درس خارج فقه استاد مقتدایی

موضوع: كتاب الإجارة/عین المسأجرة /إجاره عین مستأجرة به غیر

مسأله25: «لو استأجر عيناً ولم يشترط عليه استيفاء منفعتها بالمباشرة، يجوز أن يؤجرها بأقلّ ممّا استأجر وبالمساوي وبالأكثر. هذا في غير البيت والدار و الدكّان و الأجير، و أمّا فيها فلا تجوز إجارتها بأكثر منه إلّاإذا أحدث فيها حدثاً من تعمير أو تبييض أو نحو ذلك، ولا يبعد جوازها أيضاً إن كانت الاجرة من غير جنس الاجرة السابقة. والأحوط إلحاق الخان و الرحى و السفينة بها، و إن كان عدمه لا يخلو من قوّة. ولو استأجر داراً- مثلًا- بعشرة دراهم، فسكن في نصفها وآجر الباقي بعشرة دراهم من دون إحداث حدث جاز، وليس من الإجارة بأكثر ممّا استأجر. وكذا لو سكنها في نصف المدّة وآجرها في باقيها بعشرة. نعم، لو آجرها في باقي المدّة أو آجر نصفها بأكثر من عشرة لا يجوز.»[1]

«اگر عينى را اجاره كند و بر او شرط نشود كه منفعت آن را بالمباشره استيفا كند، جايز است آن را به كمتر از آنچه اجاره كرده و به مساوى و بيشتر از آن، به ديگرى اجاره دهد. اين در غير اتاق و خانه و دكان و اجير است؛ و اما در اين‌ها اجاره دادنشان به بيشتر از آن جايز نيست، مگر اينكه در اين‌ها كارى مانند تعمير يا سفيد كارى يا مانند اين‌ها، انجام داده باشد. و در صورتى هم كه اجرت از غير جنس اجرت سابق باشد بعيد نيست كه اجاره دادن آن‌ها (به بيشتر از آن، حتى اگر كارى در آن‌ها انجام نداده) جايز باشد.

و احتياط (مستحب) آن است كه كاروانسرا و آسياب و كشتى به آن‌ها ملحق باشد اگر چه عدم الحاق، خالى از قوت نيست. و اگر خانه‌اى را مثلًا به ده درهم اجاره كند و در نصف آن ساكن شود و بقيه خانه را به ده درهم اجاره دهد- بدون اينكه كارى در آن انجام داده باشد- جايز است و از موارد اجاره دادن به بيشتر از آنچه اجاره كرده است نمى‌باشد. و همچنين است اگر نصف مدت اجاره در آن ساكن شود و آن را در بقيه مدت به ده درهم اجاره دهد. البته اگر خانه را در باقى‌مانده مدت، يا نصف آن را (در همه مدت)، به بيشتر از ده درهم اجاره دهد جايز نيست.»[2]

بیان استاد: فتوای مرحوم امام این است که اگر موجر منافع عین مستأجرة را در إزای إجاره بهائی که از مستأجر دریافت می‌کند در اختیار مستأجر قرار دهد ولی با او شرط نکند که حتما خود مستأجر حق استیفای از منافع را دارد در این فرض هیچ منعی از إجاره‌ی منافع چنین عین مستأجره‌ای به مستأجر دیگر نمی‌باشد؛ فرقی نمی‌کند به قیمت کمتر إجاره دهد یا مساوی و یا بیشتر؛ مرحوم امام به دنبال بیان این حکم کلی مواردی را استثناء می‌فرمایند که در مجموع به هفت مورد بالغ می‌گردند؛

ملاک مرحوم امام در این مسأله: شاید سؤال شود مرحوم امام بر اساس چه ملاکی إجاره‌ی عین مستأجرة به غیر به طور مطلق یعنی به قیمت کمتر و مساوی و حتی بیشتر را مجاز دانسته‌اند؟ می‌توان در جواب گفت: نباید در این مسأله ملاک را عرف قرار دهیم چه بسا بر اساس عرف چنین إجاره‌ای نوعی خسارت به صاحب ملک حساب شود و معلوم نباشد که آیا مستأجر دوم مانند مستأجر اول مقبول مالک عین مستأجرة در امانت داری و یا سایر امور باشد یا خیر؟ بلکه ملاک را ملکیت منافع عین مستأجرة می‌دانیم که در مدت إجاره از مالک عین به مستأجر منتقل شده است و این مستأجر به طور مطلق حق تصرف در منافع عین مستأجره را دارد، فرقی نمی‌کند خودش مباشرة در این منافع تصرف کند و یا تصرف او در قالب إجاره‌ی به غیر باشد.

