درس خارج فقه استاد مقتدایی
1401/07/10
بسم الله الرحمن الرحیم
موضوع: كتاب الإجارة/العین المستأجرة / حکم إجاره دادن عین مستأجرة
تذکر بصیرتی: مدتی است فضای کشور یک وضعیت ملتهبی به خود گرفته است و از خدای متعال مسئلت داریم به آبروی اهل بیت عصمت وطهارت(ع) این بلیه که در آن حرکات غیر دینی و غیر انسانی و اسلامی اتفاق میافتد هر چه زودتر ختم به خیر شود و همان وضعیت آرامش و امنیت سابق به ملت ما برگردد و إن شاء الله دشمنان این مملکت در همین دنیا به دست عقوبت الهی خوار و ذلیل و گرفتار شوند و شر آنها از امت اسلامی و از مردم ایران هر چه زودتر رفع شود.
دشمنان به طور جد در صدد براندازی و اختلاف افکنی و رایج کردن رفتارهای هنجار شکنانه در این کشور هستند و اگر برنامهی مناسبی در مقابله با این وضعیت در نظر گرفته نشود میتواند موجب تحقق اهداف شوم دشمنان شود؛ این دشمنان در صدد هستند جوانان ما و مردم مؤمن و معتقد ما را فریب دهند و با دروغ و فتنه انگیزی و تبلیغات مسموم و تحریکات شیطانی موجبات ناامنی و اختلافات را ایجاد کنند و به گمان خود مسیر این مردم را تغییر دهند.
جوانان ما مؤمن و خیر خواه کشورشان هستند ما وظیفه داریم آنها را با صحبتهای منطقی توجیه کنیم و پرده از دشمنی دشمنان و بدخواهان این مملکت برداریم تا مورد سوء استفاده شیاطین قرار نگیرند؛ خیلی دردناک است که عدهای فریب خورده به مقدسات این مردم اهانت کنند؛ مساجد را به آتش بکشند، نعوذ بالله به قرآن جسارت کنند، روحانیت را مورد تحقیر و اهانت و آزار قرار دهند، امنیت مردم را در خطر قرار دهند؛ باید همه تلاش کنند تا این وضعیت برطرف شود؛ حقیقت آن است که مردم ایران یک ملتی مؤمن و فهیم و محب اهل بیت عصمت و طهارت(ع)هستند؛ حضور با شکوه مردم در مراسمات مذهبی، در عزاداریها و راهپیماییها گواه این مطلب است؛ مردمی که از وقت و مال خود هزینه میکنند و این چنین صحنههای دینی را در زیارت عتبات عالیات و مراسمات مذهبی به وجود میآورند معنایی ندارد که بگوییم این مردم به مقدسات اهانت کرده باشند و یقینا عدهای فریب خورده و عدهای مزدور مرتکب این فجایع شدهاند و ربطی به بدنهی عظیم و مؤمن و انقلابی و عاشق و فدایی اهل بیت عصمت و طهارت(ع) از ملت ایران ندارد؛ دشمنان با تمام قوا به جنگ این ملت آمدهاند و همهی ما باید روشنگری بکنیم و إجاره ندهیم با این دروغ پردازیها و تبلیغات و تحریکات به اهداف شوم خود برسند و همه باید از درگاه خدای متعال خواهان رفع این وضعیت پیش آمده باشیم.
بحث فقهی: بحث فقهی سال گذشته راجع به إجاره بود، مقداری از این بحث باقی مانده است، مناسب است تتمهی این بحث مطرح شود و عزیزانی که سال گذشته در درس حاضر بودند مایل هستند که این موضوع به اتمام برسد و خود ما نیز چنین تمایلی داریم، به همین جهت در سال تحصیلی جدید موضوع دیگری مطرح نمیکنیم و إن شاء الله توفیقی حاصل شد بعد از اتمام کتاب الإجاره موضوع دیگری را مطرح خواهیم کرد.
