المسئلتان: العاشرة و الحادي عشرة/ الفصل الثالث/كتاب الإجارة

موضوع: كتاب الإجارة/ الفصل الثالث/ المسئلتان: العاشرة و الحادي عشرة

المسألة العاشرة: إذا امتنع المؤجر من تسليم العين المستأجرة يجبر عليه، وإن لم يمكن إجباره للمستأجر فسخ الإجارة والرجوع بالأجرة، وله الإبقاء ومطالبة عوض المنفعة الفائتة، وكذا إن أخذها منه بعد التسليم بلا فصل، أو في أثناء المدة ومع الفسخ في الأثناء يرجع بما يقابل المتخلف من الأجرة، ويحتمل قويا رجوع تمام الأجرة ودفع أجرة المثل لما مضى، كما مر نظيره سابقا، لأن مقتضى فسخ العقد عود تمام كل من العوضين إلى مالكهما الأول، لكن هذا الاحتمال خلاف فتوى المشهور. [1]

مرحوم سید در مسئله دهم این فرع را مطرح فرمودند که اگر خود موجر از تسلیم و تحویل عین مستاجره به مستاجر استنکاف و امتناع کند اینجا مستاجر حق اجبار دارد و بر اساس قرارداد می تواند موجر را مجبور کند و آن عین را بر طبق اجاره از او بگیرد.

و فرمودند: اگر امکان اجبار نبود حق فسخ دارد.

و فرمودند: در کنار این حق فسخ حق دارد که اجاره را بگذارد تا آخر بماند بعد «أجرة المثل» را از او طلب کند؛ چون او این منفعت را از مستاجر تلف کرده، به جهت اتلاف این منفعت «أجرة المثل» را بگیرد. این سه راهی بود که مرحوم سید را مطرح کردند.

إنما البحث در این بود که آیا حق فسخ متفرع هست بر عدم امکان اجبار یا خیر، یعنی اگر اجبار ممکن نشد نوبت به حق فسخ می رسد؟ یا اینکه اینها در عرض هم هستند و مستاجر می تواند اجبار کند و می تواند اجبار نکند، و با اینکه اجبار هم می توانست بکند فسخ کند؟

ما عرض کردیم که ظاهر آن شرط ارتکازی که در میان مردم هست و بر اساس آن قراردادی که بسته شده و ﴿أَوْفُواْ بِالْعُقُودِ﴾ [2] هم بر اساس آن هست ظاهرش این است که این ها در عرض هم هستند، یعنی می تواند اجبار کند و می تواند با اینکه اجبار برایش ممکن است و می تواند به دادگاه برود و اجبارش بکند آن راه را طی نکند و بگوید: من اجاره را فسخ می کنم. این مطلبی بود که عرض شد.

مطلب بعدی و فرع بعدی که در این مسئله مطرح است این است که اول موجر عین مستاجره را در اختیار مستاجر گذاشت ولی بعدا از او گرفت، اینجا چطور؟ یعنی این آقای مستاجر مدتی از عین استفاده کرد بعدا موجر آمد و عین مستاجره را از او گرفت، اینجا حکم چیست؟

می فرمایند: الکلام الکلام، یعنی آن سه تا حقی که گفتیم در اینجا هم مطرح است: اول اجبار، اجبار ممکن نشد به نظر سید _به نظر ما در عرضش_ حق فسخ، و راه سوم این است که اگر هم آن آقا مانع شد و فسخ هم نکرد آخرش برود «أجرة المثل» را از او طلب بکند.

پس همان سه راه اینجا هم هست فقط اینجا راه دوم که فسخ است اگر فسخ کرد نسبت به آن مدتی که در اختیارش بوده باید اجرتش را بدهد، یعنی فسخ او نافذ می شود و بر اثر نظر مشهور نسبت به آن زمانی که موجر آمده این را پس گرفته، اما نسبت به قبلش که در اختیارش بوده نه آن موقع یک «أجرة المسمی» را باید بر اساس قرارداد تحویل بدهد. می فرمایند نظر مشهور این طور است؛ چون فرض این است که فسخ کرده و اجاره هم انحلالی بوده از این به بعد که موجر عین را تحویل نداده بود اگر مستاجر «أجرة المسمی» داده پس می گیرد.

