فصل: فی الاجارة الثانیة/ الفصل الخامس/كتاب الإجارة

موضوع: كتاب الإجارة/ الفصل الخامس/ فصل: فی الاجارة الثانیة

فصل: يكفي في صحة الإجارة كون المؤجر مالكا للمنفعة، أو وكيلا عن المالك لها، أو وليا عليه، وإن كانت العين للغير كما إذا كانت مملوكة بالوصية أو بالصلح أو بالإجارة فيجوز للمستأجر أن يؤجرها من المؤجر أو من غيره.

لكن في جواز تسليمه العين إلى المستأجر الثاني بدون إذن المؤجر إشكال، فلو استأجر دابة للركوب أو لحمل المتاع مدة معينة فآجرها في تلك المدة أو في بعضها من آخر يجوز، ولكن لا يسلمها إليه، بل يكون هو معها، وإن ركبها ذلك الآخر أو حملها متاعه فجواز الإجارة لا يلازم تسليم العين بيده، فإن سلمها بدون إذن المالك ضمن، هذا إذا كانت الإجارة الأولى مطلقة، وأما إذا كانت مقيدة كأن استأجر الدابة لركوبه نفسه فلا يجوز إجارتها من آخر كما أنه إذا اشترط المؤجر عدم إجارتها من غيره أو اشترط استيفاء المنفعة بنفسه لنفسه كذلك أيضا، أي لا يجوز إجارتها من الغير.

نعم لو اشترط استيفاء المنفعة بنفسه ولم يشترط كونها لنفسه جاز أيضا إجارتها من الغير بشرط أن يكون هو المباشر للاستيفاء لذلك الغير، ثم لو خالف وآجر في هذه الصور ففي الصورة الأولى وهي ما إذا استأجر الدابة لركوبه نفسه بطلت لعدم كونه مالكا إلا ركوبه نفسه فيكون المستأجر الثاني ضامنا لأجرة المثل للمالك إن استوفى المنفعة وفي الصورة الثانية والثالثة في بطلان الإجارة وعدمه وجهان مبنيان على أن التصرف المخالف للشرط باطل لكونه مفوتا لحق الشرط أو لا، بل حرام وموجب للخيار، وكذا في الصورة الرابعة إذا لم يستوف هو بل سلمها إلى ذلك الغير. [1]

فرع اول: در این بحث، مسئله این است که اگر مستأجری مکانی را اجاره کرده باشد، آیا می‌تواند آن را مجدداً به مستأجر دومی اجاره دهد؟ آیا این کار جایز است و اگر جایز باشد، چه احکامی بر آن حاکم است؟ به عبارت دیگر، آیا مستأجر اجازه دارد آنچه را که اجاره کرده است، به شخص دیگری اجاره دهد یا خیر؟

ایشان می‌فرمایند: از آنجا که ما اجاره را چنین تعریف کرده‌ایم که «الإجارة وهي تمليك عمل أو منفعة بعوض» [2] است، بنابراین تنها داشتنِ «مالکیت منفعت» برای صحت اجاره کافی است. مستأجر اول، مالکِ منفعت است؛ پس می‌تواند آن منفعت را به دیگری واگذار نماید و تملیک منفعت کند؛ چرا که ماهیت عقد اجاره، تملیک منفعت است. اکنون مستأجر اول که مالک منفعت شده است، می‌تواند آن را به دیگری تملیک کند.

البته اگر در عقد اصلی شرط شده باشد که «باید خودت از آن استفاده کنی و حق واگذاری به دیگری را نداری»، بحث متفاوت است؛ بحث ما در جایی است که عقد اجاره «مطلق» باشد. اگر عقد اجاره مطلق باشد، این شخص (مستأجر اول) مالک منفعت شده و می‌تواند به دیگری نیز اجاره دهد. بنابراین، تنها مستأجر نیست که می‌تواند این کار را انجام دهد، بلکه هر کسی که «اختیارِ منفعت» یا «استیلا بر منفعت» را داشته باشد، می‌تواند آن را اجاره دهد.

حال پرسیده می‌شود که اختیارِ منفعت چگونه حاصل می‌شود؟ بله، مستأجر می‌تواند، اما موجر نیز می‌تواند. برای مثال، فرض کنید موجر یک کودک باشد که پدرش فوت کرده و چندین واحد آپارتمان برای او به ارث رسیده است. در اینجا جدِ کودک می‌خواهد این واحدها را اجاره دهد. در این حالت، چون «ولیّ_قیّم» اختیار منفعت را در اختیار دارد، می‌تواند تملیک منفعت نماید. همچنین «وکیلِ موجر» نیز می‌تواند؛ مثلاً فرض کنید موجر شخص محترمی است که شایسته انجام این امور و مراجعه به بنگاه‌های املاک نیست، اما او املاکی دارد و وکیلی گمارده است؛ آن وکیل می‌تواند بدون اشکال، اجاره دهد.

