امتناع موجر از تحویل عین مستأجره

موضوع: امتناع موجر از تحویل عین مستأجره

مسأله‌ امتناع موجر از تحویل عین مستأجره

در مسأله‌ي هفده شش فرع بیان شده است:

فرع اول: بررسی جواز اجبار شخص ممتنع

اولین فرع جواز الإجبار الممتنع است. اگر موجر اُجرت گرفته است و عین مستأجره را تحویل به مستأجر نمي‌دهد، مثلاً زید ماشینی را از عمرو از اول ماه اجاره کرده است، زید مستأجر اُجرت ماشین را به عمرو داده است. عمرو که موجر است از تسلیم ماشین خودداری مي‌کند، اول ماه نمي‌دهد، پنجم ماه نمي‌دهد، دهم ماه نمي‌دهد. و کذلک زید خانه‌اي را اجاره کرده است و موجر تحویل نمي‌دهد، زمینی را اجاره کره است موجر تحویل نمي‌دهد، کارخانه‌اي را اجاره کرده است و موجر تحویل نمي‌دهد. یا فرض کنید که مستأجر شرط تأخیر اُجرت کرده است، مثلاً در همین مثال زید مستأجر اینگونه اجاره کرده است، گفته است ماشین شما را اجاره مي‌کنم در هر روزی 50 تومان با این شرط که اُجرت ماشین در آخر سال داده بشود، در آخر ماه داده بشود، شرط تأخیر اُجرت کره است. این هم مثل اول است، مثل آنجايي است که اُجرت تحویل گرفته شده باشد، چرا؟ برای اینکه مستأجر حق تأخیر دارد، اگر حق تأخیر دارد، موجر که این شرط را نکرده است. او حق تأخیر تحویل ماشین را ندارد. هیچ فرق نمي‌کند موجر اُجرت را گرفته باشد یا مستأجر شرط تأخیر اُجرت کرده باشد، علي التقدیرین روز اول ماه تحویل عین مستأجره بر مستأجر واجب است چه اُجرت را گرفته باشد تحویل واجب است، شرط تأخیر هم کرده باشد تحویل واجب است.

در چنین فروضي موجر امتناع از تحویل عین مستأجره کرده است. سیدنا الاستاد در این فروض مي‌فرمایند حق اجبار ممتنع بر تسلیم ثابت است. و الوجه في ذلک واضحٌ. این اجبار مي‌شود به خاطر استیفاء ملک باشد، مي‌شود از باب استیفاء حق باشد، مي‌شود از باب امر به معروف باشد.

تقریب اول

اولین تقریب اینگونه است که منافع این ماشین به عقد اجاره ملک مستأجر شده است، من جانبٍ آخر تحویل ملک مردم به صاحبش واجب است، و من جتنبٍ ثالث زید از تحویل مال مستأجر به مستأجر خودداري کرده است. طبق این جوانب ثلاثه زید که موجر است امتناع از تحویل ما مردم کده است، تبعاً ممتنع اجبار بر عمل مي‌شود.

تقریب دوم

دومین تقریب اینگونه است به خاطر شرط تسلیم و تسلّم مستأجر حق بر عهده‌ي موجر پیدا کرده است. این حق را موجر به مستأجر باید بدهد. بفرمائید من جانبٍ به خاطر شرط ضمني شارط که در این مثال مستأجر است حق تسلیم عین بر عهده‌ي موجر پیدا کرده است. و من جانبٍ آخر بر من علیه الحق اداء حق واجب است.

نتیجه‌ي ما ذکرنا این مي‌شود که به دنبال امتناع موجر از حق مستأجر، مستأجر این حق را پیدا کرده است که من علیه الحق را اجبارش بکند به اینکه تحویل حق بدهد.

تقریب سوم

سومین تقریب این است که به مقتضاي ﴿أوْفُوا بِالْعُقُود﴾[1] یا به مقتضاي «المؤمنون عند شروطهم» بر موجر تحویل عین مستأجره واجب شده است. آقاي موجر از انجام این حکم الهي امتناع کرده است. أدله‌ي امر به معروف مي‌گوید مي‌توانند موجر را الزام بر انجام این واجب کرده باشند. نتیجه‌ي ما ذکرنا این مي‌شود که جواز اجبار ممتنع مسلّم است، نعم علامه في غیر واحد من کتبه مخالف است، ایشان مي‌فرمایند حق اجبار ثابت نمي‌باشد. و لکن از ما ذکرنا روشن شد که به طرق ثلاثه حق اجبار در فرض امتناع ثابت است، إما لوجوب التسلیم مال إلي المالک و إما لوجوب ایصال الحق إلي ذي الحق و إما لوجوب وفاء العقد و الشرط.