قول قوی

الا اینکه مرحوم سید می فرمایند نظر قوی عبارت از این است که اگر فسخ بکند از اول فسخ می شود نه اینکه از آن زمانی که آن موجر آمد پس گرفت؛ چون به نظر سید فسخ به عقد می خورد، به عقد که خورد کلا منفسخ می شود؛ چون دو عقد که نداشتیم یک عقد داشتیم، عقد که فسخ شد اگر آقای مستاجر اجرت را داد به او برمی گردد و آن عین هم به صاحبش برمی گردد. پس عقد کلا به هم می خورد.

اگر خاطرتان باشد این مسئله در مسئله پنجم [3] گذشت آنجا گفتیم: اگر حق فسخی برای آقای مستاجر پیش بیاید آیا فسخ من حین الفسخ هست یا من الابتدا هست؟

آنجا مرحوم سید باز همین مطلب را گفتند که مشهور می گویند: من حین الفسخ.

اما نظر سید این بود که نه از اول فسخ می کنند.

ما عرض کردیم که باید تفصیل داد: بین اینکه این موجب فسخ از اول بوده، آن موقع فسخش از اول موثر می شود، مثلا فسخ کرده به جهت عیب، اگر عیب از اول بوده فسخش از اول می شود؛ اما اگر نه عیب در وسط پیدا شد و این هم می خواهد فسخ کند اینجا فسخش از هم اکنون موثر می شود. پس باید ببینیم موجب فسخ چگونه هست آنجا ما بر اساس آن فرمایش آیت الله العظمی سبحانی این طوری عرض کردیم.

آقای خویی فرمود: اگر فسخش بر اساس خیار شرط باشد فسخ از وسط است؛ چون ارتکاز عرفی است، اگر شرط خیار بکند یعنی من حق فسخ داشته باشم، یعنی اگر نخواستم از آن زمانی که نخواستم اجاره را به هم می زنم. اما در موجبات دیگر فسخ مثل غبن و غیر غبن از اول فسخ می شود.

ما عرض کردیم که تکمیلش این است که باید ببینیم موجب الفسخ از کی می آید؟ اگر از اول می آید از اول موثر می شود، اگر از وسط موجب الفسخ می آید از وسط موثر می شود. حالا ما نحن فیه چطور می شود؟ این آقای موجر آمده در وسط عقد، عین مستاجره را پس گرفته، اینجا طبق آن بیان اولی از کی موثر می شود؟

ظاهرا از هم اکنون؛ چون از اول که مشکلی نداشت، یعنی موجب الفسخ از هم اکنون حادث شد؛ چون موجب الفسخ از هم اکنون حادث شده لذا می گوییم که در این صورت، فسخش هم از هم اکنون موثر می شود نه از اول.

پس اینجا که سید می فرمایند «به نظر ما از اول موثر می شود» به نظر ما اینطور نیست طبق آن بیانی که ما در مسئله پنجم داشتیم تبعا للاساتذة عرض می کنیم اینجا از وسط موثر می شود.

نظر مشهور

عبارت سید این است «وكذا إن أخذها منه بعد التسليم بلا فصل، أو في أثناء المدة ومع الفسخ في الأثناء يرجع بما يقابل المتخلف من الأجرة»

موجر آمد عین مستاجره را بعد از تسلیم پس گرفت، حالا یا بلافاصله گرفت یا در اثنای و بعد از یک مدتی که استفاده کرد آمد گرفت، می فرماید اگر بلافاصله که تحویل گرفت فسخ هم بکند کل اجرت را باید بدهد؛ چون هیچ استفاده ای نکرده، اما اگر در اثنا فسخ شد یعنی مدتی این آقا استفاده کرد بعد موجر آمد عین مستاجر را پس گرفت آن اجرتی که در مقابل آن متخلف از منفعت هست _یعنی از هم اکنون به بعد_ آن مقابلش را از آقای موجر پس می گیرد، پس رجوع می کند به آن اجرتی که مقابل متخلف است، عبارت «من الأجرة» بیان آن «ما يقابل» است. این نظر مشهور بود که از این به بعدش را پس می گیرد، یعنی از آن زمانی که موجر عین را گرفت.