مسأله 25: «یای لو استأجر عيناً ولم يشترط عليه استيفاء منفعتها بالمباشرة، يجوز أن يؤجرها بأقلّ ممّا استأجر وبالمساوي وبالأكثر. هذا في غير البيت والدار و الدكّان و الأجير، و أمّا فيها فلا تجوز إجارتها بأكثر منه إلّاإذا أحدث فيها حدثاً من تعمير أو تبييض أو نحو ذلك، ولا يبعد جوازها أيضاً إن كانت الاجرة من غير جنس الاجرة السابقة. والأحوط إلحاق الخان و الرحى و السفينة بها، و إن كان عدمه لا يخلو من قوّة. ولو استأجر داراً- مثلًا- بعشرة دراهم، فسكن في نصفها وآجر الباقي بعشرة دراهم من دون إحداث حدث جاز، وليس من الإجارة بأكثر ممّا استأجر. وكذا لو سكنها في نصف المدّة وآجرها في باقيها بعشرة. نعم، لو آجرها في باقي المدّة أو آجر نصفها بأكثر من عشرة لا يجوز.»[1] «اگر عينى را اجاره كند و بر او شرط نشود كه منفعت آن را بالمباشره استيفا كند، جايز است آن را به كمتر از آنچه اجاره كرده و به مساوى و بيشتر از آن، به ديگرى اجاره دهد. اين در غير اتاق و خانه و دكان و اجير است؛ و اما در اينها اجاره دادنشان به بيشتر از آن جايز نيست، مگر اينكه در اينها كارى مانند تعمير يا سفيد كارى يا مانند اينها، انجام داده باشد. و در صورتى هم كه اجرت از غير جنس اجرت سابق باشد بعيد نيست كه اجاره دادن آنها (به بيشتر از آن، حتى اگر كارى در آنها انجام نداده) جايز باشد.
و احتياط (مستحب) آن است كه كاروانسرا و آسياب و كشتى به آنها ملحق باشد اگر چه عدم الحاق، خالى از قوت نيست. و اگر خانهاى را مثلًا به ده درهم اجاره كند و در نصف آن ساكن شود و بقيه خانه را به ده درهم اجاره دهد- بدون اينكه كارى در آن انجام داده باشد- جايز است و از موارد اجاره دادن به بيشتر از آنچه اجاره كرده است نمىباشد. و همچنين است اگر نصف مدت اجاره در آن ساكن شود و آن را در بقيه مدت به ده درهم اجاره دهد. البته اگر خانه را در باقىمانده مدت، يا نصف آن را (در همه مدت)، به بيشتر از ده درهم اجاره دهد جايز نيست.»[2]
بیان استاد: ممکن است کسی خانهای را إجاره کند ولی نه به جهت این که خودش از منافع آن استفاده کند بلکه به دلائلی بخواهد اختیار واگذاری به غیر را داشته باشد مانند این که از راه إجاره کردن منافع و ارتقاء کیفیت و امکانات آن در صدد إجاره به غیر و کسب درآمد باشد، سؤال این است: در صورتی که موجر شرط نکند که خود مستأجر از منافع عین مستأجرة استفاده کند آیا مستأجر مجاز خواهد بود منافع عین مستأجرة را به غیر إجاره دهد؟ در جواب میگوییم: فروض سه گانهای را میتوان برای این مسأله تصور کرد که در برخی موارد چنین إجارهای صحیح خواهد بود و در برخی موارد خیر؛
فرض اول: تخفیفاً به کمتر از قیمتی که إجاره کرده است به دیگری واگذار کند؛ ممکن است کسی خانهای را إجاره کند به امید این که شاید محل کار او به آن منطقه منتقل شود ولی به جهت تردیدی که دارد در ضمن قرارداد شرط میکند این إجازه را داشته باشد که منافع إجاره شده را به غیر إجاره دهد و صاحب خانه نیز چنین شرطی را پذیرفته باشد با چنین فرضی مرحوم امام قائل هستند هیچ اشکالی ندارد که مستأجر منافع این خانه را در مدت إجاره به غیر إجاره دهد.
فرض دوم: این که مستأجر منافع چنین خانهای را به قیمت مساوی با مال الإجارة به غیر إجاره دهد؛ چنین فرضی نیز بلااشکال صحیح خواهد بود.
فرض سوم: این که مستأجر منافع چنین خانهای را به قیمت بیشتر از مقدار إجاره بهاء به غیر إجاره دهد؛ حکم این فرض عدم جواز إجارهی آن میباشد.
