المسئلة الثالثة عشرة/ الفصل الثالث/كتاب الإجارة

موضوع: كتاب الإجارة/ الفصل الثالث/ المسئلة الثالثة عشرة

المسألة الثانیة عشرة: لو حدث للمستأجر عذر في الاستيفاء كما لو استأجر دابة لتحمله إلى بلد فمرض المستأجر ولم يقدر فالظاهر البطلان إن اشترط المباشرة على وجه القيدية، وكذا لو حصل له عذر آخر.

ويحتمل عدم البطلان، نعم لو كان هناك عذر عام بطلت قطعا لعدم قابلية العين للاستيفاء حينئذ. [1]

عمده فروعات مسئله دوازده را تمام کردیم، یک نکاتی مانده که در این نوشته [2] آمده آن را مطالعه بفرمایید.

مسئله سیزدهم را عرض بکنیم:

المسألة الثالثة عشرة: التلف السماوي للعين المستأجرة أو لمحل العمل موجب للبطلان، ومنه إتلاف الحيوانات.

وإتلاف المستأجر بمنزلة القبض، وإتلاف المؤجر موجب للتخيير بين ضمانه والفسخ، وإتلاف الأجنبي موجب لضمانه. والعذر العام بمنزلة التلف، وأما العذر الخاص بالمستأجر كما إذا استأجر دابة لركوبه بنفسه فمرض ولم يقدر على المسافرة، أو رجلا لقلع سنه فزال ألم أو نحو ذلك ففيه إشكال، ولا يبعد أن يقال: إنه يوجب البطلان إذا كان بحيث لو كان قبل العقد لم يصح معه العقد. [3]

مرحوم سید در مسئله سیزدهم فروع شش گانه ای را مطرح می فرماید، این مسئله برمی گردد به اینکه اگر آن عین مستاجره یا محل عمل از بین رفت، این اجاره وضعیتش چطوری می شود؟ ضمان چطوری می شود؟ این بحث تلف عین مستاجره را اگر خاطرتان باشد در مسئله چهارم [4] و بعد از آن مطرح شد ولی اینجا چون یک نکات دیگری هم خواسته بیان بفرماید همه را یکجا آورده است، گرچه عمده نکاتی که در این مسئله هست قبلا گفته شده است.

فرع اول: تلف سماوی

اگر عین مستاجره به واسطه تلف سماوی از بین رفت، سیلی آمد زلزله ای آمد صاعقه ای آمد و آن عین مستاجره را از بین برد، یا محل عمل را از بین برد مثلا این آقا پارچه ای برای دوختن قبا داده بود ولی به یک تلف سماوی گرفتار شد یک صاعقه ای آمد و آن کارگاه را سوزاند و لباس این آقا را هم از بین برد، این باعث می شود که اجاره باطل بشود.

در مسئله چهارم اگر خاطرتان باشد همین مسئله بود که اگر تلف باشد تلف موجبٌ للبطلان، آنجا بحث کردیم که موجب للبطلان آیا از اول عقد است یا از حین تلف است؟ گفتیم: فسخ از اول است ولی این از حین تلف به بعد باطل می شود؛ و احتمال داد که شاید از اول باشد، آنجا بحث هایش گذشت.

اتلاف حیوانات، داخل تلف سماوی هست. یک حیوانی آمد فرض فرمایید که این خانه را از بین برد یک فیلی آمد یا یک گاوی آمد این خانه ای که اجاره داده بود را خراب کرد، این هم اتلاف است و به اتلاف سماوی ملحق می شود، البته شما اینجا یک قیدی بگذارید: آنجایی که سببی در پشت اتلاف این حیوان نباشد، اگر سبب باشد یعنی مثلا صاحب این حیوان اهلی می توانست از آن جلوگیری بکند ولی آن را رها کرده و این هم آمده اینجا را خراب کرده، اینجا می گوییم: این داخل تلف سماوی نیست این تلف به آن سبب مربوط می شود؛ اینجا مباشر حیوان است ولی چون سبب اقوی من المباشر است، صاحبش ضامن است، پس اینکه می فرمایند «ومنه إتلاف الحيوانات» آنجایی است که سبب اقوایی در کار نباشد که این اتلاف که حیوان کرد را به آن نسبت بدهند، مثلا اگر حیوان وحشی بوده است، عقد باطل می شود.