نظر مرحوم سید «رضوان الله علیه»

«ويحتمل قويا رجوع تمام الأجرة ودفع أجرة المثل لما مضى، كما مر نظيره سابقا، لأن مقتضى فسخ العقد عود تمام كل من العوضين إلى مالكهما الأول، لكن هذا الاحتمال خلاف فتوى المشهور»

مستاجر تمام اجرت را از آن آقای موجر پس می گیرد و برای مدتی که استفاده کرده «أجرة المثل» را بدهد. پس کلا یک اجاره بوده و تا فسخ کرد آن اجاره باطل می شود و کل «أجرة المسمی» را اگر داده _حتی آن زمان هایی که استفاده کرده_ پس می گیرد و برای مدتی که استفاده کرده «أجرة المثل» را بدهد. در مسئله پنجم [4] هم نظیر این مطلب گذشت. چرا؟ برای اینکه وقتی فسخ آمد یک عقد را فسخ می کند، عقد که فسخ شد کل عوضین به صاحبش برمی گردد.

سید می فرمایند: ولی این احتمالی که من گفتم: «قوی است» خلاف فتوای مشهور است، ظاهر مشهور این است که از آن زمانی که پس گرفت موثر است نه از اول.

اشکال امام خمینی «رضوان الله علیه»

ثبوت الخيار بالغصب بعد القبض محل إشكال بل منع. [5]

ممکن است کسی بگوید این آقای موجر آمد تحویل داد بعد عین را گرفت، فرض این است که داده و گرفته، ممکن است این داخل باب غصب باشد و غصب غیر از این است که به شما نداد، اینکه داد دیگر تسلیم و عقد محقق شد ولی غصب این است که کسی آمده اموال شما را غصب کرده، اگر اموال شما را غصب بکنند مگر شما حق فسخ پیدا می کنید؟ نه.

کأنّ اشکال حضرت امام این است که حتی خود موجر هم بیاید غصب کرده یعنی تحویل داده و بعدا غصب کرده، در غصب شما احکام غصب را جاری کن، یعنی از غاصب «أجرة المثل» را می گیرند چون این منفعت را تلف کرد. اما چرا من حق فسخ عقد داشته باشم در حالی که آن آقای موجر به عقد عمل کرده بود و بعدا آمد غصب کرد؟ این اشکال.

ولی ظاهرا این اشکال وارد نیست، ایشان این را داخل عمل کردن به عقد نمی دانند بلکه این را داخل غصب می دانند.

ما عرض می کنیم که عرفا اینکه خود موجر می آید می گیرد این غیر از غصب شخص ثالث است. این فرمایش شما صحیح است در جایی که یک شخص سومی بیاید غصب بکند، می گوییم آنجا که شخص ثالثی غصب کرده مستاجر برود از آن غاصب «أجرة المثل» منفعت را بگیرد. ولی اینجا خود آقای موجر آمده غصب کرده و عقلا می گویند که شما به شرطیت تسلیم عمل نکردی؛ چون شرطیت تسلیم فقط ابتدایی نبود استمراری هم بود. پس چون به آن شرط ضمنی عمل نکردی من حق فسخ دارم.

