المسئلة الثامنة و التاسعة/ الفصل الثالث/كتاب الإجارة

موضوع: كتاب الإجارة/ الفصل الثالث/ المسئلة الثامنة و التاسعة

مرحوم صاحب عروه در مسئله هشتم می فرمایند:

المسألة الثامنة: إذا آجر دابة كلية ودفع فردا منها فتلف لا تنفسخ الإجارة، بل ينفسخ الوفاء، فعليه أن يدفع فردا آخر. [1]

اگر در عقد اجاره «عین مستاجره» به صورت «عین شخصیه» تعیین نشود مثلا یک دابّه ای که با این خصوصیات مورد اشاره قرار گرفت و اوصافش بیان شد اگر برای یک روز یا چند روز در اختیار زیدِ مستاجر قرار بگیرد یا امروزه ماشینی را به صورت کلی با اوصاف مشخص در فلان مدت اجاره کرد، و موجر که صاحب آن شرکتِ کرایهِ ماشین است یک فردی از آن دابّه یا آن سیاره را به این آقای مستاجر داد، و این دابّه تلف شد نه اینکه این آقا اتلاف بکند خود دابّه تلف شد یا این ماشین خراب شد یا چند کیلومتر رفت و دیگر ایستاد، می فرمایند که اجاره منفسخ نمی شود بلکه در حقیقت اینجا وفا محقق نمی شود، یعنی وفای اجاره محقق نشده است، آن آقای موجر فکر کرد که با دادن آن ماشینی که بعدا خراب شد وفا کرده ولی در حقیقت آن وفا نبوده. پس باید یک فرد دیگری از آن دابّه را در اختیار این آقای مستاجر قرار بدهد، باید این ماشینی که خراب شد را پس بگیرد و یک ماشین دیگری را در اختیار مستاجر قرار بدهد.

و این علی القاعده است؛ برای اینکه روشن است که مورد اجاره «کلی» بوده و «کلی» که تلف نشده است، آن چیزی که تلف شده آن ماشین خاص بود و ماشین خاص هم که مورد اجاره نبوده، مورد اجاره یک ماشین کلی با این اوصاف بوده است. پس آن چیزی که تلف شده در حقیقت مورد اجاره نبوده است به عنوان وفای به اجاره داده شده بود که بعدا معلوم شد که این وفا نبوده و نیست، و لذا می فرمایند که باید فرد دیگر را در اختیار این آقای مستاجر قرار بدهد و این علی القاعده است.

المسألة التاسعة: إذا آجره دارا فانهدمت:

[الفرع الأول] فإن خرجت عن الانتفاع بالمرة بطلت، فإن كان قبل القبض أو بعده قبل أن يسكن فيها أصلا رجعت الأجرة بتمامها وإلا فبالنسبة، ويحتمل تمامها في هذه الصورة أيضا، ويضمن أجرة المثل بالنسبة إلى ما مضى، لكنه بعيد.

[الفرع الثاني] وإن أمكن الانتفاع بها مع ذلك كان للمستأجر الخيار بين الإبقاء والفسخ، وإذا فسخ كان حكم الأجرة ما ذكرنا، ويقوى هنا رجوع تمام المسمى مطلقا ودفع أجرة المثل بالنسبة إلى ما مضى، لأن هذا هو مقتضى فسخ العقد كما مر سابقا.

[الفرع الثالث] وإن انهدم بعض بيوتها بقيت الإجارة بالنسبة إلى البقية، وكان للمستأجر خيار تبعض الصفقة، ولو بادر المؤجر إلى تعميرها بحيث لم يفت الانتفاع أصلا ليس للمستأجر الفسخ حينئذ على الأقوى خلافا للثانيين. [2]

مرحوم سید می فرمایند: اگر کسی خانه ای را به دیگری اجاره بدهد و آن خانه منهدم و خراب شد این چند صورت دارد:

صورت اول: انهدام کل عین

خراب شدن خانه گاهی به این صورت است که خانه به طور کلی از انتفاع خارج می شود، طوری خراب شده که اصلا برای آن منفعتی که اجاره شده بود به درد نمی خورد، مثلا برای سکونت این خانه ها را اجاره کرده بود و کل خانه فرو ریخت و اصلا قابل سکونت نیست، در این صورت اجاره باطل می شود؛ چون در حقیقت معلوم می شود آن منفعتی که معوض بوده آن منفعت اصلا نبوده است.

