المسئلة السادسة و السابعة/ الفصل الثالث/كتاب الإجارة

موضوع: كتاب الإجارة/ الفصل الثالث/ المسئلة السادسة و السابعة

المسئله السادسة: إذا تلف بعض العين المستأجرة تبطل بنسبته، ويجئ خيار تبعض الصفقة. [1]

در این فصل بحث در مورد عوضین و تسلیم عوضین هست، مرحوم سید در مسائل سابق بعضی از فروعات را که راجع به تسلیم، تلف و فسخ بود فرمودند، در این مسئله و مسئله ششم می فرمایند: اگر عین مستاجره اجزایی دارد، مثلا خانه ای اجاره کردید که پنج اتاق دارد، اگر بعد العقد برخی از اجزایش تلف شد، حکمش چیست؟ این غیر از آن بحث های قبلی هست، بحث های قبلی این بود که مدتی استفاده کرد و خود عین تلف شد، یا خود اجاره را فسخ کرد، بحث های قبلی روی تلف بعض نبود، بلکه بعض أزمانی بود یعنی در مدتی این عین بود و بعد از مدتی کل خانه خراب شد در بحث های قبلی این طور بود، و بعضی از فروعاتش هنوز ادامه دارد.

بحث فعلی در این است که برخی از اجزای آن عین مستاجره از بین برود، اینجا چطور است؟ این اجاره همچنان عقد لازم هست یا نه؟ می فرمایند که اینجا برای مستاجر خیار تبعض صفقه می آید، مستاجر می تواند بگوید که من خانه پنج اتاقی از شما اجاره کردم حالا که برخی از اتاق ها خراب شد من دیگر این اجاره را فسخ می کنم، مثل این است که شما ده کیلو گندم خواسته بودید ولی آن آقا هشت کیلو را می توانست تحویل بدهد، اینجا شما خیار تبعض صفقه دارید. صفقه یعنی معامله، معامله شما تبعض پیدا کرده، چون تبعض پیدا کرده شما خیار و حق فسخ پیدا می کنید.

پس اجاره به نسبت آن مقداری که تلف شده باطل می شود، و برای مستاجر خیار تبعض صفقه می آید، مستاجر اگر خواست اجاره را ابقا می کند، ابقا که کرد طبعا به نسبت اجاره باطل می شود؛ چون مورد اجاره پنج اتاق بود که یک اتاقش خراب شد، اینجا به نسبت اجاره را بر پنج اتاق تقسیم می کنند، و یک پنجم اجرتش کم می شود. در نسبت سنجی باید آن معیوب را با صحیح مقایسه بکنند و قیمت اجاره ی هر دو را که مقایسه بکنند طبق آن، نسبت مشخص می شود و طبعا به همان نسبت هم باطل می شود، این روشن است. و این آقای مستاجر می تواند اساسا کل اجاره را هم فسخ بکند.

برخی از اساتید مرحوم آقای تبریزی و بزرگان از جمله آقای خویی و مرحوم آقای گلپایگانی و دیگران گفتند که این شخص مجموعه زمان را می خواست، حالا که بعد از شش ماه خانه خراب شد می گوید: من اصل اجاره را نمی خواهم، شما کل اجرت را به من بده و من این مقداری را که استفاده کردم «أجرة المثل» آن را به شما می دهم. مثلا خانه را برای یک سال اجاره کرده بود ولی بعد از شش ماه خانه کلا خراب شد.

اشکال این بیان

گفتند تبعض صفقه برای این است که این آقا ملزم نباشد از این عین مستاجره به صورت ناقص استفاده بکند یعنی جلوی این نقص را بگیرد، ولی در آن جا که جلوی نقص را نمی گیرد؛ چون استفاده کرد و تمام شد، پس آن مواردی که سید اصلا صحبت خیار تبعض صفقه نکرد بزرگان گفتند: چون واضح است صحبت نکرده ولی آنجا هم خیار تبعض صفقه می آید، بعد از شش ماه که یک اتاق خراب شد خیار تبعض صفقه آنجا می آید.

