کیفیت تقسیط اُجرت در موارد فسخ اجاره

موضوع: کیفیت تقسیط اُجرت در موارد فسخ اجاره

فرع پنجم: کیفیت تقسیط اُجرت در موارد فسخ اجاره

پنجمین فرع از مسأله‌ي بیست و یک در بیان کیفیت تقسیط اُجرت در موارد فسخ اجاره است. مثلاً زید ماشیني را در سال به 100 هزار تومان اجاره کرده است، بعد از شش ماه معلوم شده است که اجاره‌ي این ماشین 70 تومان بوده است؛ تبعاً زید مستأجر خیار غبن دارد، تقدّم الکلام در مسأله‌ي چهارده که مغبون حق فسخ دارد. در این فرض زید اجاره‌ي ماشین را فسخ کرده است، به دنبال این فسخ زید مستأجر از 100 تومان چه مقدار از موجر أخذ مي‌کند؟

فرض کنید اجاره واقع شده است یک ساله اما سر شش ماه خیار تبعّض صفقه پیدا شده است. مستأجر استناد به خیار تبعّض صفقه فسخ کرده است، حالا که فسخ کرده است نحوه‌ي أخذ اُجرت از موجر چگونه است؟ یا خیار شرط داشته است فسخ کرده است، خیار عیب داشته است فسخ کرده است. کل مواردی که اجاره به سببي از اسباب، آن سبب تبعّض صفقه باشد، عیب باشد، خیار تخلّف شرط باشد، خیار تعذّر تسلیم باشد، پس از فسخ چه باید کرد؟تمام اُجرت المسمي گرفته بشود؟ بعض از اُجرت المسمي گرفته بشود؟

این فرع پنجم در تحریر به دنبال فرع چهار بیان شده است. عبارت سیدنا الاستاد اینگونه است:

و هكذا الحال في كل مورد حصل الفسخ أو الانفساخ في أثناء المدة بسبب من الأسباب.[1]

اثناء مدت، مدت را یک ساله فرض کنید، اول هفت ماه فسخ شده است، اسباب فسخ مختلف است کما اینکه اسباب بطلان هم مختلف است. این فرع به دنبال فرع چهارم بیان شده است که اگر سبب بطلان اجاره، تلف عین مستأجره بوده است چه باید کرد؟ تلف عین مستأجره که موجب بطلان است نحوه‌ي أخذ اُجرت دو کیفیت داشت، به نسبت زمانین أخذ بکند نصفاً فنصف، یا به نسبت به قیمیتن أخذ بکند کما تقدّم. با توجه به آن فرع با هکذا روشن شد که چه مي‌خواهد بگوید.

مي‌گوید آنچه که ما در مورد بطلان اجاره از ناحیه‌ي تلف گفتیم در کل موارد اجاره که باطل است همین است نظریه. 1. این حکم اختصاص به بطلان از ناحیه‌ي تلف ندارد. في کل مورد التلف همین است. 2. این حکم اختصاص به مورد بطلان ندارد، در مورد فسخ هم حکم همین است. حالا فسخ از ناحیه‌ي تبعّض صفقه باشد، از ناحیه‌ي خیار شرط باشد، از ناحیه‌ي خیار عیب باشد، از ناحیه‌ي خیار تعذّر تسلیم باشد فرقي نمي‌کند.

در رابطه با این فرع دو مطلب را توجه داشته باشید:

1. حاشیه‌ي سیدنا الاستاد با تحریر مخالفت دارد.

2. در مسأله‌ي نوزده ما دو تنبیه وعده کرده بودیم که بحث بکنیم، يکي از آن دو تنبیه تقدّم الکلام در همان مسأله. تنبیه دوم مجال نشد، ایام تعطیلی ماه محرم بود، وعده دادیم که در مسائل آینده بحث کنیم، آن تنبیه دوم همین بحث است که این باید تنقیح بشود که چه باید گفت. غرض اینکه آن وعده‌اي که در آنجا دادیم اینجا باید روشن بشود، که البته اگر اینجا روشن شد از مسأله‌ي هیجده به بعد مورد ابتلاء است. ما چون بحث مشکل بود اصلاً آنجا مطرح نکردیم و علي طریق واحد بحث کردیم که تا اینجا توضیح داده بشود، اما آنجا هم بحث سرایت مي‌کند.

