم، یا موجر بر مستاجر شرط بکند، بالاخره این شرط بر این عقد بیاید که فقط خود این آقا استفاده بکند نه کسی دیگر، و برای مستاجر یک مشکلی پیش بیاید مثلا مریض بشود و نتواند استفاده بکند یا یک مانع دیگری پیش بیاید مثلا او را زندان بیندازند، و اینجا چون شرط شده بود که «علی وجه القیدیة» باشد، یعنی «انتفاع خود مستاجر از عین» در اصل التزام به عقد آمده است، اما اگر «علی وجه الشرطیة» باشد می شود «التزام فی التزام» یعنی یک التزامی هست در درون آن التزام اصلی، ولی «علی وجه القیدیة» باشد یعنی در همان التزام اصلی هست کأنّ می گوید: «ما فقط این را می خواهیم، نه اینکه اجاره ای می خواهیم که شرطش این است که کنارش این هم باشد، نه از اول ما فقط همین را می خواهیم».

مثال برای قیدیت: تصریح بکند که فقط آقای زید از اینجا استفاده بکند، و بعد برای زید هم مشکل پیش آمد مریض شد یا زندان افتاد یا یک مشکلی دیگری پیش آمد که نمی تواند از استفاده کند آیا این اجاره صحیح هست یا این اجاره باطل است؟

فرع دوم (علی وجه القیدیة): عذر عام

اگر «عذر عام» پیش آمد فرض فرمایید که جنگ پیش آمد و همه فرار کردند و دیگر اصلا نمی شود سکونت کرد، یا مثلا بنا بود این شخص بارش را به تهران ببرد ، ولی الان نمی شود به تهران نزدیک شد تمام راه ها بسته هست برف آمده یا طوری بود که «عذر عام» آمد باشد، اینجا چه می شود آیا باطل می شود یا باطل نمی شود؟ مرحوم سید این دو فرع را ذکر کرده است. اما دو فرع دیگر را ذکر نکرد:

فرع سوم: علی وجه الشرطیة

شرط بکند ولی «لا علی وجه القیدیة»، فقط شرط خالی باشد، یعنی «علی وجه الشرطیة» باشد، مثلا تصریح کرد که فقط آقای زید از اینجا استفاده بکند، یا زن ها از این سالن استفاده بکنند، «قید» باشد از اول می گوید که من اینجا را به زید اجاره دادم، و غیر زید به هیچ وجه، پس از اول مشخص می کند که «قید» است، ولی اگر به زید اجاره داد و جزء شرایط نوشت که «زید از این استفاده بکند»، آن «شرط» است. پس فرق می کند.

فرع چهارم: اجاره داد بلا قید و بلا شرط

این است که به زید اجاره داده نه شرط کرده نه قید کرده، اگر برای زید عذری پیش آمد حکم چیست؟

بررسی چهار فرع

ما این ها را باید بررسی کنیم، فرع دوم سید را اول ذکر می کنیم:

بیان فرع دوم

این بود اینجا را به آقای زید اجاره داده که زید از اینجا استفاده کند بعد «عذر عام» پیش آمد به صورتی که اصلا نمی شود از این استفاده کرد، اینجا کأنّ همه می فرمایند که این اجاره باطل است؛ برای این کشف می شود که آن منفعت اصلا نبوده تا اینکه بخواهد تملیک بشود، پس وقتی «عذر عام» پیش آمد معنایش این است که آن منفعت اصلا نبوده نه اینکه خانه خراب شده، خانه جای خودش هست ولی نمی شود استفاده کرد مانعی پیش آمده که همگانی هست.

پس معلوم می شود آن منفعت نبوده و قابل تملیک هم نبوده است، وقتی منفعت قابل تملیک نبوده و این آقای مستاجر مالک آن منفعت نبوده چطور موجر تملیک بکند و اجرت بگیرد؟ فلذا اجاره باطل است. پس در صورت دوم که «عذر عام» پیش بیاید قطعا اجاره باطل است و همه همین را فرمودند.

بیان فرع اول: إنما البحث در آن فرع اول است، بحث این است که «عذر خاص» پیش آمد یعنی به آقای زید اجاره دادند و «علی وجه القیدیة» شرط کرده بودند که زید از اینجا استفاده بکند، یعنی ما اصلا به غیر زید این را اجاره نمی دهیم، نه اینکه شرط بکنند، اساسا اجاره ما روی این است، و غیر این را اصلا قبول نداریم.