ولی مرحوم آقای هاشمی[2] و برخی از بزرگان معاصر این دقت را دارند که اینجا مجرای تبعض صفقه در آن مسئله ها که تلف از نظر زمانی است نیست؛ به خاطر اینکه تبعض صفقه می خواهد بگوید که از این صفقه ناقص من نمی خواهم استفاده بکنم، این خیاری که در آن موارد هست جلوی استفاده اش را که نمی گیرد او دیگر استفاده را کرده، آنجا خیار تبعض صفقه چه اثری دارد؟ پس «أجرة المسمی» را پس بگیرد و «أجرة المثل» را بدهد. «تبعض صفقه» برای این کار نیامده که شما «أجرة المسمی» را پس بگیرید و «أجرة المثل» را بدهید، پس «تبعض صفقه» این است که این مبیع این عین مستاجره ناقص نباشد، در حالی که اینجا شما استفاده کردید و تمام شده است.

پس بنابراین آن جاهایی که سید اصلا صحبت «خیار تبعض صفقه» نکرده است به جهت وضوح نبوده، بلکه برای این هست که اصلا آنجاها «خیار تبعض صفقه» راه ندارد، در اینجا راه دارد که بعضی عین مستاجره تلف بشود. پس بنابراین این مسئله علی القاعده است.

مسئله نهم فرع این مسئله خواهد بود، الان گفتیم که بعض عین مستاجر تلف بشود، برای مستاجر حق «خیار تبعض صفقه» پیش می آید، در مسئله نهم یکی از فروعات و تطبیقات این مسئله ششم خواهد آمد، آنجا هم کأنّ تکرار این مسئله البته در قالب یک مثال هست.

المسئله السابعة: ظاهر كلمات العلماء أن الأجرة من حين العقد مملوكة للمؤجر بتمامها، وبالتلف قبل القبض أو بعده أو في أثناء المدة ترجع إلى المستأجر كلا أو بعضا من حين البطلان، كما هو الحال عندهم في تلف المبيع قبل القبض، لا أن يكون كاشفا عن عدم ملكيتها من الأول، وهو مشكل لأن مع التلف ينكشف عدم كون المؤجر مالكا للمنفعة إلى تمام المدة، فلم ينتقل ما يقابل المتخلف من الأول إليه، وفرق واضح بين تلف المبيع قبل القبض وتلف العين هنا، لأن المبيع حين بيعه كان مالا موجودا قوبل بالعوض، وأما المنفعة في المقام فلم تكن موجودة حين العقد، ولا في علم الله إلا بمقدار بقاء العين، وعلى هذا فإذا تصرف في الأجرة يكون تصرفه بالنسبة إلى ما يقابل المتخلف فضوليا ومن هذا يظهر أن وجه البطلان في صورة التلف كلا أو بعضا انكشاف عدم الملكية للمعوض. [3]

مختار مشهور

مسئله هفتم مسئله مهمی است، قبلا یک اشاره ای داشتیم، ولی مرحوم سید اینجا وارد میدان می شود و اجتهادشان را هم در متن مسئله می آورند، مثلا شما یک خانه ای را یک سال اجاره کردید هر ماهی ده میلیون و یک سال صد و بیست میلیون، ظاهر کلمات علما این است که تمام اجرت از حین عقد برای موجر (صاحب البیت) مملوک است.

فرقی ندارد قبل القبض باشد، یا بعد القبض، یا اینکه سه ماهی هم آنجا نشست و آن خانه فرو ریخت و تلف شد. پس اگر تلف قبل از قبض باشد اجرت کلا برمی گردد، بعد از اینکه موجر مالک شده بود، یا بعد از قبض که هنوز استفاده نکرده، یا در اثنا مدت که آن موقع به نسبت برمی گردد، یعنی کل اجرت سه ماه را شما داده بودید، سه ماه نشستید سی میلیون را دادید چون استفاده کردید و دیگر آن را نمی گیرید چون ملکیت آن مقدار مستقر شد. ولی بقیه اجرت که نود میلیون است را آن آقای موجر باید به بدهد و شما از حین تلف باید پس بگیرید.