پس بنابراین این آقا فکر می کرد که منفعت یک ساله برای این خانه هست و در اختیار مستاجر قرار می دهد بعد هم معلوم می شود که اصلا چنین منفعتی نبوده، و فرض این است که خانه خاص و مشخصی را اجاره کرده و آن خانه هم خراب شد، اینجا حکم چیست؟

صورت دوم: انهدام فی الجمله با امکان انتفاع

اینکه خانه منهدم بشود اما باز امکان انتفاع باشد مثلا بعد از مدتی که خانه را تحویل گرفت فی الجمله خانه خراب شد، ولی هنوز قابل استفاده است. مثلا خانه چکه کرد یا نم داد.

صورت سوم: انهدام بعض عین

این است که این خانه ابعاض، اجزاء و غرفه هایی دارد و یک غرفه اش خراب شد مثلا پنج اتاق بود یک اتاقش خراب شد یا دو تا ماشین کرایه کرده بود و یکی از ماشین ها خراب شد.

بنابراین ایشان این سه صورت را در این مسئله عنوان خواهند کرد:

یک: اینکه کلا از انتفاع خارج بشود، که اینجا اجاره باطل می شود؛

دوم: اینکه خرابیش طوری هست که هنوز قابل انتفاع هست، یعنی بخش خاصی از خانه خراب نشده ولی بالاخره در خانه یک اشکال پیدا شده، یک انهدامی هست که قابل استفاده است؛

سوم: بعضی از اجزاء مشخص خانه خراب شده و بقیه ی اجزاء مشکل دار نیستند، فرض کنید که چند تا ماشین خاص را اجاره کرده بود یکی از ماشین ها الان خراب شد ولی بقیه ماشین ها هیچ مشکلی ندارند.

بررسی صورت اول

صورت اول را مطرح می کنیم، یعنی طوری خراب بشود که کلا از انتفاع بیفتد، اینجا اجاره باطل می شود. خراب شدن خانه چند حالت هست:

حالت اول: خراب شدن خانه قبل از اینکه اصلا کلید خانه را به طرف بدهد؛

حالت دوم: یا اینکه خراب شدن بعد القبض باشد، موجر کلید را داد ولی قبل از اینکه آنجا بنشیند خانه کلا خراب شد.

در این دو صورت که اصلا قبضی صورت نگرفته یا قبض صورت گرفته ولی هنوز آن آقا نرفت آنجا بنشیند، کلید را تحویل گرفت ولی مشخص شد که خانه در همین ساعت خراب شد. اینجا می فرمایند اگر اجرت داده کلا به مستاجر برمی گردد، پس فرض این است که هیچ انتفاعی صورت نگرفته است، و الا اگر قبل القبض نبوده یا بعد القبض قبل أن یسکن نبوده داده، یعنی آن طرف هم مدتی نشسته، فرض کنید یک ساله اجاره داده و آن آقا هم سه ماه نشست، اینجا می فرمایند به نسبت آن «اجرت» پس می گیرد.

احتمال بعید

در این صورتی که بعد از مدتی استفاده کرد و خراب شد اینجا گفتیم به نسبت از آن اجاره پس می گیرد، یعنی مدت باقیه را پس می گیرد، ولی احتمال دارد بگوییم: تمام «أجرة المسمی» را پس می گیرد، و در آن مدتی که مستاجر آنجا نشسته ضامن «أجرة المثل» است. یعنی اجاره کلا باطل می شود و کل «أجرة المسمی» را پس می گیرد، البته آن مدتی که استفاده کرده «أجرة المثل» به آقای موجر می دهد، می فرمایند این احتمال مطرح است ولی این احتمال بعید است. ایشان این احتمال را در ذیل مسئله پنجم هم مطرح کرد.