مرحوم سید می فرمایند: اینجا هم باطل است، چنان در «عذر عام» باطل است اینجا هم باطل است.

احتمال صحت

ولی می فرمایند احتمال دارد بگوییم اینجا صحیح است. پس در آن «عذر عام» احتمال صحت اصلا نمی دهند ولی در این صورتی که «عذر خاص» است ولی قید بوده می فرمایند که اینجا هم باطل است ولی احتمال صحت هست، می شود از کلام سید فرقش را هم فهمید که کأنّ در آنجا کشف می کند اگر «عذر عام» باشد اصلا منفعتی نبوده تا تملیک بشود، اینجا ممکن است بگوییم منفعت بوده، حالا این آقا برایش مشکلی پیش آمد و مریض شد. پس با «عذر عام» فرق دارد.

پس بنابراین در این صورت که «عذر خاص» پیش آمد مثلا زید برایش مریضی پیش آمد که نمی تواند استفاده بکند اجاره باطل می شود.

دلیل بطلان

چون اینجا منفعتی در کار نبوده تا این آقا بتواند استفاده بکند.

در این صورتی که «عذر خاص» پیش آمد علما دو طائفه شدند:

أولی: مرحوم صاحب عروه، نائینی و خوانساری «رضوان الله علیهم» فرمودند: باطل است.

ثانیه: در مقابل مرحوم آقای خوئی [2] ، آقای بروجردی [3] ، آقای گلپایگانی[4] و امام خمینی «رضوان الله علیهم» می فرمایند: در این صورتی که قید بوده ولی «عذر خاص» پیش آمد نه «عذر عام»، اینجا صحیح است.

وجه صحت

بیان اول: توجیه مرحوم آقای خویی

مرحوم آقای خویی وجه صحت را این طوری بیان کرده است: آن چیزی که الان با «عذر خاص» از بین رفته است ساکن شدن زید است، مثلا زید الان مریض شده و دیگر نمی رود آنجا ساکن بشود یا نمی تواند سوار این اسب بشود، پس «راکبیت و ساکنیت» زید از بین رفت اما اجاره برای «قابلیت سکونت» بوده است، و این «قابلیت» الان هست، پس برای «مرکوبیت» بوده نه برای راکبیت، و مرکوبیت الان هست.

پس اگر آن منفعتی که مورد اجاره بوده «ساکنیت» این آقا بود اجاره باطل است؛ چون کشف می کنیم چنین منفعتی نبوده است، به دلیل اینکه این آقا نمی تواند ساکن بشود چون مثلا در زندان است. پس بنابراین اینجا اجاره باطل می شود. ولی می فرمایند: اجاره به «ساکنیت» نمی خورد اجاره به «مسکونیت» می خورد، و «مسکونیت» هم الآن هست.

پس بنابراین اگر «ساکنیت» باشد آقای خویی می فرمایند: اجاره باطل است، و «ساکنیت» مورد اجاره نیست «مسکونیت» مورد اجاره است. می فرمایند ولذا احتمالی که سید گفت «ويحتمل عدم البطلان» همین احتمال درست است.

عبارت سید خویی

أنّ المصحّح للإجارة إنّما هي الحيثيّة القائمة بالعين كمسكونيّة الدار ومركوبيّة الدابّة ونحوهما، فإنّها التي يملكها المؤجر و تكون تحت تصرّفه و سلطانه.

وأمّا الحيثيّة القائمة بالمستأجر والمنتزعة من فعله الخارجي كالساكنيّة والراكبيّة فلا مساس‌ لها بالمؤجر، فلا تصلح لأن تقع مورداً للأُجرة، و المتعذّر في المقام إنّما هي الحيثيّة الثانية دون الاُولى.

فما هو مورد للإجارة أعني: القابليّة للسكنى لا تعذّر فيه، وما فيه التعذّر لم يقع مورداً للإجارة، ولا يقاس المقام بالعذر العام، ضرورة أنّ عموميّة العذر تستوجب سقوط العين عن قابليّة الانتفاع كما عرفت، وليس العذر الخاصّ كذلك بالضرورة.