پس از زمان بطلان اجرت بر می گردد، سید تعبیر به انفساخ نمی کند به جهت اینکه اجاره در مقابل منفعت است و روشن می شود که اصلا منفعتی نبوده، ما خیال می کردیم اینجا اجاره ای بوده تلف شده بود. بنابراین روشن می شود که در بقیه مدت اصلا اجاره باطل شده است. بنابراین از حین بطلان از ملک موجر به ملک آقای مستاجر برمی گردد.

مشهور در مبیع هم همین را می گویند، مثلا شما یک کتابی یا لباسی فروختید، هنوز تحویل نداده تلف شد، تلف المبیع قبل قبضه من مال البایع، این پولی که گرفته بود در این مدت مال کیست؟ ظاهر علما این است که این پول در این مدت مال بایع شده، بعد که تلف شد از آن موقع به ملک مشتری برمی گردد. پس ظاهر علما این نیست که الان که تلف شد کشف بکنیم که نسبت به بقیه ماه ها اجرتی که موجر گرفته بود اصلا مالک نشده بود، ظاهر این است که این پولی که در این مدت گرفته بود مالک شده بود و حالا که در بقیه ایام تلف شد از حین تلف به آقای مستاجر برمی گردد.

در باب بیع هم همین را می گویند که پول را گرفته بود پس مالک شده بود، و اگر قبل القبض تلف شد ولو یک روز طول کشیده در این یک روز او مالک آن پول بوده است این ظاهر علماست.

مختار سید

ایشان می گوید من این را قبول ندارم، این فتوا مشکل است، بله در باب بیع قبول داریم اما در باب اجاره قبول نداریم، چرا در باب بیع قبول داریم؟ چون در باب بیع این عین بوده، و این آقا هم در مقابل عین به طرف پولی داده و طرف هم مالک شده، بله عین را قبل از اینکه به مشتری بدهد تلف شد، اینجا می گوییم: از آن زمانی که تلف شد پول برمی گردد، آنجا قبلا عین بوده، به خلاف باب اجاره که منفعت تدریجی است، بعد که به این حصه رسید اساسا معلوم می شود که منفعتی نبوده است تا اینکه اجاره صحیح باشد و اجرت را مالک شده باشد!

پس علما اجاره را با باب بیع یکسان دانستند و گفتند تا این زمان مالک بوده، ولی سید می گوید این مشکل است چون بعد از سه ماه با تلف معلوم شد که این مالک خانه اصلا مالک منفعت نبوده تا به مستاجر واگذار بکند. پس آن اجرتی که مقابل منفعت متخلف است منتقل نشده است، چون فرض این است که مالک این منفعت نبوده، پس کشف شد که منفعتی نبوده.

و فرق واضح است بین تلف منفعت و تلف مبیع، آنجا می توانیم بگوییم که تا زمان تلف این بایع مالک آن پول شده، مال موجود بوده ولی در حین عقد اصلا این منفعت نبوده ما خیال می کردیم، در علم خدای متعال هم این منفعت نبوده، یعنی خدا آگاه بوده که این منفعت نیست ما اشتباه می کردیم که فکر کردیم این خانه یک سال مثلا می ماند در علم خدا این منفعت نبوده، مگر به مقدار آن سه ماهی که این عین باقی بود.

بر اساس این فتوایی که سید می دهد که نسبت به این بقیه مدت مالک اجرت نشده اگر آقای موجر در این اجرت تصرف کرد تصرفش نسبت به آن مقدار منفعت متخلف فضولی بوده و اصلا مالک نشده. و از این بیان ما روشن شد که چرا می گوییم: اینجا بطلان است نه انفساخ، برای اینکه اصلا این مالک نبوده است. پس سید نظر مشهور را قبول نکرد و استدلال کرد که اینجا با باب بیع فرق دارد.

