صور تملک زمانی

موضوع: صور تملک زمانی

در بحث قرارداد تملک زمانی بنابر این شد که در جهاتی بحث بشود.

جهت دوم از بحث مربوط به بیان فرق بین قرارداد تملک زمانی با قراردادهای مشابه بود.

در جلسه گذشته فرق بین این نحوه از قرارداد با اصل شرکت افراد متعدد در عین و همین طور فرق بین این قرارداد با تبانی بر استفادۀ از ملک مشترک ، بیان شد.

0.0.0.0.1- فرق بين قرارداد تملک زمانی و ملکيت موقت :

آنچه از این جهت دوم باقی مانده است فرق بین قرارداد تملک زمانی و ملکیت موقت است. بصورت فی الجمله در شریعت در بعضی از موارد ملکیت موقت ثابت شده است کما اینکه قبلاً در بحث جواز بیع وقف و عدم جواز آن بیان شد که : در جاییکه ملک خاص وقف برای بطون متعدد بشود هر بطنی مادام حیات خودش مالک عین است. این ملکیت ثابت شده برای هر بطن و طبقه ایی موقت است و هر طبقه ایی مالک عین موقوفه در مدت حیات خودش میشود و سبب این ملکیت هم وقفِ واقف است. خصوصیت ملکیت موقت در وقف اینست که : ملکیت در زمان محدودی وجود دارد ولی بعد از تمام شدن آن زمان دیگر ملکیت هم تمام میشود و دیگر عود و برگشت ملکیتی در کار نیست.

ولی در موارد تملّک زمانی که مورد بحث است ، هرچند که این ملکیتی که برای هریک از شرکاء ثابت میشود ، محدود و موقت است و مثلاً یک ماه از سال است ولی این ملکیت موقت بنحوی است که عود میکند و در سال های آینده هم ثابت میشود و به صورت متناوب است.

پس هرچند که در مانحن فیه یعنی در موارد تملّک زمانی ، ملکیت موقت وجود دارد ولی این ملکیت موقت بنحوی نیست که تنعدم و لاتعود بلکه بنحوی است که در سالهای آینده هم ثابت میشود.

0.0.0.1- جهت سوم : صور قرارداد تملک زمانی در اعيان و منافع

جهت سوم از جهات بحث در تملّک زمانی در بیان صور این نحوه از قرارداد نسبت به اعیان و منافع است.

همانطور که در جلسه قبل توضیح داده شد ، این قرارداد تملک زمانی در بعضی از موارد نسبت به اعیان منعقد میشود و در بعضی موارد هم نسبت به منافع منعقد میشود.

در آن قسمتی که قرارداد تملک زمانی نسبت به اعیان منعقد میشود ، این قرارداد مشابه عقد و قرارداد بیع است. و در آن قسمتی که قرارداد تملک زمانی نسبت به منافع منعقد میشود هم این قرارداد مشابه عقد و قرارداد اجاره میشود.

بحسب آنچه که در ازمنۀ اخیره اتفاق می افتد برای هر یک از این دو قسم ـ یعنی برای هر یک از تملک زمانی در اعیان و تملک زمانی در منافع ـ صور متعددی وجود دارد :

بحسب آنچه که در بلاد متداول است برای قسمت اول یعنی تملک زمانی نسبت به اعیان که از آن تعبیر به « بیع زمانی » میشود ، صور متعددی ذکر شده است :

صورت اول از صور ملکیت زمانی نسبت به اعیان اینست که : حصّۀ خاصی که مورد نقل قرار گرفته است علاوه بر اينکه مقدار آن از نظر مدت معين است (مثل يک ماه از سال يا يک هفته از فصل تابستان) هم از جهت زمانی و هم از جهت مکانی معلوم و محدد باشد مثل اینکه شخص هتل یا یک واحد از هتل را در هفتۀ بیست و ششم از سال بخرد ، که در اینجا هم از نظر زمانی و هم از نظر مکانی معلوم است. ولو که این واحد و اتاق مملوک بین چند نفر بنحو اشاعه است ولی زید مثلاً هفتۀ بیست و ششم را خریده است. کلِّ واحدٍ از شرکاء یک حصّۀ معین را در یک زمان معیّن مالک شده اند ، که البته مشخص است که قیمت زمان ها بر اساس خصوصیتی که در آن زمان ها هست با همدیگر مختلف است مثلاً ممکن است که هفته بیست و ششم در ایام تعطیل واقع شده باشد که این موجب میشود که قیمت آن بیشتر از مابقی ایام باشد. این صورت اول برای تملک زمانی نسبت به اعیان بود که در آن زمان و مکان معلوم است.