فما احتمله في المتن من عدم البطلان هنا هو الأظهر، فإنّ المناط في الصحّة كون المنفعة في نفسها قابلة للتملّك وهو متحقّق في المقام، فلا يستوجب العذر المزبور عدم الصحّة، كما لا يستوجب ثبوت الخيار كما لا يخفى. [5]

مرحوم خویی می فرمایند: احتمالی که سید فرمود درست است، این مورد اجاره نبوده موجر چه کار دارد آن آقا ساکن بشود یا نشود، پس حیثیت قابلیت ساکنیت معتبر است، و الان قابلیت ساکنیت هست و از بین نرفته است.

توضیح مطلب

این است که منفعتی که قائم به مستاجر است اصلا در اختیار این نیست که بیاید مثلا مورد اجاره قرار بدهد، منفعت قائم به آن مال و ملک را می شود اجازه داد، منفعت قائم به مستاجر معنا ندارد؛ برای اینکه تملیک «منفعت شخص» به «نفس شخص» می شود، کأنّ گفته: من ساکنیت شما را به شما تملیک می کنم، ساکنیت من به شما چه ربطی دارد که شمای موجر بیاید آن را به من تملیک بکنید و پول بگیرید؟ آن چیزی که به موجر ربط دارد منفعت آن عین است نه منفعتی که مربوط به من مستاجر است، منفعت خود شخص را به خود شخص تملیک نمی کنند. این توضیح بیان آقای خویی.

بیان دوم: توجیه استادسبحانی

توضیح دیگر بیان آقای خویی و دیگر بزرگانی که مثل استاد سبحانی قائل به صحت هستند:

استاد سبحانی در تعریف اجاره یک مبنای خاصی دارند، یعنی بستگی دارد شما اجاره چطور تعریف می کنید؟

مرحوم سید فرمودند: الإجارة: هي تمليك عمل أو منفعة بعوض؛ ويمكن أن يقال إن حقيقتها التسليط على عين للانتفاع بها بعوض. [6]

استاد سبحانی می گویند: این تعریف درست نیست؛ چون شما که نمی گویید: «ملکتک منفعة الدار»، بلکه می گویید: «آجرتک الدار»، اصلا اجاره را روی خود عین می برند، و سلطه بر عین قرار می دهد، نه اینکه بگویید: من منفعت را به شما منتقل کردم، می گویید این سلطه بر عین را به شما منتقل کردم در مقابل این مبلغ، و سلطه بر عین که حاصل است؛ چون ما که جلوی آقای مستاجر را را نمی گیریم برود استفاده بکند.

پس بیان دومی که می توانیم اینجا بگوییم این است که اصلا تعریف اجاره «تملیک منفعت» نیست، اصلا ربطی به منفعت ندارد، تملیک سلطه بر عین است، تسلیط بر عین است، لذا می گوید «آجرتک الدار»، و سلطه بر عین هم حاصل است، حالا این آقا بتواند استفاده کند یا مریض باشد ما سلطه و کلید را در اختیارش گذاشتیم.

خلاصه: در بیان اول باید یک تفصیل و تفکیکی قائل می شدید، آیا منفعت شخص را می گویند یا منفعت عین را؟ این طوری جواب می دادید، ولی اینجا اصلا می گویند منفعت که مورد اجاره و مورد تملیک نیست، بلکه سلطه بر عین تملیک است، و سلطه بر عین که دیگر فرق نمی کند اینجا هست. پس بنابراین ولو «عذر خاص» پیش آمد و این آقا نتوانست استفاده بکند اجاره صحیح است.

اشکال استاد هاشمی

ولی استاد هاشمی می فرمایند: اینجا عرفا، واقعا گاهی منفعت منسوب به مستاجر را مورد اشاره قرار می دهند و گاهی منفعت منسوب به عین را، مثلا می گویند فقط خانم ها از اینجا استفاده بکنند، و موجر هم می گوید که این را ما برای خانم ها اجاره می دهیم. یا مثلا به روحانی ما این ها را می دهیم این طور نیست که شما قابلیت سُکنا، قابلیت سکنا درست است. پس منفعت گاهی اضافه می شود به عین و گاهی هم اضافه می شود به مستاجر که ما به طلبه اجاره می دهیم.