و لذا نسبت به آن اجرتی که مربوط به آن دوره متخلف است اصلا مالک نشده است، و تصرفاتش فضولی است فلذا باید همه را برگرداند. نظر آقای خویی و دیگر بزرگان

این نظر را پسندیدند و گفتند که بیان سید طبق قاعده است و حرف روشن و صحیحی هست. پس باید بگوییم که از اول مالک نبوده است، در باب بیع مالک شده بود، آنجا اگر ما بودیم و دلیل خاصی نبود قائل می شدیم که حتی اگر تلف هم بشود آن آقای بایع نباید پول را بدهد؛ چون ملک دیگری شده بله هنوز اقباض نکرده است، اما من که تلف نکردم خودش تلف شده، پس اگر دلیل خاص نبود ما هم حرف مشهور را می گفتیم بلکه بالاتر هم می گفتیم، ولی دلیل خاص هست که چون قبل القبض تلف شده از ملک بایع است.

ولی در بحث ما اصلا منفعتی نبوده تا این آقا مالک بشود، پس فرمایش سید صحیح است.

بیان مرحوم آقای سبزواری

أصل هذا الإشکال حصل عن جمع من العامة، فقالوا: إن المنافع معدومة، و المعدوم لا یملک و حیث انها تدریجیة الوجود یصح حصول ملک المنفعة الموجودة تدریجا بتدریجیة الوجود، و حیث أن الإجارة معاوضة فلا یعقل ملک تمام الأجرة دفعة، و ملک ما یقابلها تدریجا فلا محالة تملک الأجرة تدریجیا لا دفعة هذه خلاصة ما یمکن ان یقال فی المقام.

و فیه أولا: ان ذلک مغالطة بین الوجود الحقیقی و الوجود الاعتباری و لا ریب ان الملکیة من الاعتباریات و هی خفیفة المؤنة جدا، کما ان لحاظ المنفعة المتدرجة الوجود بنحو الوحدة اللحاظیة الاعتباریة من حیث الطریقیة إلی ما یتحقق فی الخارج صحیح و لا ریب فیه، فلا یلزم تملیک المعدوم و لا تعلق الموجود بالمعدوم، بل تعلق أمر اعتباری بأمر اعتباری آخر و لا محذور فیه من عقل أو شرع أو عرف فالمنفعة المتدرجة الوجود موجودة فی المقام بالوجود الاعتباری و له أثر فلا فرق بین الإجارة و البیع من هذه الجهة إلا ان العین فی

البیع موجود خارجی بخلاف الإجارة فإن تمام المنفعة فیها ملحوظة بالوجود الاعتباری الوحدانی.

و ثانیا: انه مستلزم لعدم تملک المنافع إلا بالاستیفاء و حینئذ لا تصح الإجارة إلا بالاستیفاء فی تمام المدة فلا یستحق المؤجر شیئا من الأجرة بالعقد بل بتفویت المنافع. [4]

مرحوم سبزواری می گویند این اشکال را اولین بار عامه مطرح کردند، پس این اشکالی که سید مطرح می کند و می گوید که اینجا منفعت نبوده و مقابلش هم کسی مالک نمی شود، این یک شبهه ای هست که عامه مطرح کردند و بعدا برخی از بزرگان ما هم این را قبول کردند، ولی مشهور قبول نکرده است.

ایشان می گویند عامه گفتند: اینجا منافع معدوم است؛ و چون تدریجی است اصلا حاصل نشده است پس در مقابلش هم مالک نمی شود.

ولی ایشان می فرمایند: این مغالطه است _این بیان مرحوم آقای سبزواری است ما جرئت نمی کنیم بگوییم: سید مغالطه می کند_، شما که می گویید منفعت نبوده، اگر مراد این است که منفعت با وجود حقیقی نبوده، بله ما هم می پذیریم، اما با وجود اعتبار، عقلا و عرف وقتی به عین و به این خانه زیبا نگاه می کردند آیا منفعت یک سال را در آن اعتبار می کردند یا نمی کردند؟ اعتبار می کردند، پس اگر اعتبار حقیقی مراد است، بله نبوده، ولی تملیک و تملک روی آن وجود حقیقی نمی چرخد روی همان ملکیت اعتباریه است، و اعتبار هم که اینجا بوده است. پس ایشان با این بیان می فرمایند که ما همان نظر مشهور را اینجا می توانیم تقویت بکنیم به این معنا که درست است حقیقتا منفعت نبوده ولی منفعت اعتبارا بوده است.