صور اختیار و سلطه

بنابراین، داشتنِ اختیار و سلطه بر منفعت کافی است. این سلطه بر منفعت گاهی از سوی خودِ مالک است، گاهی از سوی مستأجر، گاهی از سوی ولیّ، گاهی از سوی وکیل، و گاهی نیز از طریق وصیت منفعت حاصل می‌شود.

برای مثال، شخصی می‌گوید: «فلانی به من بسیار خدمت کرده است؛ لذا وصیت می‌کنم ده سال در منزل من بماند و هیچ اجاره‌ای از او نگیرم». در اینجا منفعت منزل متعلق به آن شخص است، اما خودِ او نیازی به آن ندارد، پس می‌تواند آن را به دیگری اجاره دهد؛ زیرا وصیت، یک عمل تملیکی بوده که اگرچه اصلِ مال را تملیک نکرده، اما منفعت را تملیک نموده است.

همچنین ممکن است از طریق «صلح» بر منفعت، مالک منفعت شده باشد؛ به این صورت که اصلِ مال _مثلاً اصلِ یک مزرعه_ را در اختیار طرف مقابل قرار نداده، بلکه تنها منفعت آن را به عقد صلح در اختیار او گذاشته است. پس آن شخصی که به عقد صلح، مالک منفعت شده است، می‌تواند آن مکان را اجاره دهد.

نتیجه آنکه، هم خودِ مالکِ عین می‌تواند اجاره دهد و هم هر کسی که مالکِ عین نیست اما مالکِ منفعت یا دارای استیلا بر منفعت است _مانند وکیل، ولی، یا وصیت‌کننده_، می‌تواند اجاره دهد.

دلیل صحت

دلیل این امر، ماهیت عقد اجاره است که تملیک منفعت می‌باشد و این شخص نیز می‌تواند آن منفعت را تملیک کند؛ چون الان منفعت در اختیار او است.

قوله: «يكفي في صحة الإجارة كون المؤجر مالكا للمنفعة، أو وكيلا عن المالك لها، أو وليا عليه، وإن كانت العين للغير كما إذا كانت مملوكة بالوصية أو بالصلح أو بالإجارة فيجوز للمستأجر أن يؤجرها من المؤجر أو من غيره»

در صحت اجاره، کافی است که موجر، مالک منفعت باشد؛ مالکِ عین بودن لازم نیست، بلکه مالکیتِ منفعت کفایت می‌کند. همچنین کافی است که او وکیلِ آن مالکِ منفعت باشد. و نیز ولیِ موجر می‌تواند از طرف او اجاره دهد. اگرچه عین (اصلِ مال) متعلق به دیگری است، اما چون این شخص در حال حاضر مالک منفعت یا دارای استیلا بر منفعت است، می‌تواند آن را اجاره دهد.

حتی اگر منفعت، به موجب وصیت متعلق به دیگری باشد مثلاً وصیت شده باشد که ده سال منفعت این مزرعه یا خانه متعلق به فلانی باشد، او می‌تواند آن را اجاره دهد. یا اگر عین به عقد صلح، متعلق به دیگری باشد یعنی بر منفعت مصالحه شده باشد، او نیز می‌تواند اجاره دهد.

بنابراین، اگر مستأجر اول با عقد اجاره، منفعت را در اختیار گرفته باشد، می‌تواند آن را به مستأجر دوم اجاره دهد و این کار جایز است؛ زیرا او مالک منفعت است.

مسئله خاص

اگر اجاره را مستقیماً به خودِ موجر بدهند مثلاً فرض کنید صاحب یک کشتی، آن را به شخصی اجاره می‌دهد و سپس همان شخص دوباره آن کشتی را به خودِ صاحب کشتی (موجر اصلی) اجاره می‌دهد، با این تفاوت که این بار مبلغ اجاره را بالاتر می‌گیرد! این حالت مورد پرسش قرار می‌گیرد که این کار نوعی «حیله ربا» محسوب می‌شود.