اقوال چهارگانه در مسأله

در این فرع چهار احتمال بلکه چهار نظریه است:

نظریه اول: أخذ بالنسبه مطلقا

اولین نظریه این است که حکم مورد فسخ حکم موارد بطلان است. یعنی در یک فرض نسبت بین زمانین در نظر گرفته مي‌شود، از اُجرت برگردانده مي‌شود. مثلاً در این مثال شش ماه اجاره صحیح بوده است، شش ماه اجاره فسخ شده است، نسبت مدتي که اجاره باطل بوده است و نسبت مدتي که اجاره صحیح بوده است نصف است، تبعاً در فرض شما که اجاره 100 تومان بوده است، 50 تومان پیش آقاي موجر مي‌ماند و 50 تومان به مستأجر برمي‌گردد.

در فرض دوم نسبتین ملاحظه مي‌شود که در جلسه‌ي گذشته توضیح داده شد. مثلاً اگر شش ماه دوم به ایام زیارتی برخورد کرده است، ایام زیارتی اجاره دو مقابل بوده است، اگر دو مقابل بوده است ثلث و ثلثین مي‌شود در یک فرض نصف از 100 تومان بر مي‌گردد و در یک فرض دو سوم از 100 تومان بر مي‌گردد.

این یک نظریه، این نظریه یعنی حکم فسخ، حکم بطلان اجاره را داشته باشد نُسب إلي المشهور و اختاره سیدنا الاستاد في التحریر.

و هكذا الحال في كل مورد حصل الفسخ أو الانفساخ في أثناء المدة بسبب من الأسباب.[2]

کما اینکه مرحوم محقق در شرایع همین نظریه را انتخاب کرده است. جواهر، جلد 27، صفحه 287:

أما لو انقضى بعض المدة ثم تلف، أو تجدد فسخ الإجارة بسبب من أسبابه صح فيما مضى، و بطل في الباقي كتلف بعض المبيع و حينئذ ف‌يرجع‌ من الأجرة بما قابل المتخلف من المدة.[3]

اگر اجاره 100 تومان بوده است 50 تومان به حساب آن شش ماه گذاشته مي‌شود و 50 تومان هم به حساب آن شش ماه آینده بر مي‌گردد. البته فرض را ببرید که تساوي اجاره در أزمنه‌ي مختلفه بوده است و إلا در آن فرض دیگر محقق هم نمي‌گوید.

این یک نظریه و لذا مرحوم سید هم در عروه این نظریه را نسبت به مشهور داده است:

إذا حصل الفسخ في أثناء المدّة بأحد أسبابه تثبت الأُجرة المسمّاة بالنسبة إلى ما مضى، و يرجع منها بالنسبة إلى ما بقي كما ذكرنا في البطلان على المشهور، و يحتمل قريباً أن يرجع تمام المسمّى.[4]

پس مشهور این را مي‌گویند؛ اگر ما هم مي‌گوئیم سیدنا الاستاد این را مي‌گوید به حساب تحریر مي‌گوئیم این را مي‌گوید، در حاشیه‌ این را نمي‌گوید. این یک نظریه محقق مي‌گوید، سیدنا الاستاد مي‌گوید، مشهور علي ما نقله السید مي‌گویند.

نظریه دوم: برگشت تمام اُجرت مطلقا

دومین احتمال یا نظریه این است که در موارد بطلان و موارد فسخ تمام الاُجرة برگردد، يعني در این مثال شما 100 تومان از موجر گرفته بشود و به مستأجر داده بشود. بعد از اینکه تمام اُجرت به مستأجر داده شد مستأجر شش ماه از منافع ماشین موجر استفاده کرده است. این استفاده نمي‌شود هدر برود، چه کار باید کرد؟ باید گفت آقاي مستأجر اُجرت المثل استفاده‌ي از ماشین در این شش ماه به موجر بدهد.

نتیجه‌ي این احتمال دوم این است که تمام اُجرت گرفته بشود، آقای مستأجر اُجرت المثل را به موجر بدهد. این احتمالي است که مرحوم سید در عروه داده است و خود ایشان فرموده است که این احتمال بعیدٌ است:

بل يحتمل أن يكون الأمر كذلك في صورة البطلان أيضاً، لكنّه بعيد.[5]

نظریه سوم: در موارد بطلان أخذ بالنسبه و در موارد فسخ برگشت تمام الاُجره

سومین نظریه این است که بین موارد فسخ و بطلان فرق گذاشته بشود و آن فرق این است که در موارد بطلان أخذ بالنسبة بشود، در موارد فسخ تما اُجرت از موجر گرفته بشود و اُجرت المثل داده بشود. این احتمالي است که مرحوم سید در عروه انتخاب کرده است، مرحوم نائینی ايضاً در حاشیه‌ي بر عروه انتخاب کرده است، ملاحظه کنید عروه صفحه 41، مسأله 5:

و يحتمل قريباً أن يرجع تمام المسمّى و يكون للمؤجر اجرة المثل بالنسبة إلى ما مضى، لأنّ المفروض أنّه يفسخ العقد الواقع أوّلًا و مقتضى الفسخ عود كلّ عوض إلى مالكه.[6]

مرحوم نائینی در این یحتمل اینگونه فرموده است:

بل هو المتعيّن و لم يعلم ذهاب المشهور إلى خلافه.[7]

إن قلت: مشهور این را نمي‌گویند. ایشان مي‌فرماید نه، مرحوم سید مي‌فرماید مشهور گفتند، چه کسی گفته است که مشهور گفته است؟ سید نسبت به مشهور داده است، اما واقعاً مشهور هم این را گفته‌اند؟ مرحوم نائینی مي‌فرماید ما چنین شهرتی احراز نکرده‌ایم، چنین شهرتی حد أقل مسأله‌ي اینجا احراز نشده است، بناءً علي هذا علي القاعده باید مشي کرد، علي القاعده نتیجه تفصیل است بین موارد بطلان و موارد فسخ الإجارة. ظاهر عبارت مرحوم نائینی این است، این فسخ خیار غبن بوده است حکمش این است، خیار عیب بوده است حکمش این است، خیار تعذّر تسلیم است حکمش این است، خیار تبعّض صفقه است حکمش این است. یعنی فرق نمي‌کند بین خیاراتی که من اول الأمر بوده است حالا فسخ انجام گرفته است، یا خیاراتی که اسباب فسخ در بین پیدا شده است، مقتضاي اطلاق فرمایش سیدنا الاستاد في التحریر و مرحوم نائيني في التعلیقة این است که لا فرق بین آن خیارات و این خیارات. ضابط این است موارد فسخ اصل اُجرت بر مي‌گردد، موارد بطلان أخذ بالنسبه مي‌شود.

نظریه چهارم: برگشت تمام اُجرت اگر سبب فسخ از اول بوده، أخذ بالنسبه اگر سبب فسخ در اثناء آمده

نظریه یا احتمال چهارم مي‌گوید کل موارد فسخي که سبب فسخ من اول الأمر بوده است، کل این موارد تمام اُجرت برگردد، مثلاً در مثالي که ما عرض کردیم در ماه ششم فهمیده است که سرش کلاه رفته است، سبب فسخ از اول بوده است، کلاه از اول اجاره بر سرش رفته است این آقا تا الآن نمي‌دانسته، یا اگر در ماه ششم فهمیده است که این ماشین عیبی داشته است که حالا ظاهر شده است. در ماه ششم علم به عیب پیدا کرده است، اما اهل خبره مي‌گویند این عیب از شش ماه قبل بوده است. الآن در ماه ششم این آقا خیار دارد اما سبب خیار چه بوده؟ من اول الأمر بوده. از شش ماه قبل بوده، از اول زمان اجاره بوده است. کل این موارد مي‌گوید ما قائل بشویم که تمام اُجرت بر مي‌گردد. تمام اُجرت به مستأجر داده بشود و مستأجر اُجرت المثل شش ماه گذشته را به موجر بدهد.

و کل مواردی که سبب فسخ در بین مدت پیدا شده است، تقدّم الکلام موجر عین را تحویل داده است، ماشین را تحویل داده است، شش ماه که گذشته است آمده است ماشین را غصب کرده است. به مجرد اینکه موجر ماشین را غصب کرد، برای مستأجر خیار ثابت است تقدّم الکلام. تبعاً در این مثال سبب خیار چه وقت آمده است؟ در بین مدت آمده است دیگر، بعد از شش ماه پیدا شده است، بعد از شش ماه این آقا ماشین را غصب کرده است. در اینجا ما بگوئیم أخذ بالنسبه بشود، یعنی در شش ماه گذشته شش ماه آینده ملاحظه‌ي نسبت مي‌شود، اگر نسبت نصف بود، نصف از اُجرت بر گردد، اگر نسبت ثلث بود، ثلث برگردد، اگر خمس بود خمس برگردد. روشن شد؟

پس تارةً سبب فسخ من اول الأمر بوده است و اُخری سبب فسخ در بین پیدا شده است، خیار شرط داشته است در طول زمان شش ماه اعمال خیار مي‌کند.