عبارت مرحوم استاد هاشمی

وثانياً: بالحل، وحاصله: انَّ المباشرة كما يمكن ان تلحظ قيداً للحيثية القائمة بفعل المكلف كذلك يمكن ان تلحظ قيداً للحيثية القائمة بالعين، فان المسكونية قد تكون مسكونية الدار لزيد أو للرجال مثلًا وقد تكن مسكونية الدار لعمرو أو للنساء مثلًا، فكون المصحح للاجارة هو الحيثية القائمة بالعين لا القائمة بالمكلف لا يعني عدم معقولية أخذ المباشرة في متعلق الاجارة بنحو القيدية. [7]

پس اینکه آقای خوئی و دیگر بزرگان گفتند «صحیح است؛ برای اینکه آن مسکونیت همواره هست و با عذر از بین نمی رود» می گوییم: از بین می رود؛ چون ممکن است منفعت را اضافه کند به مستاجر و این عرفی هم هست. و لذا باید ببینیم که در متن اجاره آیا این منفعت را اضافه به عین کردند، یا به مستاجر اضافه کردند، طبق آن اجاره ما باید قضاوت کنیم.

ما در فرض قیدیت بحث می کنیم، در فرض قیدیت آقای خوئی و آقای گلپایگانی و امام و برخی بزرگان گفتند: صحیح است، بیان صحت این است که آن چیزی که مورد اجاره است قابلیت سکنا هست و این که عوض نمی شود ولو شما عذر پیدا کردید.

مرحوم آقای هاشمی از این جواب می دهند و می گویند که گاهی اصلا منفعت را به مستاجر اضافه می کنند. پس باید متن عقد را نگاه کرد، اگر متن عقد طوری هست که به مستاجر اضافه کردند اگر مستاجر عذر پیدا کرد این اجاره باطل می شود؛ چون معلوم شد آن چیزی که مد نظرش بوده این نیست، مثلا الان طلبه نیست یا طلبگی را استعفا داد. بعد از اینکه اجاره داد خدای نکرده فردایش رفت از طلبگی خارج شد. حکم این مسئله چطوری است؟

ظاهرا فرمایش آقای هاشمی فرمایش دقیقی است، و عرفا هم همین را می پذیرند و لذا قائل می شویم که آنجایی که «علی وجه القیدیة» به مستاجر اضافه کردند این اجاره باطل است؛ چون معلوم می شود که چنین چیزی نبوده است.

بیان فرع سوم

فرع بعدی «لا علی وجه القیدیة بل کان شرطا»، مثلا گفت آقای زید شما آدم خوبی هستی من این خانه را اجاره می دهم، گفت «این خانه را برای سکونت اجاره می دهم» و این را ضمن شروط «لا علی وجه القیدیة» در عقد آورد، که خودت از این استفاده بکنی. اینجا چطور؟

اینجا شرط گاهی از طرف موجر هست، و گاهی از طرف مستاجر هست:

صورت اول: اگر از طرف مستاجر بود مثلا مستاجر شرط کرده بود که «این را خودم استفاده می کنم» اگر مریض شد موجر خیار تخلف شرط دارد؛ چون شرط را خود مستاجر گذاشته بود که من از این استفاده می کنم. پس در طرف مستاجر مسئله روشن است.

صورت دوم: إنما الکلام اگر از طرف موجر بود که گفته: اینجا را من به زید می دهم ولی به شرط اینکه فقط خودش استفاده بکند، اینجا فیه أقوال أربعه است:

قول اول (مرحوم نائینی): صحت

عقد صحیح هست و اگر یک وقت آن آقای مستاجر مریض شد حق فسخ برای آقای موجر پیدا می شود.

عبارت مرحوم نائینی

أمّا لو شرط علیه المباشرة فی الاستیفاء فالظاهر تخیّر المؤجر حینئذٍ بین فسخ العقد و إسقاط شرطه، و یطّرد الوجهان فی موت المستأجر. [8]

قول دوم: بطلان

این است که بگوییم باطل است؛ چون معلوم می شود که اصلا چنین منفعتی نبوده است، وقتی این آقا مریض شد معلوم شد که اصلا منفعتی نبوده است و او هم این منفعت را شرط کرده بود.

لا یقال: این «شرط» بود «قید» که نبود!

یقال: این «شرط» نتیجه اش این است که این خانه خالی بماند، اگر بخواهد به این شرط عمل بکند لازمه اش این است که پول پرداخت کند در مقابل معوضی که به دستش نمی رسد و این «اکل المال بالباطل» می شود. پس این عقد باطل است.