استثناء موارد چهارگانه در قالب فتوا: «هذا في غير البيت والدار و الدكّان و الأجير، و أمّا فيها فلا تجوز إجارتها بأكثر منه إلّاإذا أحدث فيها حدثاً من تعمير أو تبييض أو نحو ذلك، ولا يبعد جوازها أيضاً إن كانت الاجرة من غير جنس الاجرة السابقة.» حکمِ جوازِ إجاره‌ی منافعِ عینِ مستأجرة به غیر به طور مطلق، در چهار مورد در قالب فتوای مرحوم امام استثناء می‌شود؛ اول: إجاره بیت(اتاق)، دوم: إجاره دار(خانه)، سوم: إجاره مرکز تجاری مانند دکان، چهارم: إجاره دادن أجیر به غیر؛ یعنی در این موارد چهارگانه، إجاره به غیر به کمتر از قیمت إجاره شده جایز است همچنین به قیمت مساوی نیز جایز است ولی به قیمت بیش از قیمت إجاره شده جایز نمی‌باشد که در جلسات قبل به طور مفصل استدلال مربوط به این مسأله مطرح گردید.

استثناء موارد سه گانه در قالب احتیاط مستحب: «والأحوط إلحاق الخان و الرحى و السفينة بها، و إن كان عدمه لا يخلو من قوّة.» حکم جایز بودن إجاره دادن منافع عین مستأجرة به غیر به طور مطلق در بیان مرحوم امام علاوه بر موارد چهارگانه فوق در سه مورد در قالب احتیاط مستحب استثناء شده است که عبارتند از: کاروان‌سرا، آسیاب و کشتی؛ شاید بتوان گفت علت این احتیاط به جهت آن است که این امور سه گانه نیز مانند بیت، دار، دکان و اجیر از امور مهم و مایحتاج مردم به حساب می‌آید و شایسته است که در صورت إجاره کردن آنها، به قیمت بیشتر به غیر إجاره داده نشوند تا قیمت هیجانی و نامتعارف در بین مردم نسبت به این امور شیوع پیدا نکند و زندگی آنها به مشقت نیافتد ولی به جهت این که این امور سه گانه در طول سال برای همه به اندازه امور چهارگانه فوق مورد نیاز مردم واقع نمی‌شود لذا مرحوم امام در ادامه‌ی احتیاط مستحب قائل شده‌اند که اقوا جواز إجاره دادن این امور سه گانه به قیمت بیشتر به غیر است.

شرط صحت إجاره به اکثر: فتوای مرحوم امام این است که پس از إجاره‌ی بیت یا دار یا دکان ویا اجیر، جایز نیست که به قیمت بالاتر منافع چنین اموری به غیر إجاره داده شود ولی در ادامه فرموده‌اند: «و أمّا فيها فلا تجوز إجارتها بأكثر منه إلّاإذا أحدث فيها حدثاً من تعمير أو تبييض أو نحو ذلك،» اگر پس از إجاره‌ی منافع خانه‌ای یک تغییر مناسبی در استیفای بهتر از منافع این عین مستأجرة صورت پذیرد اشکالی ندارد که به قیمت بیشتر به غیر إجاره داده شود، مثلا خانه‌ای را به قیمت صد هزار تومان إجاره کند و پس از إجاره‌ی آن اقدام کند و خرابی‌های آن را تعمیر نماید و در و دیوار آن را رنگ آمیزی نماید و امکانات بیشتری در آن قرار دهد در چنین فرضی هیچ اشکالی ندارد که به قیمت بالاتر مثلا به قیمت صد و پنجاه هزار تومان به غیر إجاره دهد همچنین در صورتی که خانه‌ای را مثلا به قیمت صد هزار تومان إجاره کند و آن را در إزای ده من گندم به غیر إجاره دهد هر چند قیمت ده من گندم بیشتر از صد هزار تومان است ولی به جهت تغییر جنس إجاره بهاء اشکالی نخواهد داشت «ولا يبعد جوازها أيضاً إن كانت الاجرة من غير جنس الاجرة السابقة»؛ شاید سؤال شود به هر حال در این فرض منافع عین مستأجرة در إزای کالایی به غیر إجاره داده شده است که قیمت آن بیش از صد هزار تومان است و ظاهرا باید إجاره دوم باطل باشد ولی در پاسخ می‌گوییم: به جهت این که آن آثار منفی در صورت مماثل بودن إجاره بهاء در فرض إجاره به قیمت بالا در مقایسه با فرضی که إجاره بهای اول و دوم از جهت جنس متفاوت باشند منتفی است در نتیجه چنین إجاره‌ای بلا اشکال خواهد بود، مردم خیلی به این تفاوت قیمت در صورت تغییر جنس إجاره بهاء توجه نمی‌کنند.