فرع دوم: اتلاف مستاجر

اگر خود مستاجر، خانه ای که اجاره کرده بود را اتلاف کرد، مثلا دینامیت گذاشت آن خانه را خراب کرد، اینجا به منزله قبض است فلذا ضامن می شود. پس بنابراین به خاطر منافعی که گرفته ضامن اجاره می شود و باید «أجرة المسمی» را بدهد، علاوه بر اینکه قیمت آن خانه را بدون منفعتش هم به صاحبش ضامن می شود. منفعتش یک ساله که مال خودش بود آن منفعت خودش را که قبض کرد و تلف کرد ضامن است، و چون عین را هم تلف کرده ضامن عین هم می شود به صاحب عین بدون آن منفعت، یعنی با کسر آن منفعتی که مربوط به خودش بوده است.

چون قبض به این است که تسلط پیدا بکند و الان که مستاجر استیلاء پیدا کرده عرفاً می گویند: آقای مستاجر خودت مستولی شدی و از بین بردی دیگر چه می خواهی؟

فرع سوم: اتلاف موجر

اگر موجر خانه ای را که به اجاره داده بود خراب و اتلاف کرد، اینجا مستاجر مخیر است به اینکه بیاید بگوید: آقای موجر شما ضامن هستی، بله خانه ی خودت را از بین بردی ولی منفعتش مال من بود، شما باید «أجرة المثل» آن منفعت را به من بدهی، بفرما این «أجرة المسمی» ولی « أجرة المثل» را ضامن هستی، پس مستاجر مخیر است بین اینکه موجر را ضامن بکند و بین فسخ، مستاجر می تواند بگوید شما که عین را تحویل من ندادی و آمدی خرابش کردی، من اساسا این اجاره را نمی خواهم، پول من را بده.

پس بنابراین اگر موجر عین مستاجر را خراب کرد مستاجر حق دارد یا تضمینش بکند؛ برای اینکه موجر مِلک آقای مستاجر را اتلاف کرده، و «من اتلف مال الغیر فهو له ضامن»، یا اینکه ضامنش نکند فسخش بکند.

فرع چهارم: اتلاف اجنبی

اگر اجنبی آمد اتلاف کرد یعنی یک شخص سومی از شدت ناراحتی وقتی شنید که زید خانه اش را به عمرو اجاره داده و او هم از عمرو متنفر بود رفت خانه را خراب کرد که دیگر این آقا نتواند بیاید این طرف ها و از خانه استفاده بکند، اینجا چطور می شود؟

اینجا می گوییم: اتلاف موجب ضمان هست، البته اینجا باید یک قیدی گذاشت که اتلاف بعد القبض باشد، یعنی بعد از اینکه آن موجر کلید خانه را تحویل مستاجر داد آن اجنبی رفت خرابش کرد. اما اگر قبل از اینکه تحویل بدهد اجنبی خانه را خراب کرد آنجا مستاجر حق فسخ دارد، مستاجر می گوید: هنوز به من عین را تحویل ندادی، پس عقد را فسخ می کنم.

نکته: اینجا دیگر فرق نمی کند که اجنبی با موجر دشمن است یا با مستاجر، پس تفصیل آقای خویی اینجا کارساز نیست.

پس آقای اجنبی ضامن می شود، ضامن منفعت نسبت به مستاجر و ضامن عین نسبت به موجر، یعنی عین را به آقای موجر ضامن است چون موجر را مسلوب المنفعة کرده است. و منفعت را هم ضامن نسبت به مستاجر؛ چون منفعت را تلف کرده است.

