المسئلة الخامسة/ الفصل الثالث/كتاب الإجارة

موضوع: كتاب الإجارة/ الفصل الثالث/ المسئلة الخامسة

المسألة الخامسة:

إذا حصل الفسخ في أثناء المدة بأحد أسبابه تثبت الأجرة المسماة بالنسبة إلى ما مضى، ويرجع منها بالنسبة إلى ما بقي كما ذكرنا في البطلان على المشهور، ويحتمل قريبا أن يرجع تمام المسمى ويكون للمؤجر أجرة المثل بالنسبة إلى ما مضى، لأن المفروض أنه يفسخ العقد الواقع أولا ومقتضى الفسخ عود كل عوض إلى مالكه، بل يحتمل أن يكون الأمر كذلك في صورة البطلان أيضا، لكنه بعيد.

مرحوم سید در این مسئله پنجم، بحث فسخ را مطرح می کند، عقد اجاره عقد لازم است مگر اینکه سبب «فسخ» پیش بیاید حالا یا شرط کرده باشد که من حق فسخ دارم یا یکی از اسباب فسخ وجود داشته باشد مثلا معلوم شود که این آقا مغبون شده یا معلوم شد که در این مورد استیجار عیب هست، بالاخره یکی از اسباب فسخ پیش آمد و حق فسخ برای احد المتعاقدین پیدا شد یا برای کلاهما پیدا شد مثل اینکه شرط بکنند که ما هر دو حق فسخ داریم.

پس اگر فسخ پیش آمد چطور می شود؟ مسئله قبل آنجایی بود که بطلان پیش بیاید، یعنی اینکه بعد از عقد معلوم می شود که مورد اجاره از بین رفته است آنجا در حقیقت بطلان بود که برخی تعبیر به «انفساخ» کردند، اما در بحث ما فعلا مسئله بطلان و انفساخ نیست مسئله فسخ است، اگر بعد العقد فسخ کرد اینجا چطور می شود؟

نظر مشهور

اینجا می فرمایند که نسبت به آن مقداری که عقد بوده و تا الان فسخ نکرده باید اجرت را بدهد، مثلا یک ماه استفاده کرده، پول یک ماه را باید بدهد، اما بعد از یک ماه که عقد را فسخ کرد اگر اجرت آن را داده پس می گیرد، پس همانطور که در صورت بطلان این حرف را گفتیم در همین جا هم همین حرف را می گوییم، یعنی بگوییم اگر اصلا استفاده نکرده کل اجرت را پس می گیرد، ولی اگر استفاده کرده به نسبت پس می گیرد.

نظر مرحوم سید

ایشان می فرمایند که حکم «فسخ» غیر از «انفساخ و بطلان» است، در «فسخ» از اول فسخ می کند، فرض کنید که بعد از گذشت یک ماه فسخ کرد اینجا باید عقد اجاره از اول فسخ بشود، و باید کل «أجرة المسمی» را به مستاجر برگرداند و «أجرة المثل» را به او بدهد.

پس مشهور فرمودند که اگر در اثنا فسخ شد تا آن زمان عقد نافذ است و «أجرة المسمی» را باید تا آن زمان بدهد، ولی در بقیه، عقد فسخ می شود. ولی سید می فرمایند به نظر ما از اول منفسخ می شود.

پس اگر احد اسباب فسخ حاصل شد حالا یا شرطِ فسخ کردند یا عیبی پیدا شد یا مغبون شد، نسبت به گذشته آن «أجرة المسمی» باید داده بشود. یعنی اجرت، انحلال در مدت پیدا می کند. مثلا برای هر ماه قرارداد بود یک میلیون بدهد و الان که یک ماه استفاده کرد بعد فسخ کرد باید آن یک میلیون را باید بدهد.

ولی اگر اجرت بیشتری داده بود مثلا «أجرة المسمی» یک سال را از اول عقد داده بود، یک ماه را می دهد ولی آن بقیه را پس می گیرد؛ چون فسخ کرده است، در بطلان هم ما همین را گفتیم در آنجایی که بعد از مدتی اصلا آن عین مستاجره مثلا خانه از بین برود و تلف بشود، گفتیم آن مدتی که استفاده کرده اجرتش را می دهد و بقیه را باید برگرداند، پس تا آنجایی که استفاده کرد اجرت تقسیط می شود، تفصیلش یک یک این مسائل می آید. ما فعلا بحث فسخ را می کنیم که در وسط مدت قرارداد، فسخ کرد چنانکه در بطلان گفتیم در اینجا هم همین طوری می گوییم که آن مقداری که استفاده شده باید اجرتش را بدهد و آن مقداری که استفاده نکرده و الان فسخ کرده اجرتش را اگر به طرف داده برمی گرداند.

