المسألة السابعة عشرة/ الفصل الثالث/كتاب الإجارة

موضوع: كتاب الإجارة/ الفصل الثالث/ المسألة السابعة عشرة

المسألة السابعة عشرة: يجوز إجارة المشاع كما يجوز بيعه وصلحه وهبته، ولكن لا يجوز تسليمه إلا بإذن الشريك إذا كان مشتركا، نعم إذا كان المستأجر جاهلا بكونه مشتركا كان له خيار الفسخ للشركة، وذلك كما إذا آجره نصف داره فتبين أن نصفها للغير ولم يجز ذلك الغير فإن له خيار الشركة بل وخيار التبعض، ولو آجره نصف الدار مشاعا وكان المستأجر معتقدا أن تمام الدار له فيكون شريكا معه في منفعتها فتبين أن النصف الآخر مال الغير فالشركة مع ذلك الغير، ففي ثبوت الخيار له حينئذ وجهان. لا يبعد ذلك إذا كان في الشركة مع ذلك الغير منقصة له. [1]

مرحوم صاحب عروه در مسئله هفدهم چند فرع را بیان می فرمایند:

فرع اول: يجوز إجارة المشاع كما يجوز بيعه وصلحه وهبته، ولكن لا يجوز تسليمه إلا بإذن الشريك إذا كان مشتركا.

آیا می شود ملک مشاع را به اجاره داد یا نه؟ شما دو دانگ یا سه دانگ این خانه را مالک هستید آیا شما که مثلا بخشی از این خانه را به صورت مشاع مالک هستید و إفراز هم نشده یک وقت مشترک هست ولی إفراز شده مثلا گفتند که طبقه بالا مال چه کسی باشد، طبقه وسط مال چه کسی باشد و طبقه پایین مال چه کسی باشد، مشترک بودن بعد إفراز کردن؛ یا این اتاق شرقی مال این آقا و اتاق غربی مال آن آقا، بعد آن آقا که صاحب اتاق شرقی است می خواهد اجاره بدهد آن خارج از بحث است.

بحث جایی است که هنوز إفراز نشده یعنی مال به صورت مشاع مشترک هست یعنی در ذره ذره آن عین، این دو نفر، سه نفر یا چهار نفر شریک هستند، حالا آن آقا سهم خودش را اجاره می دهد در صورتی که مال مشترک است و إفراز نشده آیا چنین اجاره ای صحیح است یا صحیح نیست؟

ابوحنیفه قائل هست که صحیح نیست.

اما امامیه قائل هستند که صحیح است، امامیه قائل هستند که اجاره مشاع جایز هست.

اشکال

ممکن است بفرمایید آقا صحت اجاره منوط به قدرت بر تسلیم است و این آقا قدرت بر تسلیم ندارد، چگونه می خواهد تسلیم بکند؟ چون تصرف در مال مشاع منوط به اجازه جمیع شرکا است. ممکن است این اشکال را بگیرید.

جواب: این است که تصرف مالکی که مالک مشاع بود چطور بود؟ همان منفعتی که مالک داشته را منتقل می کند، مالک می خواست استفاده بکند اگر شرکا اجازه می دادند، خب اجازه می دادند که بیایند مثلا در یک قسمت استفاده بکنند اگر اجازه نمی دادند رجوع به حاکم می کرد، این آقای مستاجر هم قائم مقام مالک می شود پس اگر دیگر شرکا مانع شدند به حاکم رجوع می کند، و حاکم آن ها را مجبور می کند تا استفاده اش را مشخص و تقسیم بکنند تا این بتواند بهره برداری بکند. پس بنابراین تسلیم اینجا ممکن است.

پس چنانکه بیع مشاع و هبه مشاع جایز هست اجاره مال مشاع و ملک مشاع هم جایز هست. این راجع به اصل مطلب.

در این مثل سه تا فرع را خواهیم خواند:

فرع اول: يجوز إجارة المشاع كما يجوز بيعه وصلحه وهبته، ولكن لا يجوز تسليمه إلا بإذن الشريك إذا كان مشتركا.

پس بیع و صلحش جایز است، اینجا انسان می تواند به عنوان وجه مصالحه قرار بدهد و اشکالی ندارد، صلح هم عقد لازمی مانند اجاره است، و هبه اش هم جایز است. صلح را بخواهیم در فارسی معنا کنیم یعنی یک نوع «سازش» است. الان اگر بخواهید معادل امروزیش را پیدا کنید فکر کنم معادل «تفاهم نامه» است. تفاهم نامه هایی که فعلا در میان دول مطرح است ظاهرا الزام آور نیست، ولی صلح در فقه ما الزام آور هست، در مصالحه الزام آور هست باید عمل بکنند عقد لازم است. حالا آیا در صلح باید یک نزاعی باشد که صلح آنجا مطرح بشود؟

اکثریت فقها می گویند: نه نزاع لازم نیست، صلح همان تفاهم است و لازم نیست که با هم جنگ دعوا بکنند که بیایند تفاهم کنند، کلمه صلح گاهی اینطوری به نظر می رسد که باید یک منازعه ای باشد تا صلح بکنم!