فرع پنجم: عذر عام

اگر تلف نشد ولی عذر عامی پیش آمد که اصلا نمی شود نزدیک آن خانه رفت یا این بار را به منزل رساند، مثلا راه مکه را بسته اند و این آقا هم اجیر شده بود که این حجاج را با اتوبوس یا هواپیما به عربستان ببرد، اینجا که عذر عام پیش آمده و برای همه است به منزله ی تلف است، در تلف سماوی گفتیم که اجاره باطل می شود؛ چون معلوم می شود که اصلا منفعت نبوده، این آقا مالکِ منفعتی که بتواند حجاج را ببرد نبوده تا اینکه بیاید اجیر بشود که من حجاج را می برم، پس این عذر عام به منزله ی تلف است.

فرع ششم: عذر خاص

اما اگر عذر خاصی برای مستاجری که یک ماشین یا خانه ای را اجاره کرده بود پیش آمد مثلا مریض شد و نمی نتوانست تکان بخورد، یا دکتری را اجیر کرد که دندانش را بکشد بعدا دندان خوب شد، اینجا که عذر مربوط به مستاجر است یک اشکالی است که آیا این اجاره باطل می شود یا اجاره صحیح است؟

احتمال بطلان

بعید نیست که بگوییم: این هم موجب بطلان است، اگر طوری هست که اگر قبل العقد می خواست این عقد را ببندد باطل بود کسی دندانش سالم است اگر بخواهد عقد ببندد که بیا دندان من را بکش چنین عقدی باطل بود؛ چون ضرر به بدنش می زند، یا مثلا مریض شده و اصلا نمی تواند سوار دابّه بشود نمی تواند عقد اجاره ببندد، اگر قبل العقد طوری بود که اینها صحیح نبود بعد العقد هم این عذر پیش بیاید همان حکم را دارد، سید می فرمایند که حکم به بطلان می کنیم.

در مسئله قبلی هم تقریبا این مسئله به نوعی مطرح بود آنجا هم گفتیم که اگر قید هست باطل می شود اگر شرط است تخییر دارد، اینجا هم تقریبا بدون قید را مطرح کرده و نگفته قید هست یا قید نیست، و شرط هست یا شرط نیست، ظاهرا آن صورت اطلاق را می خواهد بگوید، در آن صورت اطلاق هم اگر طوری هست که انشا عقد با این عذر باطل بود بعد العقد هم بیاید ولو اینکه قید و شرط هم نباشد می گوییم که این هم موجب بطلان است. کأنّ اینجا یک صورتی می شود که در آن مسئله قبل ذکر نشد، در آن مسئله قبل قید و شرط را ذکر کرد، اینجا آنها را ذکر نکرده، البته در آن مسئله قبل فقط «قید» و «عذر عام» را ذکر کرد، ولی «شرط» را ذکر نکرد، آنجا «شرط» را ما عرض کردیم و گفتیم: شرط صوری دارد و علما چهار اقوال دارند و در عذر خاص شرط باشد.

ایشان همین جا و در این مسئله ای که الان مطرح می کند نه عذر خاص دارد و نه ذکری از قید و شرط دارد، ظاهرا آن صورتی است که اصلا نه قیدی گفته و نه شرطی گفته، ولی بعدا یک طوری هست که مثلا دندان کاملا خوب شد در اینجا باید چیکار بکنیم؟

ایشان اینجا معیاری که ذکر می کنند این است که باید ببینیم که اگر قبل العقد چنین حالتی بود این عقد صحیح می بود، اشکال ندارد. پس عذر خاص هم پیش آمده می گویند آقا صحیح است. اگر فرض کنید که این دندانش احتمال خرابی داشت یعنی قبل عقد عرف گفت: حق دارد این دندان را بکشد، اشکال ندارد. ولی اگر کشیدن دندان جز ضرر زدن به بدنش چیز دیگری نداشت فلذا آن موقع باطل بود پس الان هم که عذر خاص پیش آمده می گوییم: باطل است.