عقلا می گویند که شما باید تسلیم می کردی و تا آخر هم باید تسلیم می کردی چرا وسط عقد رفتی عین را از مستاجر گرفتی؟ پس شما به شرط ارتکازی تسلیم عمل نکردی، حالا که عمل نکردی پس من هم از التزام دست برمی دارم و فسخ می کنم. پس بنابراین این بیان امام ظاهرا قابل خدشه هست که می فرمایند «اینجا حق خیار نیست و داخل باب غصب است». این غصب ثالث یک مسئله ای هست و غصب خود آقای موجر مسئله دیگر است. اتفاقا این مطلب را ما در اینجا آوردیم و در نوشته ما هم هست.

المسألة الحادي عشرة: [الفرع الأول] إذا منعه ظالم عن الانتفاع بالعين قبل القبض تخير بين الفسخ والرجوع بالأجرة، وبين الرجوع على الظالم بعوض ما فات، ويحتمل قويا تعين الثاني.

[الفرع الثاني] وإن كان منع الظالم أو غصبه بعد القبض يتعين الوجه الثاني فليس له الفسخ حينئذ، سواء كان بعد القبض في ابتداء المدة أو في أثنائها.

[الفرع الثالث] ثم لو أعاد الظالم العين المستأجرة في أثناء المدة إلى المستأجر فالخيار باق، لكن ليس له الفسخ إلا في الجميع، وربما يحتمل جواز الفسخ بالنسبة إلى ما مضى من المدة في يد الغاصب، والرجوع بقسطه من المسمى واستيفاء باقي المنفعة وهو ضعيف للزوم التبعيض في العقد وإن كان يشكل الفرق بينه وبين ما ذكر من مذهب المشهور من إبقاء العقد فيما مضى وفسخه فيما بقي، إذ إشكال تبعيض العقد مشترك بينهما. [6]

اینجا مسئله غصب می آید، یک ظالمی تا شنید زید خانه اش را به عمرو اجاره داده آمد خانه را گرفت و تصرف کرد و نگذاشت مستاجر استفاده بکند، اینجا باز سه تا صورت دارد:

صورت اول: این است که هنوز آقای موجر خانه را تحویل نداده غاصب آمد مانع شد.

صورت دوم: این است که بعد از اینکه توسط مستاجر قبض شد غاصب غصب کرد.

صورت سوم: غصب کرد ولی ظالم بعدا پشیمان شد و گفت ببریم به مستاجر بدهیم تا استفاده بکند.

نظر مشهور

در فرع اول مرحوم سید می فرمایند: هنوز عین قبض نشده غاصب آمد جلوی آن را گرفت، اینجا آقای مستاجر مخیر است که فسخ کند و «أجرة المسمی» را پس بگیرد یا که فسخ نکند و برود یقه ظالم را بگیرد و «أجرة المثل» را از ظالم بخواهد.

احتمال قوی

مرحوم سید می فرمایند: قویا محتمل است بگوییم که فقط حق دارد یقه ظالم را بگیرد و حق ندارد اجاره را فسخ بکند، ظالم مانع شده چرا اجاره را فسخ کند؟!

پس در فرع اول دو فتوا شد: یک نظر این است که مخیر بین الفسخ و بین الرجوع إلی الظالم است. نظر دوم این است که اصلا یک وظیفه بیشتر ندارد و آن هم رجوع إلی الظالم است.

عرض می کنیم آن جایی که شما فرمودید که حق فسخ دارد، دلیل فسخ چیست؟ می گوییم: دلیل، تخلف شرط ارتکازی است، تخلف شرط ارتکازی این بود که آقای موجر این را در اختیار ما بگذارد، و الان نتوانست، بله ظالم مانع شد ولی هنوز مستاجر عین را نگرفته غاصب آمد مانع شد، مثلا یک کسی از اقوام موجر آمد و یک قفل محکمی آنجا زد و نگذاشت مستاجر استفاده بکند، پس حق فسخ این آقای مستاجر به جهت تخلف از آن شرط است که عرض کردیم برای تسلیم و تسلم است؛ یا گفتیم که اصلا غرض عقلایی از عقد تسلیم و تسلم است که اینجا محقق نشده پس من هم می توانم به جهت تخلف شرط فسخ بکنم.