این تقریبات اختلاف معنوي دارد، در فروض آینده اثر دارد؛ کما اینکه این تقریبات از این ناحیه هم اختلاف دارد به اینکه آيا مفاد «المؤمنون عند شروطهم» مجرد تکلیف است یا وضع و تکلیف است؟ این تقریباتي که شد علي جمیع مباني در «المؤمنون عند شروطهم» تمام است. مي‌خواهید بگویئد در باب شروط شارط حقي پیدا مي‌کند، اجبار جایز است. مي‌خواهید بفرمائید «المؤمنون عند شروطهم» فقط مجرد تکلیف است، حقي ندارد و وضعي ندارد، تمام است. مجرد تکليف هم اگر باشد آن آقا عمل به تکلیف خود نمي‌کند از باب امر به معروف باید الزامش کرد که به تکلیف خود عمل کند، مانند سایر معاصي است.

نتیجه‌ي ما ذکرنا این است که ما أفاده سیدنا الاستاد من جواز اجبار الممتنع تمام است، إنما الکلام به این است که این آقا را چه کسي مي‌خواهد اجبارش بکند؟ این بحثي است که سیدنا الاستاد در مکاسب، جلد 5، صفحه 220 آنجا بیان کرده است که شاید فردا عبارت آن را بخوانیم. خود من له الحق این را زندان کند؟ یا حاکم باید این کار را انجام بدهد؟ اجبار مسلّم است، إنما الکلام بر این است که چه کسي حق اجبار دارد. سیدنا الاستاد تبعاً لغیره مي‌فرماید طرف حق اجبار ندارد، حق مطالبه دارد دارد اما اینکه بگیرد و زنداني‌اش بکند چنین حقي ندار، باید برود شکایت بکند تا حلکم اسلامي شخص ممتنع را اجبار به اداي حق بکند.

نتیجه‌ي ما ذکرنا آنچه که مورد بحث است این است که اگر موجر از عین مستأجره امتناع بکند و عین مستأجره را تحویل ندهد حق اجبار ثابت است، إما لإستیفاء المال و إما لإستیفاء الحق و إما لوجوب الأمر بالمعروف کما في حاشية سیدة علي المکاسب در باب خیارات. این فرع اول.

فرع دوم: بررسی ثبوت خیار در فرض عدم تأثیر اجبار مستأجر

دومین فرع این است که مستأجر اجبار کرده است و فایده نداشته است. به سراغ اجبار رفته است یا حاکم نتوانسته است او را زنداني کند یا وادار به کار بکند یا عدول مؤمنین نتوانستند یا صاحب حق به سراغ اجبار نرفته است. فرع دوم این است که آیا برای مستأجر در این فرض الخیار ثابتٌ أو لیس بثابت؟ در همین مثال زید مستأجر خیار داشه باشد.

سیدنا الاستاد مي‌فرمایند الخیار للمستأجر ثابتٌ مي‌باشد، به این معنا در این مثال مستأجر مخیّر است، عقد اجاره را فسخ بکند، اُجرتی که داده است از موجر بگیرد، این یک طرف خیار است. طرف دوم این است که مستأجر این عقد اجاره را با این اشکال امضاء بکند. اُجرتي که داده است از موجر نگیرد، منافع ماشین را اُجرتش را از موجر مطالبه بکند. عقد اجاره را به هم نزند، منافع یک ساله اگر مدت اجاره بوده است یا یک ماهه اگر مدت اجاره بوده است این منافع را از موجر مطالبه بکند.

نظریه اول: بطلان اجاره به محض امتناع تحویل عین

ما أفاده از ثبوت خیار للمستأجر أحد القولین في المسأله است، به این بیان که در این فرض دو نظریه است، نظریه‌ي أولي که از شیخ طوسي نقل شده است و علامه در تذکره و قواعد فرموده است، این است که این اجاره باطل است. به مجرد امتناع موجر از تحویل عین مستأجره اجاره باطل مي‌شود. إلي ذلک أشار المحقق في الشرایع بقوله: «سقطت الاُجرة»، «سقطت الاُجرة» مي‌گوید به مجرد اینکه امتناع کرد اُجرت ساقط مي‌شود، یعنی چه ساقط مي‌شود؟ یعنی اینکه اجاره باطل شده است. لو منعه الموجر من تسلیم العین سقطت الاُجرة یعني اُجرت باطل شده است. تمکن از اجبار نداشته است اجاره باطل شده است، تمکّن از احبار داشته است اجاره باطل شده است. اجبار کرده است اجاره باطل شده است، اجبار نکرده است اجاره باطل شده است.