برای روشن شدن موضوع، یک مثال را مطرح می‌کنیم:

فرض کنید شخصی نیاز به ۱۰۰ میلیون تومان پول دارد، اما می‌خواهد با نرخِ بالاتر بازگرداند مثلاً ۲۰۰ میلیون تومان. از آنجا که قرض دادنِ پول با نرخ بالاتر، «ربا» و حرام است، فرد برای دور زدن این حکم، از حیله استفاده می‌کند؛ به این صورت که به طرف مقابل می‌گوید: «من ۱۰۰ میلیون تومان به تو قرض نمی‌دهم، اما خانه خود را به تو اجاره می‌دهم به ۱۰۰ میلیون تومان». طرف مقابل نیز می‌پذیرد و با این مبلغ، صاحبِ منفعتِ خانه می‌شود.

در مرحله بعد، مستأجر می‌گوید: «من این خانه را به خودت، با اجاره‌بهای ۲۰۰ میلیون تومان اجاره می‌دهم». در اینجا، با وجود اینکه قرارداد «اجاره» بود، اما نتیجه نهایی همان «ربا» است؛ یعنی از طریق اجاره، ربا محقق شد.

این روش در معاملات دیگر نیز به چشم می‌خورد. برای مثال در «بیع» شخصی که پول نیاز دارد، ماشین خود را به قیمت یک میلیارد تومان به طرف مقابل می‌فروشد تا پول مورد نیاز خود را دریافت کند. سپس بلافاصله همان ماشین را به قیمت دو میلیارد تومان از همان شخص خریداری می‌کند و شرط می‌کند که پس از شش ماه، ماشین را به قیمت دو میلیارد تومان از او بخرد. نتیجه این معامله، همان ربا است که در قالب خرید و فروش پنهان شده است.

در فقه، به این نوع معاملات که هدف اصلی آن‌ها دور زدن حکم شرعی است، «بیع العینه» می‌گویند. روایات بسیاری در مورد «بیع العینه» وجود دارد که آن را جایز نمی‌دانند. البته در این مورد یک اشکال و تفکیک دقیق وجود دارد: اگر معامله دوم (بازخرید) در قرارداد اول «شرط» شده باشد، معامله باطل و حرام است؛ زیرا مشخص است که قصد اصلی از معامله اول، همان ربا بوده است. اما اگر معامله دوم در عقد اول شرط نشده باشد یعنی صرفاً امکان آن وجود داشته باشد و اجبار در کار نباشد، برخی آن را «بیع العینه» می‌نامند که در روایات نیز به آن اشاره شده است. در اینجا میان فقها اختلاف است؛ مشهور می‌گویند اگر شرط باشد باطل است، اما اگر شرط نباشد اشکالی ندارد، چون ممکن است طرف مقابل در آینده از فروش خودداری کند.

اما در باب «اجاره»، ما روایت خاصی نداریم که حکم «بیع العینه» را بر آن جاری کند. فلذا در اجاره امکانِ به کارگیری «حیله ربا» وجود دارد. در معاملات بیع، روایات صریحی داریم که می‌گویند اگر معامله دوم در معامله اول شرط شود، باطل است، اما در اجاره چنین روایات خاصی نداریم. با این حال، مرحوم سید صاحب عروه می‌فرمایند: در اجاره، اگر مستأجر اول مبلغی را دریافت کند و سپس همان مورد را با مبلغی بالاتر به خودِ موجر اجاره دهد، این کار اشکالی ندارد حتی اگر شبهه حیله ربا در آن باشد.

البته نکته‌ای که باید به آن توجه داشت این است که برای اینکه معامله از حالت ربا خارج شود، باید کاری انجام دهد که ماهیت معامله تغییر کند (مثلاً در مثال قبلی، انجام تغییری در عین یا خدمات جانبی). پس اگر مستأجر، مورد اجاره را با مبلغی کمتر اجاره کرده باشد، می‌تواند آن را با مبلغی بیشتر به خودِ موجر یا به دیگری اجاره دهد.

فرع دوم: در مورد تسلیمِ عین (مورد اجاره)

اکنون پس از بحث در مورد صحت عقد، پرسش این است که آیا مستأجر می‌تواند علاوه بر منفعت، «عین» (اصلِ مورد اجاره) را نیز به مستأجر دوم تسلیم کند؟

برای مثال، اگر شخصی اسبی را برای سواری اجاره کرده باشد و سپس حقِ سوار شدن بر آن را به شخص دیگری اجاره دهد، آیا می‌تواند خودِ اسب را نیز به او تحویل دهد؟ طبق بحث‌های قبل، بله؛ او حق دارد و این کار اشکالی ندارد.