این نظریه‌ي چهارم مي‌شود. این نظریه را جماعتي از محققین منهم مرحوم سید اصفهاني، منهم سیدنا الاستاد في التعلیقه، منهم مرحوم آقای بروجردی، منهم مرحوم آقاي سید عبد الهادی و جماعت دیگری این نظریه را دادند. ملاحظه کنید این حواشی را:

الشهرة غير ثابتة و الاحتمال المذكور قريب في بادئ النظر فيما كان منشأ الخيار ثابتاً حين العقد و تبيّن في الأثناء و لكن فيه إشكالات عويصة لا يسعه المقام و المسألة تحتاج إلى مزيد تأمّل. (البروجردي).[8]

هذا هو الأقوى فيما إذا كان حقّ الفسخ و الخيار بسبب كان حين العقد كما إذا تبيّن الغبن أو وجد العيب السابق و أمّا مع عروض ذلك في الأثناء فالأقوى هو التوزيع. (الإمام الخميني).[9]

اینجاست که مخالف با تحریر است. در تحریر مي‌فرماید بسبب من الأسباب توزیع است، در تعلیقع مي‌گوید نه، اگر سبب در بین آمده است تقسیط است و اگر سبب من اول الأمر بوده است برگرداندن کل اُجرت است.

إذا كان سبب الخيار من حين العقد فله أن يفسخ العقد من الأوّل و يترتّب عليه بعد الفسخ ما ذكر في المتن. (الشيرازي).[10]

ایشان هم همان تفصیل را مي‌دهد، مي‌فرماید اگر سبب خیار من اول الأمر بوده است اجاره به هم مي‌خورد و کل اجاره بر مي‌گردد و اگر سبب خیار در بین بوده است توزیع مي‌شود.

هذا الاحتمال قريب جدّاً فيما إذا كان الفسخ و حقّ الخيار بسبب كان حين العقد كما إذا تبيّن في أثناء المدّة كونه مغبوناً أو وجد في العين عيباً سابقاً تنقص به المنفعة ففسخ العقد و أمّا إذا طرأ موجب الخيار في الأثناء كما إذا انهدمت الدار في أثناء المدّة مع إمكان الانتفاع بها كما يأتي في المسألة التاسعة فالمتعيّن ما عليه المشهور من توزيع اجرة المسمّى على ما مضى و ما بقي من المدّة حيث إنّ بالفسخ تنفسخ الإجارة بالنسبة إلى ما بقي منها. (الأصفهاني).[11]

ایشان هم مي‌فرماید باید تفصيل داد. کل مواردی که سبب خیار من اول الأمر بوده است باید بگوئیم تمام اُجرت بر مي‌گردد و کل مواردی که سبب خیار در بین پیدا شده است باید بگوئی أخذ بالنسبة مي‌شود.

نتیجه‌ي ما ذکرنا این مي‌شود که این اقوال در مسأله، نتیجه این شد که در فرع شما، یعنی موارد فسخ، بطلان را کنار بزنید، بطلان در فرع چهارم بیان شده است، بطلان یک حرف دارد و آن این است که تلف خصوصیت دارد یا سایر اسباب هم مثل تلف است، فرق نمي‌کند، آن بحث ندارد. مهم بحث را محشین روي فسخ برده‌اند.

نتیجه اين مي‌شود قولٌ به اینکه مطلقا أخذ بالنسبه است. و قولٌ به اینکه مطلقا تمام الاُجرة بر مي‌گردد. و قولٌ به اینکه در موارد بطلان أخذ بالنسبة است و در موارد فسخ تمام اُجرت بر مي‌گردد. و قولٌ به اینکه اسباب فسخ فرق دارد. کل سببی که من حین العقد بوده است تمام اُجرت بر گردد، و کل سببی که در اثناء پیدا شده است، یعني سبب فسخ هم در شش ماه پیدا شده است، فسخ هم در شش ماه حاصل شده است. در این فرض مي‌گویند که در یک فرض تمام اُجرت برگردد، در یک فرض مي‌گویند أخذ بالنسبة بشود.

این اختلاف از کجا پیدا شده است؟ چرا مسأله اولاً ذات أقوال شده است و ثانیاً کما ذکرنا مرحوم آقای بروجردی، مرحوم آقا سيد أبو الحسن، مرحوم آقاي سيد عبد الهادي، سیدنا الاستاد چگونه این تفصیل را داده‌اند؟ آیا این تفصیل جا دارد یا ندارد و للکلام تتمة سيأتي إن شاء الله تعالي.

لسه‌ي آینده بیان خواهیم کرد.