سید نظر خودش را می دهد احتمال قریب این است که موجر تمام «أجرة المسمی» را برگرداند و مستاجر برای مدتی که استفاده کرده به موجر که صاحب ملک است «أجرة المثل» را بدهد.

تعلیل سید

چون فرض این است که این آقای فاسخ حق فسخ دارد و عقد اولی را فسخ می کند و از اول یک عقد را فسخ می کند. و مقتضای فسخ این است که هر عوضی به مالکش برگردد، فلذا کل پول را باید به مستاجر برگرداند و هر آنچه را استفاده کرده «أجرة المثل» می دهد.

در صورت بطلان که عین مستاجره در وسط عقد تلف می شد گفتیم که تا آن موقع «أجرة المسمی» را ثابت می کند اما در بقیه اش قهرا عقد باطل می شود و کشف می شود که اصلا منفعتی نبوده تا اجاره بدهد. آنجا مشهور و سید گفتند احتمالا از اول باطل می شود. فلذا باید کل «أجرة المسمی» را به مستاجر برگرداند و مستاجر «أجرة المثل» آن مدتی که استفاده کرده بود را بدهد. ولی این احتمال است.

خلاصه نظر سید

ایشان تفصیل قائل شد: در صورت «انفساخ و بطلان» نظرش همراه مشهور است. در آن مقداری که استفاده کرده «أجرة المسمی» ثابت است و در بقیه اجاره باطل است اما در صورت فسخ می فرماید از اول باطل می شود و این مقدار هم که استفاده کرده «أجرة المثل» را می دهد.

ثمره اش در مثال

فرضا این آقا منزلی را برای یک سال اجاره کرد ولی سه ماه هم استفاده کرد و بعد از سه ماه حق فسخ داشت و از حق فسخش استفاده کرد، و ماهی ده میلیون اجاره کرده بود اما در بازار ارزش این خانه ماهی پنج میلیون بود، اگر بگوییم که تا این سه ماه، عقد اجاره باطل است، باید سه ماه و جمعا سی میلیون به عنوان اجرت بدهد، اما اگر نظر سید را بگوییم، کل اجاره از اول باطل می شود آن ده میلیون را اگر داده برمی گرداند و سه ماه، پنج میلیون حساب بکند یعنی پانزده میلیون.

نکته: در هر حق فسخ ممکن است ضرر پیش بیاید حالا یا این آقا مغبون بوده فلذا از خیار غبنش استفاده کرده، یا در آن عین مستاجره عیبی ظاهر شده فلذا از خیار عیبش استفاده کرد، یا اگر شرط فسخ گذاشته ممکن است این آقا فسخ کند. پس وقتی که خودش پذیرفته این ضررها هم متوقع است.

ادله مشهور

وجه اول (مرحوم اصفهانی و مرحوم سبزواری): اجاره انحلالی است

بیان مرحوم سبزواری

و مقتضی ظهور الاتفاق و بناء العرف، و النصوص الواردة فی موارد متفرقة کون عقد الإجارة انحلالیا مثل ما ورد فیمن استأجر أجیرا لیحج، فمات أو للحمل و قصر عنه، أو استأجر دابة إلی مسافة فأعیت، أو استأجر أجیرا لیحفر بئرا فأعیی. [1]

عرفا اجاره انحلالی است و کأنّ چند تا اجاره است، وقتی فسخ می کند اجاره قبلش را فسخ نکرده بلکه بعد را فسخ کرد؛ چون انحلالی بود، وقتی انحلال شد یعنی شما قبول کردید که یک اجاره نیست پس در حقیقت برای هر ماه یک اجاره است و وقتی فسخ می کند از هم اکنون اجاره بعدی را دارد فسخ می کند.