آیا مستأجر اول حق دارد «عین_اصلِ مورد اجاره» را نیز بدون اذنِ موجر، به مستأجر دوم تحویل دهد؟

در اینجا میان «جوازِ عقدِ اجاره ثانی» و «جوازِ تسلیمِ عین» تفاوتی است. اگرچه اجاره دادنِ مستأجر به شخص دیگر صحیح است، اما در مورد تحویل دادنِ اصلِ مال (مانند اسب یا کامیون) بحث است.

قوله: «لكن في جواز تسليمه العين إلى المستأجر الثاني بدون إذن المؤجر إشكال، فلو استأجر دابة للركوب أو لحمل المتاع مدة معينة فآجرها في تلك المدة أو في بعضها من آخر يجوز، ولكن لا يسلمها إليه، بل يكون هو معها، وإن ركبها ذلك الآخر أو حملها متاعه فجواز الإجارة لا يلازم تسليم العين بيده، فإن سلمها بدون إذن المالك ضمن، هذا إذا كانت الإجارة الأولى مطلقة، وأما إذا كانت مقيدة كأن استأجر الدابة لركوبه نفسه فلا يجوز إجارتها من آخر».

پس مستأجر اول می‌تواند عقد اجاره را با شخص دوم منعقد کند، اما حق ندارد عین را به او تحویل دهد. به عنوان مثال، اگر مستأجر اول کامیونی را اجاره کرده باشد، می‌تواند حقِ حمل کالا را به دیگری بفروشد، اما نمی‌تواند کامیون را تحویل دهد؛ بلکه باید خودِ او همراه با مستأجر دوم باشد و مدیریتِ استفاده از آن را بر عهده بگیرد، به‌گونه‌ای که اختیارِ عین در دست مستأجر دوم نباشد.

مرحوم سید معتقدند که مستأجر حق ندارد بدون اذنِ مالک، عین را به مستأجر دوم تحویل دهد. استدلال ایشان بر پایه مفهوم «امانت» است؛ مستأجر اول در واقع «امین» مالک است و امانت نزد او قرار دارد. از آنجا که امین حق ندارد امانت را به شخص ثالثی تحویل دهد مگر با اجازه مالک، پس مستأجر نیز در این مورد حق ندارد.

اگر مستأجر اول بدون اذن مالک، عین را تسلیم کند، در صورت بروز هرگونه خسارت یا آسیب، «ضامن» خواهد بود؛ زیرا با تحویل دادن امانت به شخص ثالث، مرتکب «تعدی» و تجاوز از حدود اختیار شده است.

البته توجه داشته باشید که این بحث مربوط به زمانی است که اجاره‌ی اول «مطلق» باشد؛ اما اگر در عقد اول، حقِ اجاره دادن برای دیگری «مشروط یا مقید» شده باشد، مستأجر اصلاً حقِ اجاره دادن ندارد.

نظر قدماء: مرحوم شیخ طوسی در نهایه، مرحوم ابن ادریس در سرائر و مرحوم علامه در قواعد همانند سید گفتند که حق ندارد.

نظر سید و مشهور متأخرین: اکثر فقهای متأخر از جمله مرحوم آیت‌الله خوئی، مرحوم آیت‌الله گلپایگانی و مرحوم امام خمینی موافق صحت این عقد هستند و معتقدند همان‌گونه که مستأجر اول حق دارد منفعت را به دیگری اجاره دهد، حق دارد «عین» را نیز به وی تحویل دهد.

دلیل عدم جواز: آنان معتقدند مستأجر «امین» است و تصرف در عین باید مطابق با اجازه مالک باشد. تحویل دادنِ عین به شخص ثالث، برخلاف مقتضای امانت و عدم رعایتِ خواسته مالک است و نوعی تعدی محسوب می‌شود.

اشکال: ملاک در اجاره، «عرف» است. از نظر عرفی، مقتضای عقد اجاره این است که عین نیز به مستأجر تحویل داده شود تا او بتواند از منفعت استفاده کند. بنابراین، اگر بگوییم مستأجر حق تحویل دادن ندارد، با مقتضای عرفی و ماهویِ عقد اجاره در تضاد است؛ در حالی که اگر مقتضای اجاره، تحویل دادن نباشد، دیگر عنوان «اجاره» بر آن صادق نخواهد بود.

پس تا اینجا، دو نظر مشخص شد:

نظر اول: حقِ تسلیمِ عین را ندارند، به دلیل رعایت امانت.

نظر دوم: حقِ تسلیمِ عین را دارند، به دلیل مقتضای عرفی و ماهویِ عقد.