قول سوم: بطلان

این است که این شرط باطل می شود؛ چون قابلیت عمل ندارد، گفته است: خودت بنشین و الان نمی تواند مریض شده، این قابلیت عمل ندارد پس شرط باطل است برای اینکه تعذر العمل دارد، شرط باطل است و هر دو «خیار» پیدا می کنند به جهت تعذر العمل بالشرط، موجر می گوید: آقا ما شرط کرده بودیم، مستاجر هم می گوید: ما هم شرط کرده بودیم، پس چون به شرط عمل نمی شود هم آقای موجر هم آقای مستاجر حق فسخ دارند. این را مرحوم علامه در قواعد فرموده است.

گفتند که اینجا اگر بخواهد اجاره صحیح باشد «غرض معاملی» از بین می رود «غرض معاملی» این بود که پول بدهد تا یک منفعتی به دست بیاورد، اگر این آقا بخواهد همین طوری صبر کند که «غرض معاملی» نیست، و «غرض معاملی» نباشد هر دو حق فسخ دارند.

تبیین مرحوم شاهرودی از بیان علامه

وان كان من قبل الموجر بانْ اشترط ان لا يسكن غيره في الدار بل يسكن بنفسه فالتخلف يحصل اذا ما أسكن غيره في الدار، اللهم الّا اذا قيل انّه مع تعذر سكونته لا يكون الشرط المذكور صحيحاً، لانَّ نتيجته اشتراط بقاء الدار فارغة، وهذا خلاف الغرض المعاملي من المعاملة فيبطل الشرط، فيكون للمؤجر الخيار ايضاً، وهذا هو وجه ما ذكره في القواعد من ثبوت الخيار لهما معاً. [9]

نظر چهارم (مرحوم خویی): صحت

عبارت مرحوم خویی

وجه الشرطيّة بأن كانت الإجارة واقعة على جامع المنفعة كمطلق الركوب أو السكنى مشروطاً بكون المتصدّي لها خصوص المستأجر على سبيل الالتزام في ضمن الالتزام، فحيث إنّ الشرط المزبور متعذّر الحصول حسب الفرض فلا جرم يدخل المقام تحت كبرى الشرط الفاسد، والصحيح في مثله بطلان الشرط وصحّة العقد وإن قيل بالإفساد أيضاً. وعلى أيّ حال، فيجري عليه حكم تلك المسألة. [10]

ایشان می فرمایند: بعد از اینکه روشن شد این قابل عمل نیست شرط باطل است، ولی عقد صحیح است، و شرط فاسد، مفسد عقد هم نیست، ما در جای خودش بحث کردیم که شرط فاسد مفسد عقد نیست، شرط که فاسد شد کنار می رود یعنی کأن لم یکن تلقی می شود، کأن لم یکن که شد عقد سر جای خودش هست فلذا به عقد باید عمل بکند.

عرض می کنیم: این نظیر آن بحثی هست که در آن فصل قبل راجع به موت مستاجر مطرح کرده بودیم، اگر مستاجر از دنیا رفت عقد چه می شود؟ آنجا هم اتفاقا شرط کرده بودند که خود مستاجر از این خانه استفاده بکند، مستاجر بیچاره هم سکته کرده و از دنیا رفت، اینجا باید چه کار کنیم؟ همانجا هم این بحث بود که آیا اجاره باطل است؟

آقای خویی فرمود این اجاره صحیح است اشکال ندارد، ورثه خودشان به عنوان انباری یا منزل یا مغازه استفاده بکنند.

ما عرض کردیم: استفاده به عنوان انباری و مثل آن خلاف فرض است، صحبت این است که گفته: شخص این مستاجر استفاده بکند و این آقا هم که مرده است.

پس بنابراین این اقوال چهارگانه در صورتی که آقای موجر شرط کرده که شخص این آقا استفاده بکند آیا صحیح است یا صحیح نیست؟

ما طبق آن چیزی که آنجا عرض کردیم و اینجا هم عرض می کنیم: اگر بخواهد صحیح باشد معنایش این است که این آقا پول بپردازد و نتواند استفاده بکند، و این گفتیم خلاف آن «غرض معاملی» هست، و لذا اینجا باید حکم به بطلان بشود.

نظیر همان مسئله ای که خود سید فرمود که این شخص دندانش خوب شد و دیگر اصلا نیاز به کشیدن ندارد، سید فرمود: باطل می شود. پس در همین مسئله ما باید نظر سید را تقویت بکنیم، که فرمودند «علی وجه القیدیة» این اجاره باطل می شود.

ما «علی وجه الشرطیة» را هم اضافه می کنیم و عرض می کنیم که چه «علی وجه القیدیة» باشد چه «علی وجه الشرطیة» این اجاره باطل می شود.