بیان مرحوم اصفهانی

ما ذكره المحقق الاصفهاني قدس سره من انَّ المنفعة التي هي متعلق عقد الايجار متكثرة بتكثر الزمان، فهي في كل يوم أو شهر غيرها في الشهر الآخر، وليست من قبيل العين الشخصية في عمود الزمان، بل حالها حال ابعاض واجزاء العين بعضها بالنسبة الى البعض الآخر، وهذا يؤدي لا محالة الى انحلال العقد والقرار المعاملي الى قرارات عديدة، اذ كل جزء من هذه الاجزاء مال مستقل له ملكية غير الجزء الآخر، فيكون له تمليك غير تمليك الآخر- بالانحلال- اذ الملكية والتمليك كالايجاد والوجود، فاذا تعدد الوجود تعدد الايجاد فيتعدد العقد والقرار المعاملي على القاعدة، ففسخ بعضها لايستلزم فسخ الآخر كما في البطلان. [2]

وجه دوم (مرحوم آقای خوئی): الفسخ من حینه

مشهور در میان فقهای این است که الفسخ من حینه است، و لذا در باب بیع شما اگر فسخ بکنید مثلا جنسی را خریدید و چند روز استفاده کردید و حق فسخ هم داشتید و فسخ کردید الفسخ من حینه است، و آن چند روز اگر از آن ثمن استفاده کرده مثلا شما گاو این آقا را خریده بودید و از شیرش استفاده کردید لازم نیست شیر را به او برگردانید؛ چون الفسخ من حینه است.

آقای خوئی این فتوای مشهور را این طوری توجیه کرده که الفسخ من حینه یعنی فسخ، از حین فسخ نافذ است نه اینکه از اول عقد فسخ باشد.

وأمّا على المختار فيفسخ العقد من أصله ويسترجع تمام الاُجرة المسمّاة بكاملها ويردّ إلى المؤجّر اُجرة المثل للستّة أشهر الماضية ، فإنّ هذا هو مقتضى فرض العقد المزبور في عالم الاعتبار كأ نّه لم يقع بينهما .[3]

اشکال آقای خوئی

هذا الحكم المنسوب إلى المشهور ـ أعني : الصحّة فيما مضى المستتبعة لاستحقاق المسمّى واختصاص الفسخ بما بقي ـ مبنى على القول بأنّ الفسخ إنّما يؤثّر من حينه .

وهذا وإن كان صحيحاً في الجملة ، بمعنى : أنّ الانفساخ إنّما يحكم به من حين تحقّق الفسخ وإنشائه خارجاً ، فلا أثر قبل حدوثه ، فإنّه سالبة بانتفاء الموضو

إلاّ أنّ الكلام في أنّ تأثيره هل هو من الآن فيترتّب عليه انحلال العقد من حين صدور الفسخ ، أو أ نّه من الأصل وبدء انعقاد العقد ، بحيث يفرض العقد الواقع كأ نّه لم يكن ونتيجته استرجاع تمام الاُجرة المسمّاة ؟

وهذا هو الأظهر ، لما عرفت فيما مرّ من أنّ مرجع جعل الخيار إمّا مطلقاً أو مشروطاً بحصول شيء إلى أنّ التزامه بأصل العقد منوط ومعلّق على عدم الفسخ ، أمّا معه فلا يلتزم به من الأوّل . وعليه ، فإذا فرضنا حصول سبب الفسخ وقد فسخ المستأجر خارجاً فمعناه: أ نّه لم يكن ملتزماً بالعقد الموجود بينهما من لدن حدوثه . فالإنشاء وإن كان من الآن إلاّ أنّ أثره من الأوّل ، فالتأخّر إنّما هو في إنشاء الفسخ وإبراز حلّ العقد .

وهذا نظير الإجازة في العقد الفضولي ، فإنّ الإمضاء وإن كان متأخّراً إلاّ أنّ متعلّقه هو البيع السابق ، فمن الآن يحكم بصحّة ما وقع في ظرفه ، فلا جرم يترتّب الأثر عليه من الأوّل . وعليه، فبعد الفسخ بفرض العقد كأن لم يكن ، ونتيجته استرجاع تمام الاُجرة المسمّاة كما عرفت ، ولزوم ردّ المستأجر اُجرة المثل للمنافع السابقة بعد امتناع استردادها بأنفسها وعدم ذهاب مال المسلم هدراً .[4]

ایشان گفتند: الفسخ من حینه هست ولی اثرش از سابق است، مانند اجازه در باب فضولی، اجازه در باب فضولی بنابر کشف از حین اجازه صحیح می شود ولی اثرش از اول است، چطور آنجا شما قائل هستید که عقد من حین الاجازة موثر است ولی باعث می شود که از اول آن عقدتان صحیح بشود، اینجا هم همین مطلب جاری است.