نه اکثریت فقها می گویند :الصلح عقدٌ مستقلٌ [2] و نیاز به وجود نزاع هم نیست. با هم می خواهند بنشینند و توافق بکنند، مثلا بیع یک شرایطی دارد ممکن است شرایط آنجا فراهم نباشد ولی در صلح شرایط کمتر است، لذا می آیند به جای اینکه بیع بکنند توافق نامه بنویسند، به جای اینکه بگویند: بیع نامه می نویسند توافقنامه.

پس اجاره اش صحیح است چنانکه بیع و صلح و هبه اش صحیح است و اشکالی ندارد. پس اصل صحتش بنا بر فقه امامیه اشکالی ندارد. اما تسلیمش جایز نیست مگر آنکه شریک یا شرکا اذن بدهند اگر مشترک باشد یعنی مفرز نشده باشد، یک وقت مال مشاع هست ولی إفراز هم شده آن خارج از بحث ما است.

اما گاهی مال مشاع هست و إفراز نکردند اگر إفرازی در کار نیامده باشد اگر بخواهد تسلیم بکند که آقا بفرمایید اینجا استفاده بکنید باید شرکا اذن بدهند؛ چون هر تصرفی در مال مشاع باید به اجازه ی جمیع شرکا باشد. پس نمی تواند بگوید که آقا نصفش مال من است پس من می روم در نصفش تصرف می کنم، نه حق ندارد در همان نصفش هم تصرف کند؛ چون مال مشاع است و هنوز إفراز نشده نمی تواند در نصفش هم تصرف بکند، أیضا نمی تواند در ثلثش هم تصرف بکند، اصلا نمی تواند پایش را در آن خانه بگذارد؛ چرا؟ برای اینکه تصرف در مال مشترک به اجازه همه شرکا است. و لذا کسی که از دنیا می رود خانه اش بین ورثه مال مشترک می شود. اگر ورثه صغیر باشد تصرف مشکل است فلذا بعضی از مومنین به آن خانه وارد نمی شوند؛ چون آنجا صغیر هست و تصرف در مال صغیر هم که شایسته نیست، پس باید ولی آن صغیر را پیدا بکنند تا او بگوید که آقا بفرمایید اینجا داخل خانه بشوید و به نفع این صغیر هم هست که شما بیایید احترام بکنید تا مردم ما را بشناسند. پس بنابراین این جاها خیلی مشکل می شود یعنی در مال مشاع تصرف خیلی مشکل می شود؛ چون باید اذن همه باشد، اگر صغیری هم هست باید اذن ولی آن صغیر هم باشد یعنی باید به آقا بگوید ولی این صغیر هم من هستم تصرف اشکال ندارد. مخصوصا وقتی می خواهد برود آنجا از پول آن میت غذا هم بخورد حتما اذن نیاز است.

خلاصه فرع اول این شد که اجاره مال مشاع جائز هست، ولی تصرف مستاجر که اینجا را اجاره کرده اند باید با اذن همه شرکا باشد.

فرع دوم: نعم إذا كان المستأجر جاهلا بكونه مشتركا كان له خيار الفسخ للشركة، وذلك كما إذا آجره نصف داره فتبين أن نصفها للغير ولم يجز ذلك الغير فإن له خيار الشركة بل وخيار التبعض.

اگر این آقای مستاجر نمی دانست که این مال مشترک است، یعنی فکر می کرد اینجا مشترک نیست و اجاره کرد، از روی جهلی که فکر می کرد مال این آقاست آمد اینجا را اجاره کرد، آن وقت بعد که فهمید اینجا مال مشترک است حق فسخ دارد. می گوید: من مال شریکی نمی خواهم اجاره بکنم، من مالی که مالک خاص دارد می خواهم اجاره بکنم، نمی دانستم اینجا مال شراکتی است و اجاره کردم. شرکت یک نحوه عیب و نقص در مال است، وقتی عیب شد این آقا مستاجر می تواند فسخ بکند، بگوید من این عقد اجاره را نمی خواهم.