نظریه دوم: صحّت اجاره و ثبوت حق خیار

نظریه‌ي دوم که جواهر، محقق و مرحوم سید در عروه بل أکثر محققین مي‌گویند این است که الخیار ثابتٌ است. اجاره باطل نشده است. إلي ذلک أشار المحقق في الشرایع بقوله: «و الأظهر نعم»، نعم این است که هل الخیار ثابت؟ و الأظهر نعم، یعنی حق خیار ثابت است.

دلایل دو نظریه

هر یک از صاحبان اقوال برای صحّت ادعای خود به اموری تمسک کرده‌اند:

دلیل نظریه اول: امتناع به منزله تلف قبل قبض است

برای نظریه‌ي أولي اینگونه استدلال شده است، امتناع موجر از تحویل عین مستأجره به منزله‌ي تلف عین مستأجره قبل القبض است. حالا اگر در همین مثال بعد از عقد اجاره ماشین آتش مي‌گرفت، قابل استفاده نبود، بالإتفاق اجاره باطلةٌ است. فکما ابنکه در مورد تلف قبل القبض، الإجارة باطلةٌ کذلک در مورد منع موجر از تحویل ماشین الإجارة باطلةٌ است، برای اینکه تعذّر استفاده‌ي از منفعت به منزله‌ي تلف العین است، در باب بیع به منزله‌ي تلف المنفعة هست در باب اجاره. و إلي ذلک أشار في الجواهر بقوله:

تنزيلا لذلك منزلة التلف قبل القبض، المقتضى للانفساخ في البيع، و في المقام، لتعذر تحقق المعاوضة حينئذ.[2]

این دلیل کساني که مي‌گویند در این فرض اجاره باطل شده است. حاصل استدلال این است که مي‌گویند این امتناع به منزله‌ي تلف قبل القبض است، کما اینکه در مقیس علیه که تلف قبل قبض موجب بطلان است امتناع موجر هم موجب بطلان است.

دلیل نظریه دوم

نظریه‌ي دوم این است که در این فرض الإجارة صحيحةٌ، برای مستأجر خیار ثابت است. دو ادعا است که هر یک دلیلی دارد:

شرط صحّت نبودن قبض

ادعای صحّت اجاره. دلیل بر این ادعا این است که قبض از شرایط صحّت عقد نیست، در دو سه جا از شرایط صحّت است، مثل باب وقف و باب هبه، دو سه باب است در فقه. قبض از شرایط صحّت عقد نیست. بناءً علي هذا اجاره صحيحةٌ است برای اینکه قبض از شرایط صحّت نیست.

تحقق تخلّف شرط

دلیل دومي که مي‌گوید خیار ثابت است برای این است که تخلّف شرط شده است. آقاي مستأجر شرط کرده است که موجر ماشین را با گرفتن اُجرت تحویل بدهد. آقاي موجر اُجرت را گرفته است و عمل به شرط نکرده است و ماشین را تحویل نداده است. چونکه موجر تخلّف شرط کرده است برای مستأجر خیار تخلّف شرط ثابت است و لذا سیدنا الاستاد تبعاً للأکثر مي‌گوید در این فرض الخیار ثابتٌ است، برای اینکه تخلّف شرط شده است و خیار تخلّف شرط برای مستأجر ثابت است. این هم دلیل بر نظریه‌ي دوم.

اشکالات نظریه اول

ظاهراً و الله العالم نظریه‌ي دوم درست است و نظریه‌ي أولي ناتمام است، برای اینکه دلیل بر این نظریه سه اشکال دارد:

اشکال اول: اختصاص قاعده تلف به بیع

قاعده‌ي تلف قبل قبض اختصاص به بیع دارد، در باب اجاره با وجود اینکه قائل دارد امامعلوم نیست که ثابت باشد.

نتیجه‌ي ما ذکرنا این است که اولین اشکال این دلیل این است که این قاعده در باب اجاره مورد تأمل است. کما تأمل في ذلک غیر واحد من المحققین.