وجه سوم (آقای سید حکیم)

صاحب مستمسک فرمودند:

وهذا بخلاف مسألتنا ، فإن الارتكاز العرفي يساعد على التبعيض ، ولعله هو الوجه في التسالم والاتفاق ظاهرا عليه. فلاحظ. [5]

ارتکاز عرفی در باب اجاره این است که فسخ از زمان فسخ به بعد اثر می کند، مثلا بنگاه گفت من این عقد را فسخ می کنم، می گوییم باشد از این به بعد که حق فسخ داری، فسخ کرد نه اینکه برید پیدا بکنید ببینید چقدر از پول ما استفاده کرده و یا چیکار کرده همه آنها را برگردانید، چنین چیزی در عرف نیست.

پس ارتکاز عرفی این است که از این به بعد این عقد از کارایی و تاثیر بیفتد نه اینکه از اول همه چیز را به هم بزنند و آن آقا بیاید پولش را بگیرد و این آقا هم بگوید «أجرة المثل» را بدهید، این طوری نیست.

در باب کشف حکم می می گفتید: یک فضولی آمده یک عقد بیعی انجام داده، این آقای بایع گفت: من این عقد را پذیرفتم، یعنی از اول انعقاد عقد هر اثری هست در آن اثر اجازه اش بار می شود. این بیان آقای خویی است که در باب کشف حکمی آمده و بیان خوبی است.

قول دوم (مرحوم سید)

ایشان گفت ایشان از فرمود گفت از اول موثر است. آقای تبریزی هم همین مطلب را بیان کردند و فرمودند:

عبارت آقای تبریزی

فإن العقد المنشأ وإن ينحلّ إلى إجارات، لكن لا يتعلق خيار الفسخ بكل من تلك الإجارات كما هو الحال في البيع، فإنه إذا باع صبرة من حنطة بثمن وإن ينحل ذلك البيع إلى بيع كل بعض من الصبرة ببعض الثمن إلّاأنه لا يصح للآخر فسخه في البعض والإبقاء للبيع في البعض الآخر، حتى فيما إذا كان الفسخ بخيار الاشتراط. فإن المشروط خيار واحد لا خيارات متعدّدة.

وعلى ذلك، فإن حصل فسخ الإجارة أثناء المدة يرجع تمام المنفعة إلى ملك المؤجر وتمام الاجرة إلى ملك المستأجر، كما هو مقتضى الفسخ.غاية الأمر إتلاف المستأجر المنافع الماضية للعين باستيفائها أو فوتها بيده موجب لضمانها باجرة المثل.

نعم، يثبت الخيار بالإضافة إلى فسخ البعض في مورد تبعّض الصفقة سواء كان في البيع أو الإجارة كما في المسألة السابقة، حيث إنّ انهدام الدار أثناء مدّة الإجارة يكشف عن بطلان الإجارة بالإضافة إلى المدة الباقية وتصح إجارتها بالإضافة إلى المدة الماضية ببعض الاجرة المسمّاة.

فإن أبقى المستأجر تلك الإجارة بحالها فتسقط الاجرة المسمّاة بالإضافة إلى المدة المزبورة.

وإن فسخها بخيار تبعّض الصفقة يكون المفسوخ هي التي انحلّت إليها الإجارة المنشأة أولًا، فيرجع تمام الاجرة إلى المستأجر، فيضمن للمؤجر اجرة المثل بالإضافة إلى المدة التي استوفى فيها منفعة العين أوفاتت في يده. [6]