دلیل عدم جواز فرض سوم: اگر کسی منافع خانهای را إجاره کند و این إجازه را نیز داشته باشد که به غیر إجاره دهد در این فرض اگر به قیمت بیشتر به دیگری إجاره دهد از دو احتمال خارج نیست؛ احتمال اول این است که منافع این خانه را به قیمت کمتر از عرف بازار از مالک عین مستأجرة إجاره کرده است، به جهت این که چنین إجارهای نوعی فریب و کلاهبرداری به حساب میآید و عرفاً چنین مالکی را سفیه تلقی میکنند و به آن اعتراض میکنند فلذا چنین عقد إجارهای صحیح نخواهد بود و او اقدام به عقد فاسد نموده است؛ احتمال دوم آن است که به قیمتی بیشتر از قیمت متداول به دیگری واگذار نماید، این فرض نیز محکوم به بطلان است زیرا او از عدم اطلاع غیر، سوء استفاده کرده و این منافع را به بیشتر از قیمت متداول به او إجاره داده است و این عمل نامشروع خواهد بود.
مختار استاد: برخی امور است که مایحتاج روزمرّهی مردم و از امور متداول به شمار میآید و قیمت آن برای همهی مردم معلوم است که مرحوم امام این قبیل موارد را در چهار مورد مطرح نمودهاند که عبارتند از: اول: قیمت إجارهی یک اتاق برای سکونت که با عبارت «بیت» بیان شده است، دوم: قیمت إجارهی منزل مسکونی که با عبارت «دار» بیان شده است و مقصود یک خانهای است که واجد تمام امکانات متداول آن زمان باشد، سوم: قیمت إجارهی مراکز کسب و کار که معاش همه مردم به نحوی حال یا به صورت فروشنده یا به صورت خردیدار مرتبط با این مراکز میباشد، چهارم: قیمت استخدام اجیر که در بسیاری از امور، مردم برای ساخت خانه و امور کشاورزی و دامداری و بسیاری از فعالیتها به نیروی کار نیازمند هستند، چنانچه مرحوم امام میفرماید: «يجوز أن يؤجرها بأقلّ ممّا استأجر وبالمساوي وبالأكثر. هذا في غير البيت والدار و الدكّان و الأجير، و أمّا فيها فلا تجوز إجارتها بأكثر منه» بنابر این جایز نیست کسی به قیمت بیشتر از متعارف به دیگری إجاره دهد، زیرا موجب شکستن قبح گرانفروشی میشود و باب گرانفروشی و هرج و مرج را باز میکند؛ اما اموری که به ندرت مورد نیاز و مراجعه مردم قرار میگیرد و معمولا بر اساس سلیقهی افراد معدودی مورد اقبال قرار میگیرد مانند خرید یک وسیلهی کمیاب یا خرید باغ و تفریحگاه، در این امور چون عرف دقیقی در تعیین قیمت قابل دستیابی نیست و کسی معترض و متعجب نسبت به آن نمیشود اشکالی ندارد که به قیمت پیشنهادی مالک عین، مورد معامله قرار بگیرد.
موارد صحت فرض سوم: اگر کسی مثلا خانهای را إجاره کند و إجازه داشته باشد که منافع این خانه را به غیر إجاره دهد در دو صورت صحیح است به قیمت بیشتر از إجاره بهاء به غیر إجاره دهد؛
اول: «و أمّا فيها فلا تجوز إجارتها بأكثر منه إلّاإذا أحدث فيها حدثاً من تعمير أو تبييض أو نحو ذلك» لااقل کاری کند که کیفیت بهرهمندی از منافع را افزایش دهد، مثلا خانهای را ماهیانه به قیمت صد هزار تومان إجاره کرده است پس از إجاره با إجازهی مالک عین اقدام به تعمیر خرابیها و زیبا سازی و رنگ آمیزی در و دیوار این خانه نموده است در این فرض اشکالی ندارد که به قیمت بیشتر مثلا صد و پنجاه هزار تومان به غیر إجاره دهد، بنا بر این با قید ارتقاء کیفیت و امکانات، فرض سوم بلا اشکال خواهد بود،
دوم: «ولا يبعد جوازها أيضاً إن كانت الاجرة من غير جنس الاجرة السابقة»ا گر جنس إجاره بهاء با آنچه خود به عنوان إجاره بهاء به مالک داده است متفاوت باشد و عرف مردم به تفاوت قیمت آنها توجهی نداشته باشد یا به این تفاوت إشراف و اطلاعی نداشته باشند در این فرض نیز اشکالی ندارد به قیمت بیشتر به غیر إجاره داده شود، مثلا کسی خانهای را به قیمت صد هزار تومان إجاره میکند و همان خانه را بدون این که ارتقاء در کیفیت ایجاد کند در إزاء پانزده کیلو گندم به غیر إجاره میدهد، هر چند قیمت پانزده کیلو گندم بیش از صد هزار تومان است ولی مردم توجهی به این تفاوت قیمت نمیکنند و موجب شکستن قبح گرانفروشی نمیشود.