و ایشان در آنجا مسئله تقویت کرد که فسخ از اول فسخ است و کل اجرت را می گیرد، بعد گفت که احتمال دارد در صورت انفساخ که آن عین مستاجره خراب می شود و از بین می رود و تلف می شود آنجا هم بگوییم همانند فسخ از اول اجاره باطل می شود، و فقط «أجرة المثل» آن مدت استفاده را می پردازد.

صورت دوم: «وإن أمكن الانتفاع بها مع ذلك كان للمستأجر الخيار بين الإبقاء والفسخ»

اگر انهدامی صورت گرفته ولی قابل انتفاع هست، مثلا خانه نَم می دهد و چکه می کند، الان با اینکه یک نوع خرابی در خانه به وجود آمده ولی قابل انتفاع هست، در این صورت دیگر نمی گوییم که اجاره کلا باطل است، چون هنوز در آن مورد اجاره، انتفاع ممکن است، ولی انتفاع کامل نیست، اینجا مستاجر حق دارد که إعمال خیار فسخ بکند بین الابقاء، یعنی بگوید که ولو خانه چکه می کند ما راضی هستیم و اشکال ندارد، اینجا باید کل اجرت را بدهد، و یا اینکه فسخ کند و بگوید که به این صورت برای من قابل قبول نیست.

اگر این آقای مستاجر فسخ را انتخاب کرد حکم «اجرت» همان چیزی است که قبلا گفتیم یعنی در صورت انهدام کامل، گفتیم اگر این خرابی قبل القبض بوده یا بعد القبض قبل از استفاده بوده باید کل اجرت را به این آقای مستاجر برگرداند، ولی اگر مدتی استفاده کرده و فسخ را انتخاب کرد به همان نسبت حق فسخ دارد و مثل صورت اول که کلا منهدم شده بود اینجا نمی گوییم باطل است.

مسئلة: این خیاری که اینجا ایشان فرمودند این چه نوع خیاری است؟

وجه اول: «خیار عیب»

این خیار می تواند «خیار عیب» باشد، بگوییم که در باب البیع در مورد «خیار عیب» روایات خاصه داریم، آن آقای مشتری حق دارد فسخ کند اینجا هم بگوییم بالاخره مورد اجاره «عیب» پیدا کرده بر اساس آن روایات که در «خیار عیب» باب البیع وارد شده از آن الغای خصوصیت بکنیم و بگوییم شامل اجاره هم می شود.

وجه دوم: «اشتراط ضمنی ارتکازی سلامت»

این است که بگوییم این برمی گردد به اشتراط ضمنی سلامت، یعنی گرچه این ها نگفتند که این خانه باید سالم باشد ولی این شرط، یک شرط ارتکازی است که هر کسی جایی را اجاره می کند به شرط سلامت اجاره می کند. پس این شرط سلامت، شرط ضمنی ارتکازی هست و حالا که این شرط برای مشتری میسر نمی شود حق فسخ پیدا می شود.

پس وجه این خیار، یا این است که همان ادله ای که در کتاب البیع و در باب خیار عیب وارد شده را بگوییم که آن روایات مدرک این خیار هستند؛ یا بفرمایید که اشتراط ضمنی ارتکازی سلامت معتبر است، و چون این شرط حاصل نشده این آقا حق خیار پیدا می کند.