در این عبارت «آجره نصف داره» دارد ولی ظاهرا اشتباه است، در بعضی از نسخه ها دیدم «آجره داره» دارد، همه خانه ی را خودش را به مستاجر اجاره داد، «دار» در عربی در مقابل «بیت» است، بیت یک اتاق خانه است ولی «دار» حیاط و همه اتاق ها هست. همه ی «دار» را اجاره داد بعد معلوم شد که این آقا مالک نصفش خانه است این برادر بزرگ تر رعایت نکرده و همه را اجاره داده در حالی که مال نصفش است، به سراغ آن غیر می رویم اگر غیر اجازه داد اشکال ندارد، مثلا می گوید: برادر بزرگ من اجاره داده من هم اجازه می دهم، آن وقت دیگر مستاجر حق چیزی ندارد، همه را می خواست اجاره بکند و او اجازه داد پس اشکال ندارد، اینجا حق فسخ ندارد.

ولی اگر غیر اجازه نداد و گفت: به چه حقی آمده همه دار را اجاره داده؟ او مالک نصفش است، اینجا آن مستاجر دو تا خیار دارد:

اول: خیار شرکت

خیار شرکت دارد برای اینکه حتی در آن نصف خودش هم که بخواهد تصرف بکند باید اجازه شریک باشد، فرض کنید که نصف که مال این آقا بوده نسبت به این نصف هم مشکل پیدا می کند، مشکلش چییت؟ خانه شریک دارد و نمی تواند تصرف بکند باید اجازه شریک باشد.

دوم: خیار تبعض صفقه

خیار تبعض صفقه دارد برای اینکه این آقا همه «دار» را می خواست، یعنی این نصف را منضماً به نصف دیگر می خواست و الان این انضمام از بین رفت و فقط یک نصف ماند پس تبعض صفقه شد. پس دو تا خیار دارد: خیار شرکت دارد یعنی حتی نسبت به آن نصفی که مال صاحبش بوده و از او اجاره کرده نیاز به اذن دارد، در این نصف هم بدون اجازه شرکا نمی تواند تصرف کند. و همچنین خیار تبعض صفقه دارد برای اینکه این آقا نصف نمی خواست همه «دار» را می خواست. پس بنابراین دو تا خیال برای مستاجر در صورتی که نمی دانست و اقدام به اجاره کرد و بعدا معلوم شد که نصفش مال دیگری است و دیگری هم اجاره را اجازه نداد آن موقع دو تا خیار برای این آقای مستاجر پیدا می شود.

خیار شرکت یعنی اینکه این آقا در همین نصف هم نمی تواند تصرف بکند، این درست است. اما اگر از اول نصف را اجاره داده بود تبعض صفقه پیش نمی آمد. تبعض صفقه یعنی ده کیلو برای شما برنج فروخت بعد معلوم شد که این ده کیلو برنج ندارد پنج کیلو برنج دارد، می گوییم آقا ما پنج کیلو را می خواهیم ولی منضماً به پنج کیلو، آن وصف انضمام از بین رفت پس بنابراین من خیار تبعض صفقه دارم، یعنی یک معامله من نصف و تبعیض شد، اینجا اگر از اول نصف را اجاره داده دیگر تبعض صفقه نشده بوده، اما صفقه اش سر جای خودش هست، پس باید ظاهرا این کلمه ی نصف اینجا نباشد، یعنی «دار» را داد بعد معلوم شد که نصفش مال دیگری هست.

فرع سوم: ولو آجره نصف الدار مشاعا وكان المستأجر معتقدا أن تمام الدار له فيكون شريكا معه في منفعتها فتبين أن النصف الآخر مال الغير فالشركة مع ذلك الغير، ففي ثبوت الخيار له حينئذ وجهان. لا يبعد ذلك إذا كان في الشركة مع ذلك الغير منقصة له.

اگر از اول آمد نصفش را اجاره داد، این آقای زید گفت: نصف این خانه مال شما، نگفت: همه اش، گفت: نصف مشاعش را به شما اجاره می دهم، این آقای مستاجر هم زید را می شناخت فکر می کرد زید آدم خیلی محترم و متینی است، گفت: با هم استفاده می کنیم، بعد تبین که آن نصف دیگر مال زید نیست، مال یک آدمی هست که اصلا معلوم نیست چه کاره است، درسته زید مالک نصفش بوده ولی این آقایی که آمد اجاره کرد فکر می کرد که زید که حالا نصفش را می دهد بقیه مال هم مال خود زید است، اساسا این مستاجر به اعتماد اینکه بقیه مال زید است آمد اقدام کرد. پس نصف را اجاره کرد بعدا معلوم شد که یک شریک بد عنق و یک آدم ناجوری دارد مثلا در خانه حیوان نگه می دارد و یک برنامه هایی دارد، ممکن است خدای نکرده معتاد باشد، اینجا آیا این آقای مستاجر حق فسخ دارد یا ندارد؟