موارد استثناء شده از فرض سوم: ممکن است تصور شود هر نوع نفعی که در إجارهی منافع إجاره شده به غیر نصیب مستأجر شود ممنوع است و از آن باید اجنتاب کرد ولی مرحوم امام دو مورد را استثناء نمودهاند و از موارد ممنوع ندانستهاند.
مورد اول: «ولو استأجر داراً- مثلًا- بعشرة دراهم، فسكن في نصفها وآجر الباقي بعشرة دراهم من دون إحداث حدث جاز، وليس من الإجارة بأكثر ممّا استأجر» یکی از مواردی که از مصادیق مجاز در إجارهی عین مستأجره به غیر به حساب میآید موردی است که قسمتی از منافع عین مستأجره را بدون این که ارتقاء در کیفیت و امکانات انجام دهد به همان قیمتی که إجاره کرده است به دیگری إجاره دهد مثلا اگر خانهای که چهار اتاق دارد به ده درهم إجاره کند و با همان وضعیتی که إجاره کرده بدون احداث تغییر جدیدی دو اتاق آن را به همان ده درهم به دیگری إجاره دهد چنین إجارهای صحیح است و از مصادیق إجارهی به اکثر از قیمت إجاره شده به حساب نمیآید.
مورد دوم: «وكذا لو سكنها في نصف المدّة وآجرها في باقيها بعشرة. نعم، لو آجرها في باقي المدّة أو آجر نصفها بأكثر من عشرة لا يجوز.» اگر خانهای را به یک قیمت معلومی مثلا ده درهم به مدت شش ماه إجاره کند و پس از سه ماه سکونت باقی مانده مدت إجاره که سه ماه است را به همان قیمت ده درهم به دیگری إجاره دهد این مورد نیز از موارد صحیح به حساب میآید و از مصادیق «إجارهی عین مستأجره به اکثر آنچه إجاره کرده» نمیباشد؛ البته اگر بخواهد باقی مانده مدت یا نصف مدت را به بیش از آنچه إجاره کرده به دیگری إجاره دهد جایز نمیباشد مثلا خانهای را به قیمت ده درهم به مدت شش ماه إجاره کند و سه ماه در آن سکونت کند و سه ماه باقی مانده را به قیمت پانزده درهم به دیگری إجاره دهد این مورد از موارد باطل به شمار میآید.
بیان استاد: شاید شبهه شود مبنی بر این که اگر در إزای نصف عین مستأجره و یا در إزای نصف مدت إجاره به همان اندازه که تمام عین مستأجره إجاره شده باز به همان قیمت به غیر إجاره داده شود نتیجه آن خواهد شد که إجاره به اکثر اتفاق افتاده و باید از اقسام إجارههای غیر مجاز به شمار آید، در جواب میگوییم: آنچه در عدم جواز عین مستأجره به اکثر ممنوع است آن است که به بیش از مال الإجاره به غیر إجاره داده شود و اگر منافع عین مستأجره به همان قیمت که از مالک عین إجاره شود به غیر إجاره داده شود إجاره دوم نیز صحیح خواهد بود و از برخی جزئیات از جمله تفاوت در مقدار عین مستأجرة و مدت زمان إجاره اغماض میشود.