اما اینکه چرا به ظالم مراجعه بکند؟ این خیلی روشن است؛ به خاطر اینکه ظالم مانع شده و منفعت این آقا را تلف کرده، فسخ نمی کنم آن منفعت مال من بود حالا آقای غاصب آمده این را تلف کرده، و «من اتلف مال الغیر فهو له الضامن»، پس اینجا روشن است.

اینجا یک بحث این است که آیا می تواند برای «أجرة المثل» به موجر هم رجوع بکند فسخ نمی کند، فسخ نکرد گفتیم که باید آن «أجرة المثل» را از آقای غاصب بخواهد، آیا می تواند از موجر بخواهد؟ به این موجر بگوید که شما ضامن «أجرة المثل» هستید، آیا این حق را دارد؟

مرحوم آقای تبریزی گفته است: این حق را دارد، یعنی اگر اجاره را فسخ نمی کند که «أجرة المسمی» را پس بگیرد حق دارد فسخ نکند و رجوع کند به دو نفر: یا به غاصب یا به موجر برای «أجرة المثل» گرفتن، یعنی «أجرة المسمی» را بدهد و «أجرة المثل» را از ایشان بگیرد، اگر بتواند از غاصب بگیرد فذلک المطلوب، اما اگر از موجر گرفت موجر هم به غاصب رجوع می کند؛ چون تلف کننده اصلی غاصب است.

عبارت مرحوم آقای تبریزی «رضوان الله علیه»

واذا تعذّر هذا الشرط ولو بمنع الظالم يثبت للمستأجر خيار الفسخ، ومع عدم فسخه كما يجوز له الرجوع إلى الظالم باجرة المثل لمدة الغصب كذلك يجوز له الرجوع بها إلى المؤجر، حيث إنّ كلّاً منهما ضامن لمنفعة العين للمستأجر باعتبار جريان يد كل منهما على تلك العين.

غاية الأمر، أنه لو رجع المستأجر إلى الغاصب فلا يرجع الغاصب إلى المؤجر، وإذا رجع إلى المؤجر يرجع المؤجر إلى الغاصب؛ لأن قرار الضمان على من يتلف المال بيده.

والحاصل جواز رجوع المستأجر إلى المؤجر باجرة ما يفوت بيد الغاصب يلازم جواز الفسخ؛ ولذا لا يجوز له الرجوع إليه ولا فسخ العقد فيما إذا كان منع الغاصب أو غصبه بعد القبض. [7]

به نظر ما اشکالی که هست این است که اینجا حق ندارد به موجر رجوع بکند، بله حق دارد اجاره را فسخ کند و به موجر رجوع کند و «أجرة المسمی» را پس بگیرد، اما اگر فسخ نکرد به چه حقی به آقای موجر رجوع کند و «أجرة المثل» را پس بگیرد؟ موجر که تعدی نکرده، ید او که ید عدوانی نبوده، پس به چه وجهی شما می گویید که او باید «أجرة المثل» را بدهد؟ تلف کننده فقط این آقای غاصب است، ید موجر ید عادیه نبوده نمی دانم چرا ایشان می فرمایند که اینجا حق دارد یا به او رجوع کند برای گرفتن «أجرة المثل» یا به آقای غاصب؟!

پس این ظاهرا وجه روشنی ندارد؛ چون ید موجر ید عادیه نبوده، اصلا او تعدی نکرده است.

حرف این است که اگر فسخ نکرد و «أجرة المسمی» را طبق قرارداد به آقای موجر داد، ولی چون یک منفعتی از آقای مستاجر تلف شده این را ما می گوییم از غاصب می تواند طلب بکند، ایشان می فرمایند: مستاجر حق دارد که «أجرة المثل» را یا از غاصب بگیرد یا از آقای موجر، و این ظاهرا وجه روشنی ندارد.