قول قوی: رجوع «أجرة المسمی»

در ادامه می فرمایند که در این جایی که هنوز انتفاع هست و ما گفتیم حق فسخ و حق ابقا دارد، آمد و فسخ کرد گفتیم که این آقا همانند آن صورت قبلی _ که اگر قبل از استفاده از منفعت باشد کل اجرت را می گیرد و اگر بعد از استفاده است به نسبت می گیرد_ می فرمایند که اینجا قوی این است که بگوییم کل اجرت را پس می گیرد، چه قبل القبض باشد که روشن است؛ و چه بعد القبض قبل از استفاده باشد که باز روشن است؛ چه بعد الاستفاده باشد اگر فسخ کرد کل اجرت را می گیرد؛ برای اینکه فسخ، فسخ عقد است، وقتی عقد فسخ شد عوض و معوض کلا برمی گردند به جای خودشان.

این مطلب را ایشان در رابطه با فسخ در مسئله چهارم[3] هم فرمودند، همان مسئله را اینجا هم می فرمایند، می فرمایند که در فسخ ما نگوییم که از هم اکنون فسخ می شود، نه از اصل فسخ می شود، و لذا کل «أجرة المسمی» را برمی گرداند، اینجا می فرمایند: قوی هست، در آن صورت انفساخ که صورت قبل بود آنجا فرمودند که احتمال بعیدی هست که بگوییم از اول اجاره باطل می شود، ولی در اینجا می فرمایند نه این قول، قول قوی است که بگوییم که از اول باید «کل اجرت» را برگرداند و «أجرة المثل» را فقط بپردازد.

می فرمایند که «ويقوى هنا رجوع تمام المسمى مطلقا»، مطلقا یعنی چه قبل القبض باشد؛ چه بعد القبض قبل الاستفاده باشد؛ و چه بعد القبض و بعد الاستفاده باشد، اینجا کل «أجرة المسمی» را پس می گیرد، «ودفع أجرة المثل بالنسبة إلى ما مضى» بله در آن مقداری که استفاده کرده «أجرة المثل» را باید به آن موجر بدهد، «لأن هذا هو مقتضى فسخ العقد كما مر سابقا» برای اینکه این مقتضای فسخ عقد است چنانچه در مسئله چهارم هم این مسئله گذشت.

پس بنابراین در حقیقت در آن مسائل پیشین هم در مسئله چهارم [4] و پنجم [5] هم بیان شده بود و این مطلب تا اینجا یک نوع تکرار بود، در ذیل این مسئله باز صورت دیگری را مطرح می کند که این هم قبلا گفته شده، آن چی هست؟

صورت سوم: «وإن انهدم بعض بيوتها بقيت الإجارة بالنسبة إلى البقية، وكان للمستأجر خيار تبعض الصفقة»

اگر بعضی از اتاق های این خانه ای که اجاره کرده منهدم بشود، می فرمایند که اجاره نسبت به بقیه اتاق ها باقی هست، مثلا دو ماشین را با یک عقد اجاره کرده بود، یکی از ماشین ها خراب شد، اینجا اجاره نسبت به آن ماشین دوم باقی است. یا دو واحد را با یک عقد اجاره کرده بود ولی یکی از واحدها خراب شد آن واحد دوم اجاره اش باقی هست.

«وكان للمستأجر خيار تبعض الصفقة» ولی برای مستاجر «خیار تبعض صفقه» هست، می تواند بگوید که من این معامله را با هم انجام دادم یک معامله بوده و شما الان یک واحد را می دهی و واحد دیگر را نمی دهی، یا یک خانه با پنج اتاق من اجاره کرده بودم الان یکی از اتاق ها خراب شده! اینجا برای مستاجر «خیار تبعض صفقه» پیش می آید و او حق خیار دارد، و این طبق قاعده هم است.

دلیل این صورت

چون انحلال در اجاره ها نسبت به این موارد پیش می آید، یعنی عرف می گوید که این دو واحدی را که اجاره کرده کأنّ به دو اجاره منحل می شود، وقتی منحل شد نسبت به یکی صحیح است، و نسبت به آن یکی که خراب شده کم می شود.