نکاتی که در اینجا باید عرض کنیم:

صورت اول: تلف سماوی

اینکه تلف سماوی را باعث بطلان دانستیم و اتلاف حیوان را هم به آن ملحق کردیم وجهش روشن است، برای اینکه معلوم شود که اصلا موضوعی برای اجاره نبوده اصلا چنین منفعتی نبوده تا این آقا اجاره بدهد، بعدا معلوم شد که این خانه خراب شد، چطور منفعت یک سال را اجاره بدهد وقتی که خانه ای نیست و این آقا مالک منفعتی نیست؟

صورت دوم: اتلاف مستاجر

اتلاف از طرف مستاجر بود، اینجا هم کأنّ فرقی نمی کند که مستاجر این عین را در اختیار گرفته باشد یا در اختیار نگرفته باشد و همان وقتی که دست آقای مالک بود رفت خراب کرد؛ چون یک نوع استیلا حساب می شود، و استیلا در حکم تسلیم است. پس بنابراین این آقا تصمیم گرفت و مال خودش و منفعت خودش را خراب کرد. پس این آقا در حقیقت باید عقد را قبول کند و باید «أجرة المسمی» را بدهد؛ چون که الان خودش رفت و منفعتش را طرف کرد.

نظر حضرت امام «رضوان الله علیه»

اینجا حضرت امام «رضوان الله علیه» یک حاشیه ای دارند که یک کمی قبولش مشکل است، ایشان فرمودند که تلف و اتلاف از سوی مستاجر باشد یا موجر، در همه این ها عقد باطل می شود، ولو اینکه مستاجر کلیدش را گرفت و بعدا رفت داخل خانه و آن را خراب کرد باز می گوییم که عقد اجاره باطل می شود.

عبارت امام خمینی «رضوان الله علیه»

الأقرب بطلان الإجارة في جميع صور التلف والإتلاف وضمان المتلف للمالك ورجوع المستأجر إلى المؤجر في مال الإجارة حتى مع إتلافه العين من غير فرق بين العين المستأجرة ومحل العمل. [5]

ایشان بین صور تلف و اتلاف فرق نگذاشتند و در همه صور گفتند اجاره باطل می شود.

می گوییم: آقا، این آقای مستاجر خودش گرفت و تلف کرد چرا باطل بشود _ما گفتیم: باطل نمی شود چونکه مستاجر خودش عین را تحویل گرفت و خراب کرد_؟

ولی ایشان فرمودند: اینجا ولو خود مستاجر هم اتلاف بکند این اجاره باطل می شود، و آقای متلف هم برای مالک ضامن می شود، و مستاجر هم می گوید اجاره ای که باطل شده آن اجرتی که داده بودم را پس بده، پس اجاره که باطل شد مستاجر می رود اجاره را پس می گیرد و آن متلف هم هر کی هست قیمت عین را باید به صاحبش بدهد، اینطوری فتوا دادند. دلیل و منشا این فتوای امام را بگذارید ما در آخر ذکر می کنیم.

صورت سوم: اتلاف موجر

اگر موجر اتلاف بکند مستاجر مخیر است بین اینکه فسخ کند و «أجرة المسمی» را پس بگیرد و بین اینکه قبول کند و بگوید آقای موجری که آمدی خانه را خراب کردی ضامن هستی، درسته خانه ی خودت هست ولی من مالک منفعتش بودم، حالا پول «أجرة المثل» منفعت را باید به من بدهی.

اینجا نظر نظر به این است که کأنّ این آقا می تواند فسخ کند؛ برای اینکه این آقا به شرط تسلیم عمل نکرد، مستاجر می تواند بگوید: آقای موجر خراب کردی من اجاره را نمی خواهم؛ به خاطر اینکه به ش شرط ارتکازی تسلیم که باید عین را به من تسلیم می کردی عمل نکردی، قبل گفتیم که اگر تسلیم نمی کرد مستاجر حق فسخ داشت، بعضی ها گفتند: شرط ارتکازی ضمنی هست؛ بعضی ها گفتند غرض معاملی هست، وجوهی بود که قبلا گفتیم. بالاخره چون آن شرط محقق نشده این آقای مستجر حق فسخ دارد، و حق هم دارد فسخ نکند و بگوید مال من را تلف کردی منفعت من را باید اجرتش را بدهی.