عقدی که انشا شده ولو این که انحلالش را هم ما قبول داریم اما خیار فسخ مربوط به عقد است مربوط به آن اجاراتی که منحل می شود نیست، و اینجا هم یک عقد است، و شما انحلالتان تحلیل است، این آقا چند عقد که نبست، واقعا یک انشا بوده، و آن را شما تحلیل کردید به چند اجاره، ولو واقعش یک عقد است که فسخ به همان عقد می خورد، برای اینکه روشن تر بشود مثال می زند: اگر کسی بیاید یک صاع از صبره را بفروشد گفته این ده کیلو گندم را به این مبلغ به شما می فروشم، گرچه این ده کیلوم گندم را فروخته به صد هزار تومان، معنایش این است که هر کیلو ده هزار تومان، و کسی که حق فسخ دارد نمی تواند بخشی از عقد را فسخ کند و بخش دیگر را فسخ نکند، پس انحلال نتیجه اش این نیست که شما بتوانید در بخشی فسخ کنید و در بخشی فسخ نکنید، در باب بیع این انحلال هست ولی حق ندارد طرف در بعضی فسخ کند و در بعضی فسخ نکند، یا کلا فسخ می کند یا کلا می پذیرد. و لذا ایشان می فرمایند که درست است که شما عقد را منحل کردید ولی خیار را که منحل نکردید،

این بیان آقای تبریزی که می گوید: یک خیار و یک حق فسخ داشته نه ده حق فسخ، و آن هم به عقد می خورد و کمر عقد را می شکند و اعتبار عقد را تمام می کند.

قول سوم

به نظر می رسد که این قول ادق هست، حالا شما هم ملاحظه بفرمایید، این قول آقای خوئی رضوان الله علیه است، البته با توضیحی که استاد سبحانی می دهند و دیگران هم فرموده اند آن هم این هست که فرق می گذاریم بین خیار شرط و سایر خیارات، اگر خیار شرط باشد که حق فسخ باشد من حین الفسخ، اما خیارات دیگر مثل خیار غبن یا خیار عیب، از اول باطل می شود.

پس فرق است بین خیار شرط که ارتکاز عرفی این است که از این به بعد، و بین سایر خیارات که از اول فسخ می شود. و این آقا ملتزم شده به اصل عقد ولی منوط به این که فسخ نکند. یعنی اگر فسخ نکند طرف مقابل ملتزم به این عقد است، اما اگر فسخ شد دیگر ملتزم نیست.

پس یک عقد هست و یک التزام به عقد است، عقد همان انشا است، و التزام به عقد که در عقد اجاره و عقد بیع هست این التزام اگر منوط به فسخ باشد یعنی فسخ نشود من ملتزم هستم و الا فسخ بشود من التزامی ندارم.

پس فسخ آمد دیگر التزامش از بین می رود و باید همه «أجرة المسمی» را برگرداند، و «أجرة المثل» را بدهد.

اما می فرمایند در شرط الخیار این را نمی گوییم، در شرط الخیار ارتکاز عرفی این است که از همین به بعد است. این بیان آقای خوئی.

دیگران خصوصا آقای سبحانی بیان بهتری دارند می فرمایند که اگر آن سبب فسخ از اول همراه عقد بوده آن موقع اگر فسخ کرد، از اول فسخ می شود، مثل اینکه مغبون شده یا از اول معیوب بوده و عیبش آشکار نبوده ولی الان آشکار شده، اما اگر سبب فسخ یک چیزی هست که الان این آقا تصمیم گرفت که بعد از این من این حق را نداشته باشم و شرط فسخ گذاشته بود اینجا که از اول سبب فسخ نبوده از همین الان موثر می شود. و لذا می گوییم اگر عیب از اول بوده خیار عیبی که دارد از اول عقد را باطل می کند، اما عیب از هم اکنون عارض شد، بعد از شش ماه یک عیب عارض شد اینجا حق فسخش از همین الان به بعد موثر خواهد بود.

پس باید نگاه کنیم ببینیم که اگر سبب فسخ از اول بود، حق فسخش هم از اول موثر خواهد بود. اگر سبب فسخ از اول نبوده، از هم اکنون به بعد موثر خواهد بود.

قول مختار

به نظر می رسد که این بیان که برخی از بزرگان این را پذیرفتند بیان دقیقتری است. و لذا طبق این بیان ما در فسخ تفصیل قائل می شویم بین آن مواردی که حق فسخ از اول بوده آنجا از اول موثر می شود. اما اگر ملاک فسخ از هم اکنون است فسخ هم از اکنون موثر است. روی این بیان یک تاملی بفرمایید إن شاء الله از این مسئله فارغ می شویم.