اشکال دوم: فرق است بین تلف و نازل منزله تلف بودن

تلف قبل قبض موجب انفساخ است، شما خودت مي‌گوئی تلف نیست، تنزیل منزله‌ي تلف است، تنزیل منزله‌ي تلف خودش با تلف خيلي فاصله دارد. در تلف ماشین که آتش گرفته است، منفعت نیست. ماشین را که تحویل نمي‌دهد منفعت است، این آقا دارد منعت را استیفاء مي‌کند. امتناع موجر از تحویل کجای آن تلف المنفعة هست، این آقا یا استیفاء مي‌کند ماشین را به کس دیگری اجاره داده است یا خودش استفاده مي‌کند. یا ماشین را نگه داشته است که اتلاف مي‌کند. اتلاف المنفعة به منزله‌ي تلف المنفعة هست؟ نتیجه‌ي ما ذکرنا این است که تنزل غلط است، چرا غلط است؟ برای اینکه در مورد تلف منفعتي نیست، در مورد منفعت شما منفعت موجود است. چگونه شما این را تنزیل منزله‌ي تلف مي‌کنید؟ و لذا قلنا سابقا به اینکه در موارد ضمانات انفساخ نیست، برای اینکه تلف نیست، در موارد ضمان بدل موجود است، یا عین را تحویل بدهد، یا بدل را تحویل بدهد و یا قیمت را تحویل بدهد، این آقا بدل را باید بدهد، این آقايي که ماشین را نگه داشته است اُجرت ماشین را باید تحویل بدهد. بناءً علي هذا کجاي آن تلف است و کجاي آن تنزیل منزله‌ي تلف است؟

اشکال سوم: قیاس به آتش گرفتن ماشین مع الفارق است

و ثالثاً قیاس مورد بحث به مسأله‌ي آتش گرفتن ماشین أیضا قیاس مع الفارق است برای اینکه در آتش گرفتن ماشین تلف سماوي است و تلف سماوي ضمان ندارد، اما در مورد شما تلف متلف است و ضمان دارد.

فعلیه اینکه گفته بشود اجاره باطلةٌ است لأن المنع من التسلیم به منزلة التلف است، بی اساس است، سه اشکال دارد، اولاً دلیل قاصرة الشمول است. و ثانیاً اینجا با آنجا فرق دارد چرا تنزیل مي‌کنید؟ اینجا یا منفعت موجود است و یا بدل آن موجود است، در باب اتلاف سماوي هيچ چیز وجود ندارد. و ثالثاً تقدّم الکلام که در موارد ضمانات قاعده‌ي تلف جاری نمي‌شود، برای اینکه قاعده‌ي تلف آنجايي است که عین به تمام شئون از بین رفته باشد و ضمان هم نداشته باشد، در مورد بحث شما هم عین موجود است و هم ضمان المنفعة موجود است. و إلي بعض ما ذکرنا أشار صاحب الجواهر بقوله در صفحه 308، جلد 27:

و فيه أن الأصل عدم الانفساخ، و إنما خرجنا عنه في التلف السماوي بالنص، فيبقى غيره على الأصل.[3]

صاحب جواهر مي‌گوید اُفرض که قاعده‌ي تلف قبل قبض جاری بشود آن قاعده در تلف سماوي است. تلف سماوي را سابق معنا کردیم صاعقه‌اي آمده است ماشین را از بین برده است، زلزله‌اي آمده است و ماشین را از بین برده است. کل موارد ضمانات از باب تلف سماوي خارج است، بناءً علي هذا تنزیلاً له منزلة التلف کما في کلام شیخ الطوسي و علامه سه اشکال دارد.

نتیجه‌ي ما ذکرنا این است که ما أفاده سیدنا الاستاد في ثبوت الخیار تمام است.

فرع سوم: بررسی در طول یا در عرض بودن خیار نسبت به اجبار

سومین فرع این است که آیا در این موارد خیار در طول اجبار است یا در عرض اجبار است؟ سیدنا الاستاد در تحریر در طول اجبار قرار داده است. و إن لم یمکن اجباره فللمستأجر فسخ الإجاره. فإن لم یمکن در طول است، یعنی ابتداءً باید اجبار انجام بگیرد و اگر اجبار نشد خیار دارد. این فرمایش سیدنا الاستاد با فرمایش ایشان که هم در درس مي‌فرمودند و هم در صفحه 220 جلد 5 مکاسب نوشته شده است منافات دارد. حتما صفحه 220 جلد 5 مکاسب را مطالعه کنید تا اینکه فردا که بحث انجام مي‌گبرد آشناي به بحث باشد. و للکلام تتمة سيأتي إن شاء الله تعالي.