صورت چهارم: اتلاف اجنبی

اگر اجنبی که یک شخص ثالثی هست آمد و این خانه را خراب کرد اینجا گفتیم که آقای اجنبی اگر قبل القبض باشد آنجا بحث پیش می آید که این اصلا تسلیم نکرده مثل غاصب که اگر قبل القبض غصب می کرد می گفتیم: تسلیم نکرده، البته فرق می گذاشتیم که آیا این غصبش متوجه آقای موجر است یا مستاجر؟

اما اینجا که ایشان می فرمایند: اجنبی ضامن است صورتی را می فرمایند که مقید است به بعد القبض، یعنی بعد القبض آمد تلف کرد، اگر قبل القبض بود مستاجر حق فسخ داشت، بعد القبض آمده تلف کرده اینجا می گوییم: آقای اجنبی ضامن است.

نظر آقای خوئی «رضوان الله علیه»

والمتحصّل ممّا ذكرناه: أنّ الأظهر هو التفصيل بين الإجارة الواقعة على الأعيان الشخصيّة فيضمن الأجنبي للمستأجر لو أتلف بعد القبض كما يتخيّر المستأجر لو كان الإتلاف قبله، وبين الواقعة على الأعمال فلا ضمان للعمل بإتلاف المحلّ وإن كان ظاهر المتن هو الضمان في کلیهما. [6]

ولی آقای خوئی اینجا یک نکته ای دارند و می گویند که ما این را نمی توانیم به این صورت قبول کنیم، باید ببینیم این اجاره برای اعیان بوده یا اجاره برای اعمال بوده؟

اگر اجاره بر اعیان بوده مثلا مستاجر خانه را تحویل گرفت و اجنبی آمد تلف کرد اینجا آن اجنبی نسبت به موجر ضامن عین می شود و ضامن منفعت می شود نسبت به مستاجر.

اگر اجاره بر اعمال بوده مثلا پارچه ای داده بود خیاط بدوزد آن اجنبی آمد پارچه را سوزاند و محل عمل را از بین برد، آن آقای خیاط هم خیلی مثلا آماده شده بود که این قبا را بدوزد و یک اجرت حسابی بگیرد ولی این آمد قبا را سوزاند و آن خیاط بیچاره اجرتی گیرش نیامد، شما گفتید: اجاره اگر بعد القبض هست این آقای اجنبی ضامن دو چیز است:

ضامن اصل عین است به موجر، و ضامن منفعت است نسبت به مستاجر.

حالا اگر این قبا را سوزاند بله ضامن است نسبت به آقای مستاجر، یعنی صاحب قبا، اما آیا نسبت به اجیر که خیاطی کرد هم چیزی ضامن است؟

ظاهر مرحوم سید: این است که پول خیاطی را هم باید به خیاط بدهد.

آقای خویی می گویند: این آقا که قبا را سوزاند باید پول قبا را به آقای صاحب قبا بدهد. و به خیاط نیاز نیست چیزی بدهد.

پس طبق نظر مرحوم سید ضامن است، یعنی ضامن عین است نسبت به صاحب عین، و ضامن منفعت است نسبت به آن آقای اجیر.

ولی مرحوم آقای خویی می فرمایند: در اجاره اعمال اگر محل عمل را از بین برده اجاره باطل می شود و آقای خیاط دیگر چیزی گیرش نمی آید، فقط باید آن قیمت عین را به صاحب عین بدهد.

به نظر شما آیا فرمایش ایشان را ما می توانیم باید بپذیریم یا می توانیم إن قلت داشته باشیم، این را یک فکری بفرمایید تا بعد برسیم.