برخی از بزرگان آمدند یک بیان جامع تری فرمودند، فرمودند که ما باید ببینیم آیا در اینجا آن چیزی که تملیک می شود چیست؟ آیا آن وجود حقیقی منفعت است؟ اگر این باشد بله نظر سید صحیح است، اگر بگوییم که نه اینجا وجود حقیقی مشکل نداشت ولی قدرت بر تسلیم نبود، اگر این هم بگوییم باز نظر سید صحیح است، درست است که وجود حقیقی را در نظر نمی گیریم ولی قدرت بر تسلیم که نبوده، قدرت بر تسلیم نباشد «غرری» می شود، پس از آن جهت اشکال پیدا می کند، اگر این دو نظر را بگیریم فرمایش مرحوم سید تایید می شود، ولی اگر همین بیان را بگوییم که در صحت اجاره منفعت اعتباری استقبالی ملاک است فرمایش سید تام نخواهد بود، فرمایش مشهور صحیح خواهد بود؛ چون منفعت اعتباری استقبالی اینجا وجود دارد.

اشکال

گفتند: شما اول همین فصل گفتید که «کل اجرت» را با عقد اجاره مالک می شود، اگر این را بفرمایید یعنی که کل اجرت را مالک نمی شود، بعد الاستیفاء مالک می شود در حالی که شما بعد الاستیفاء را نمی گویید؟!

جواب

بله درست است که از اول مالک است ولی به شرط وجودش در زمان خودش، اگر در زمان خودش نباشد مالک نیست.

پس این بیانی که مرحوم آقای سبزواری دارند همان نظر مشهور است، اگر ما بگوییم اینجا منفعت اعتبار می شود پس بنابراین باید بگوییم که این اجرت را تا این زمانی که تلف شد واقعا این آقا مالک بوده؛ چون منفعت اعتبار شده بود، بله بعد از تلف دیگر معنا ندارد که بگوییم در اجاره باز هم این آقا مالک است؛ چون قدرت بر تسلیم که ندارد و تسلیم نکرد تا آن منفعت از بین رفت و دیگر قابل تسلیم نیست. پس از آن موقع به بعد باید اجرت را برگرداند. این نظر مشهور است و نظر مشهور را می شود تایید کرد.

قول مختار

فهم بنده از ارتکاز عرفی همین نظر مشهور است، عرف در این مسائل نمی گوید که بیا از آن زمان سابق حساب کن، مثلا بگوید شما هر چقدر از شیر این گاو استفاده کردید همه را باید بیاورید، یا از این پول چقدر استفاده کردید باید همه را بیاورید. بلکه می گوید: چون اجاره فسخ شد اجرت را پس بده، ظاهرا همه آن سوابق را حساب نمی کنند.

البته در باب بیع این قابل توجیه است آنجا می گویند: این پول تا این زمان دست شما بوده و این هم ملک شما بوده، و اگر ثمری هم داشت مال شما می شد، ولی اینجا ممکن است آن توجیه نیاید؛ چون تقابل نیست و اصلا منفعتی در کار نبوده که از آن منفعت بهره برداری بکند، ولی عرض می کنیم که طبق آن ارتکاز عرفی و منفعت اعتباری ظاهرا عرف نمی پذیرد که از اول، آن اجرت و تمام تصرفات در اجرت را بگویند که فضولی هست و ینکه باید همه ی آن ها به صاحبش برگردد، اینها ظاهرا غیر عرفی می شود و موجب خیلی از مشکلات هم می شود، پس ظاهرا همان نظر مشهور صائب است و أقرب به همان چیزی است که در عرف هم عمل می شود، و ظاهرا امضا هم بر طبق همان است.