البته این مقدار را، این انحلال درست می کند ولی چون با یک عقد انجام گرفته کأنّ یک تخلف شرط صورت گرفته است، و آن هم انضمام است و لذا برای آقای مستاجر «خیار تبعض صفقه» پیش می آید، یعنی اگر بپذیرد انحلال صورت می گیرد و نسبت به آن مقداری که خراب شده اجرتی پرداخت نمی کند، نسبت به بقیه، اجرت پرداخت می کند. اگر نپذیرد و فسخ بکند و بگوید اصلا من این عقد را نمی خواهم این مقداری که مانده هم نمی خواهم؛ چون ما این را با هم می خواستیم. این هم صورت سوم که در مسئله ششم [6] گذشت، هم این مسئله «تبعض صفقه» و اینکه برخی از غرفه های یک منزل خراب بشود یا برخی از اجزای مورد اجاره خراب بشود فرمودند که اجاره نسبت به آن مقداری خراب شده باطل است، اما نسبت به بقیه صحیح است ولی مستاجر «خیار تبعض صفقه» را دارد.

آخرین فرع

می رسیم به فرع آخر «ولو بادر المؤجر إلى تعميرها بحيث لم يفت الانتفاع أصلا ليس للمستأجر الفسخ حينئذ على الأقوى خلافا للثانيين»

نظر مرحوم سید: انتفاء حق فسخ

در این سه صورت قبلی اگر آقای موجر همین که شنید این خانه خراب شده _ حالا کلا خراب شده یا یک مقداری از آن مثلا انتفاعش کم شده یا بعضی از اتاق هایش خراب شده_ آمد فوری دست به کار شد به طوری که برای این آقای مستاجر اصلا از انتفاع چیزی کم نیامد، یعنی فرض فرمایید که مستاجر رفته بود بیرون تا فهمید که خراب شده خود آقای موجر آمد و خانه را تعمیر کرد طوری که از انتفاع آقای مستاجر چیزی کم نشد، اینجا آقای مستاجر حق فسخ پیدا نخواهد کرد؛ چون از انتفاعی که مورد اجاره بوده چیزی کم نشد، ماشینی اجاره داده بودند این ماشین یک مقدار که کار کرد باتریش تمام شد و آقای موجر هم اتفاقا همان جا حاضر بود یا موجر خودش راننده آن ماشین بود فورا با آن باتری یدکی که داشت عوض کرد اینجا چیزی از آقای مستاجر کم نشده، فرض کنید مستاجر هم رفته بود برای استراحت در همین استراحت این ماشین باتریش خراب شد و آقای موجر هم فورا تعمیر کرد، اینجاها می فرمایند آقای مستاجر حق فسخ نخواهد داشت که بگوید «این منفعتش کم شده یا خراب شده فلذا من فسخ می کنم». پس اینجا آقای مستاجر حق فسخ پیدا نخواهد کرد.

نظر شهید ثانی و محقق ثانی «رضوان الله علیهما»: استقرار و استصحاب حق فسخ

سید می فرمایند «على الأقوى خلافا للثانيين» یعنی این مطلب برخلاف نظر شهید ثانی و محقق ثانی است آنها فرمودند: به محض اینکه خراب شد این مستاجر حق خیار فسخ پیدا خواه کرد و الان که تعمیر کرد شک می کنیم که آیا این حق برای مستاجر باقی هست یا باقی نیست استصحاب بقای حق خیار می کنیم. پس بنابراین بعد از تعمیر هم باز می تواند إعمال خیار فسخ بکند.

ولی مرحوم صاحب عروه می فرمایند: اینجا چون فرض ما این است که چیزی فوت نشده اینجا حق فسخ برای آقای مستاجر نخواهد بود.

این بیان مطالب مرحوم صاحب عروه بود إن شاء الله باید برگردیم و روی این مطلب حرف بزنیم تا ببینیم و بررسی بکنیم که آیا این مطالبی که ایشان فرمودند قابل اشکال هست یا قابل اشکال نیست؟