تخیل إجاره به اکثر: ممکن است تصور شود در امور چهارگانه فوق و امور سه گانه‌ی الحاقی هر نوع نفعی که در إجاره دادن منافع إجاره شده به غیر نصیب مستأجر اول شود ممنوع است و از آن باید اجنتاب کرد و تنها در صورت إجاره به کمتر و مساوی جایز است ولی مرحوم امام دو مورد را استثناء نموده‌اند و از موارد ممنوع ندانسته‌اند.

مورد اول: «ولو استأجر داراً- مثلًا- بعشرة دراهم، فسكن في نصفها وآجر الباقي بعشرة دراهم من دون إحداث حدث جاز، وليس من الإجارة بأكثر ممّا استأجر» یکی از مواردی که از مصادیق مجاز در إجاره‌ی عین مستأجره به غیر به حساب می‌آید موردی است که قسمتی از منافع عین مستأجره (جزئی از کل) را بدون این که ارتقاء در کیفیت و امکانات انجام دهد به همان قیمتی که إجاره کرده است به دیگری إجاره دهد مثلا اگر خانه‌ای که چهار اتاق دارد به ده درهم إجاره کند و با همان وضعیتی که إجاره کرده بدون احداث تغییر جدیدی دو اتاق آن را به همان ده درهم به دیگری إجاره دهد و در دو اتاق دیگر خودش ساکن شود چنین إجاره‌ای صحیح است و از مصادیق إجاره‌ی به اکثر از قیمت إجاره شده به حساب نمی‌آید.

مورد دوم: «وكذا لو سكنها في نصف المدّة وآجرها في باقيها بعشرة. نعم، لو آجرها في باقي المدّة أو آجر نصفها بأكثر من عشرة لا يجوز.» اگر خانه‌ای را به یک قیمت معلومی مثلا ده درهم به مدت شش ماه إجاره کند و پس از سه ماه سکونت باقی مانده‌ی مدت إجاره که سه ماه است را به همان قیمت ده درهم به دیگری إجاره دهد این مورد نیز از موارد صحیح به حساب می‌آید و از مصادیق «إجاره‌ی عین مستأجره به اکثر آنچه إجاره کرده» نمی‌باشد؛ البته اگر بخواهد باقی مانده مدت یا نصف مدت را به بیش از آنچه إجاره کرده به دیگری إجاره دهد جایز نمی‌باشد مثلا خانه‌ای را به قیمت ده درهم به مدت شش ماه إجاره کند و سه ماه در آن سکونت کند و سه ماه باقی مانده را به قیمت پانزده درهم به دیگری إجاره دهد این مورد از موارد باطل به شمار می‌آید.

بیان استاد: شاید شبهه شود مبنی بر این که اگر در إزای نصف عین مستأجره و یا در إزای نصف مدت إجاره به همان اندازه که تمام عین مستأجره إجاره شده باز به همان قیمت به غیر إجاره داده شود نتیجه آن خواهد شد که إجاره به اکثر اتفاق افتاده و باید از اقسام إجاره‌های غیر مجاز به شمار آید، در جواب می‌گوییم: آنچه در عدم جواز عین مستأجره به اکثر ممنوع است آن است که به بیش از مال الإجاره به غیر إجاره داده شود و اگر منافع عین مستأجره به همان قیمت که از مالک عین إجاره شود به غیر إجاره داده شود إجاره دوم نیز صحیح خواهد بود و از برخی جزئیات از جمله تفاوت در مقدار عین مستأجرة و مدت زمان إجاره اغماض می‌شود به هر حال اصل شرط که عدم إجاره به اکثر از قیمتی که إجاره کرده است رعایت شده است هر چند تمام مدت و یا تمام منافع عین مستأجرة را در اختیار مستأجر دوم قرار نداده باشد.