بله چون تخلف شرط صورت گرفته فلذا حق فسخ دارد.

پس بنابراین اینجا ما یک حاشیه ای زدیم و گفتیم: ید موجر ید عادیه نبوده، فلذا فقط «أجرة المسمی» را طلب دارد و ضامن چیز دیگری نخواهد بود.

مرحوم سید یک احتمالی گفت که بگوییم: اصلا حق فسخ ندارد؛ چون آن آقای غاصب مانع شده، و اینکه انکار بکنیم که بر موجر لازم بوده که ببرد بدهد، بر موجر لازم بوده که خودش مانع نشود. اما مراقب باشد تا دیگری هم مانع تراشی نکند و یا جلوی مانع تراشی دیگران را هم بگیرد این بر موجر لازم نبوده است. و لذا مرحوم سید می گویند که «يتعين الوجه الثاني»، یعنی فقط حق دارد برود یقه غاصب را بگیرد، اصلا حق ندارد فسخ کند، به جهت اینکه اصلا از نظر عقلا این آقا تخلفی از شرط نکرده است.

آقای خویی می فرمایند که اینجا بهتره تفصیل بدهیم: اگر آن غاصب با این آقای موجر دشمنی داشته و مانع شده، آن موقع کأنّ خود این موجر این بلا را سر ما درآورد، می دانست یک دشمنی دارد، اینجا می گوییم حق فسخ دارد، اما اگر آن غاصب کاری با موجر و با مستاجر دشمنی دارد اینجا این آقا حق ندارد فسخ بکند؛ چون آن موقع به وظیفه اش عمل کرده است.

تفصیل آقای خویی «رضوان الله علیه»

أقول: لا يبعد التفصيل بين ما إذا كان منع الظالم متوجّهاً إلى خصوص المستأجر، أو إلى الأعمّ منه ومن غيره، كما إذا آجره دابّة للسفر إلى كربلاء فمنع الظالم ركوب أيّ شخص عليها والخروج إلى كربلاء.

ففي الثاني لا يبعد صحّة ما ذكره الماتن أوّلاً، باعتبار أنّ المستأجر مالك للمنفعة وبما أنّه لا يتمكّن من الانتفاع فله أن يرجع إلى الظالم لأنّه المانع، فلو فرضنا أنّ للظالم عنده مالاً وهو لا يعلم به يجوز له أن يأخذه تقاصّاً من دون أن يفسخ العقد، كما أنّ له أن لا يرضى بالعقد ويفسخ، نظراً إلى أنّه مع فرض‌ ظلم الظالم لم يتحقّق التسليم والتسلّم، ومن المعلوم أنّ تعذّر التسليم ولو لمنع الظالم موجب للخيار.

وأمّا في الفرض الأوّل فحيث إنّه لم يكن أيّ مانع من المؤجر في تسليمه وإنّما المنع متوجّه إلى خصوص المستأجر في تسلّمه، فلا موجب حينئذٍ للخيار، لعدم التخلّف في الشرط بوجه، إذ لم يكن الشرط الارتكازي إلّا هذا المقدار-، أعني: تمكين المؤجر من التسليم، لا تسلّم المستأجر وقد فعل فكانت العين قابلة للانتفاع لأيّ شخص كان، وإنّما الممنوع خصوص هذا الشخص، فيتعيّن الاحتمال الثاني. [8]

پس آقای خویی فرمودند باید ببینیم که غاصب غصبش متوجه موجر بوده یا متوجه مستاجر، اگر متوجه مستاجر هست حق فسخ ندارد.

به نظر می رسد که بیان آقای خویی عرفی هست، یعنی اینجا می گویند که این آقا موجر چه تقصیری دارد؟ او به وظیفه اش عمل کرد، حالا یک ظالمی پیدا شده و این کار را انجام می دهد به خاطر اینکه با آقای مستاجر طرف است یا به به دلیل دیگر، این ربطی به موجر نخواهد داشت.