فرع سوم آنجایی شد که نصف «دار» را اجاره کرده و مستاجر می داند که این آقا دارد اقدام به شرکت می کند ولی فکر می کرد نصف بقیه اش مربوط به همین آقایی است که به من اجاره می دهد بعدا معلوم شد نصف بقیه اش مال خود آن موجر نیست مال یک کسی دیگر است اینجا آیا حق فسخ دارد یا ندارد؟

متن مرحوم سید:

ولو آجره نصف الدار مشاعا وكان المستأجر معتقدا أن تمام الدار له فيكون شريكا معه في منفعتها فتبين أن النصف الآخر مال الغير فالشركة مع ذلك الغير، ففي ثبوت الخيار له حينئذ وجهان. لا يبعد ذلك إذا كان في الشركة مع ذلك الغير منقصة له.

اگر نصف «دار» را اجاره کرد و فکر می کرد همه مال برای موجر است و نظرش این بود که شریک این آقای موجر صالح بشود، بعد مشخص شد نصف دیگر مال خود این آقای موجر نیست، پس شرکتش با آن غیر خواهد بود، اینجا آیا این آقای مستاجر حق خیار دارد؟

دو وجه است:

وجه اول: بعید نیست که بگوییم حق خیار دارد، اگر شرکت با آن غیر یک عیب و نقصی برای این آقا حساب بشود، مثلا مستاجر یک آدم محترمی است ولی آن آقا _دور از شما_ یک آدم ناجوری است، و بعدا معلوم شد که این مستاجر اصلا نمی تواند به این خانه وارد بشود، وارد بشود برایش یک منقصه حساب می شود، اینجا اگر منقصه حساب بشود از باب عیب، برای این آقای مستاجر حق خیار عیب پیدا می شود.

وجه دوم: اما اگر این طوری نبود و این مستاجر صرفا دل بخواه می خواست اجاره را فسخ کند چون این موجر دل بخواهش نیست، آن جا حق ندارد، چرا حق ندارد؟ برای اینکه شرط غیر از داعی است، اینجا تخلف داعی شده، و تخلف داعی در عقود خیار نمی آورد.

مثلا فکر می کرده که این آقای داماد «سید» است و شرط هم نکرده بود بعد معلوم شد که این سید نیست، فکر می کرد این «دانشجو» هست بعد معلوم شد که نیست، فکر می کرد این «پولدار» است بعد معلوم شد که این فقیر است، فکر می کرد این زن «باکره» است بعد معلوم شد که این باکره نیست، اینجاها می گوییم تخلف داعی است چون شرط که نکرده، شرط می کرد آن موقع می گفتیم که بله شما خیار فسخ دارید؛ چون تخلف شرط شده است.

اما اگر شرط نکرده چرا می خواهد عقد را به هم بزند؟ می گویند دواعی که جز عقد نیست، در باب بیع و باب نکاح تخلف دواعی خیار نمی آورد، در اینجا هم این آقا فکر می کرد که آقای موجر آدم خیلی خوبی است بعد معلوم شد که نه این انسان صالحی نبوده، نمی تواند بگوید که من اصلا راضی نیستم و این اجاره را قبول ندارم. چرا راضی نیستی؟ شما قرارداد بستی و تمام شد، پس تخلف دواعی خیار نمی آورد.

پس اگر مثلا در دلش این بوده که این کالا ساخت ژاپن است و رفت فروشگاهی که همیشه جنس خوب می فروخت، ولی این بار یک جنس قلابی به این شخص داد، مثلا جنس چینی داد، نمی تواند بگوید که ما قبلا آمدیم اینجا شما جنستان فلان طور بود و الان ما به این نیت آمدیم خریدیم، می گوییم: نیت شما دخیل در عقد نیست، مگر در عقد نوشتی که باید این طوری باشد.

بحث این است که نیت کافی نیست باید در عقدش بیاید و اینجا نیامده و صرف داعی باعث حق فسخ نمی شود، این خاطرتان باشد، دواعی حق فسخ نمی آورد، مگر اینکه به صورت شرط ارتکازی در بیاید، شرط ارتکازی باشد یعنی همه می دانند که این شرط هست. آن یک بحث دیگر است.

اما اگر به صورت شرط ارتکازی در نیامد شما به چه حقی می خواهید بفرمایید این حق فسخ دارد؟ مگر اینکه عرض کردم همین فرض سید باشد یعنی منقصت حساب بشود، یعنی بگویند: این اجاره برای این آقا عیب و نقص دارد، آن موقع بله می پذیریم و آنجا «خیار عیب» پیش می آید. اما اگر «خیار عیب» نیست، و فقط این آقا از موجر خوشش نمی آید اینجا «حق فسخ» پیدا نمی شود.