استدلال بر اساس «امانت» و «انصرافِ اطلاق»:

مخالفان می‌گویند: اگر در عقد اجاره اول شرط شده باشد که به شخص دیگر ندهد باید به آن عمل شود.

و اگر در عقد اجاره اول، شرط نشده که مستأجر حق ندارد عین را به دیگری تحویل دهد، این «اطلاقِ» عقد، دارای «انصراف» است.

وقتی مالک با کسی قرارداد اجاره می‌بندد، اگر مستأجر فردی غیرقابل‌اعتماد و «غیرمؤتمن» باشد، مالک اصلاً اجازه نمی‌دهد که او عین را به دیگری تحویل دهد. بنابراین، مقتضای عرفیِ عقد اجاره (اطلاق عقد) بر این است که مستأجر، عین را نزد خود نگاه دارد.

بنابراین، وقتی می‌گوییم «اجاره مطلق است»، این اطلاق بر جایی دلالت دارد که مستأجر فردی باشد که امانت‌دار است و مالک به او اعتماد دارد. اما در جایی که عرف می‌گوید مستأجر نباید عین را تحویل دهد (مانند برخی موارد که مستأجر همراهِ مال است)، یا در جایی که مستأجر فردی غیرمؤتمن است و مالک به او اعتماد ندارد، آن «اطلاق» دیگر شامل این موارد نمی‌شود.

نکته: آقای تبریزی قید «نباید غیرمؤتمن باشد» را برای این استدلال اضافه کرده‌اند که قید بسیار خوبی است.

تقریب دیگر برای اثبات عدم جواز

در عقد اجاره، مالکیتِ «منفعت» به مستأجر منتقل شده است، اما مالکیتِ «عین» همچنان نزد مالک باقی مانده است. از آنجا که منفعت بر این عین سوار است، می‌توان تحلیل کرد که در اینجا نوعی «شرکت» میان مالک (صاحب عین) و مستأجر (صاحب منفعت) شکل گرفته است و تصرف در مال مشترک بدون اذنِ هر دو شریک جایز نیست. پس مستأجر نمی‌تواند بدون اذن مالک، عین را به شخص ثالث (مستأجر دوم) تحویل دهد، چون این کار نوعی تصرف در مال مشترک بدون اجازه شریک (مالک) است.

اشکال این تقریب

ما در پاسخ به این دو وجه، معتقدیم که هر دو استدلال با «ارتکاز عقلایی» و مقتضای عقد در تضاد هستند:

پاسخ به وجه اول (انصراف): اگر بگوییم مقتضای عقد اجاره این است که عین تحویل داده شود، این یعنی مالک در همان لحظه عقد، به طور ضمنی اجازه داده است که مستأجر از عین استفاده کند. اگر مستأجر حق داشته باشد از منفعت استفاده کند، طبق مقتضای عقد، حق دارد عین را نیز در اختیار کسی بگذارد که می‌تواند از آن منفعت استفاده کند. بنابراین، آن «انصراف» که مدعی‌اند، با ذاتِ عقد اجاره سازگار نیست.

پاسخ به وجه دوم (شبهه شرکتی): تحلیل اینکه اینجا حکم «شریک» جاری است، برخلاف ارتکاز عقلایی است. اگر مقتضای عقد اجاره این است که عین در اختیار مستأجر قرار گیرد، این خود به معنای آن است که مالک، حقِ تصرف در عین را (در قالب منفعت) به مستأجر واگذار کرده است. پس مستأجر با اذنِ ضمنیِ مالک، اجازه دارد عین را به گونه‌ای در اختیار دیگری قرار دهد که آن منفعت مستحق دریافت شود. در واقع، این «اجازه» از طریق خودِ عقدِ اجاره صادر شده است.

بنابراین، وجوه و استدلال‌هایی که برای منعِ تسلیمِ عین مطرح شده است (اعم از امانت یا شراکت)، قابل رد هستند. ما با مشهور فقها (از جمله مرحوم آیت‌الله خوئی و امام خمینی) هم‌عقیده هستیم و معتقدیم:

مستأجر اول حق دارد عین را به مستأجر دوم تحویل دهد و اگر این کار را انجام دهد، ضامن نیز نخواهد بود؛ زیرا او در واقع از اختیاری که از طریق عقدِ اجاره به او داده شده، استفاده کرده است.

در جلسات آینده، به بررسی «وجوه چهارگانه» که برای اثبات «جوازِ تسلیم» مطرح شده‌اند، خواهیم پرداخت تا به دقت بررسی کنیم که چگونه این وجوه، استدلال‌های مخالفان را باطل می‌کنند.