1-أن تكون الحصة المبيعة معلومة ومحددة زمانا ومكانا، كأن يكون الزمان مثلا هو الأسبوع 26 من السنة التي تضم 52 أسبوعا، والمكان هو الوحدة 120، فتكون العين الواحدة مملوكة ملكا مشاعا بين عدد من الشركاء، يملك كل واحد منهم حصة محددة من عقار معين وفي زمن معين.

وتتفاوت الحصص في الأسعار تبعا لتفاوتها في الأهمية فبعض الأسابيع تكون أغلى من البعض الآخر، حسب المواسم التي تنقسم إلى ثلاثة أقسام في عرف أصحاب الوحدات العقارية التي تعمل وفق هذا النظام، بناء على كثرة الطلب:

- الفترة الحمراء: وهي التي يبلغ الطلب فيها أعلى مستوياته.

- الفترة البيضاء: وهي التي يكون الطلب فيها متوسطا.

- الفترة الزرقاء: وهي التي يبلغ الطلب فيها أدنى مستوياته.

ويستخدم بعض المنتجعات الألوان: الأحمر والأصفر والأزرق على التوالي للفترات نفسها.

- ويحق للمالك في هذه الصورة من صور البيع أن يستخدم حصته المحددة وأن يؤجرها أو يهبها أو يستبدلها بحصة أخرى في نفس المنتجع، أو في منتجع آخر.[1]

صورت دوم از صور تملک زمانی نسبت به اعیان اینست که : ملکیت شخص نسبت به مال من حیث المُدَّه معلوم است که مثلاً دو هفته یا یک هفته از سال این مال در ملک شخص خاص مثل زيد است ولی این یک هفته در میان قطعات و هفته های سال محدد و معلوم نیست که مثلاً کدام هفتۀ سال این مال در ملک شخص است ، بلکه به صورت کلی يک هفته از فصل تابستان که مردد بين دوازده هفته است برای شخص قرار داده می شود . در این مورد اختیار تعیین هفته بدست خود خریدار است ولی بحسب ضوابط و قوانین موجود مثلاً شخص حداقل یک ماه قبل میبایست تاریخ دقيق اين هفته را مشخص کرده باشد.

2- أن تكون الحصة المبيعة معلومة المدة، ولكنها غير محددة التاريخ، فيكون المالك يعرف عدد الأسابيع التي يملك، والفترة الزمنية التي يحق له أن يختار منها حصته، دون أن يكون هناك تحديد فترة زمنية بعينها، فمثلا قد تكون حصة المالك أسبوعا مشاعا في فصل الصيف، وله الحق أن يطالب بأي أسبوع خلال فصل الصيف، من الأسبوع 22 إلى الأسبوع 36، دون تحديد أسبوع بعينه، وفي هذه الصورة عادة لا يتم شراء وحدة بعينها ولكن يتم شراء حجم معين، فبدلا من تحديد وحدة معينة، يتم تحديد مواصفات الوحدة كعدد الغرف والحجم ومواصفات الأثاث، وغير ذلك.

ويتعين على المالك في هذا الصورة الاتصال مسبقا بالمنتجع وحجز أسبوع معين خلال الفترة الزمنية التي تقع فيها حصته الشائعة،كما في المثال السابق.[2]

پس در صورت دوم مورد معامله از حیث مکان مشخص و محدد است لکن از حیث زمان هرچند که مقدارش معین و معلوم است ولی تاریخ و زمان دقیق آن ـ که مثلاً کدام هفته این مال در ملک شخص است ـ معلوم و معین نیست.

امتیاز و فرق این صورت دوم با صورت اول هم مشخص است ، در صورت اول از همان ابتداء معیّن است که شخص در هفتۀ بیست و ششم سال مالک این هتل است و این شخص دیگر در مابقی روزها اختیاری نسبت به این هتل ندارد فلذا اگر در آن تاریخ یعنی هفتۀ بیست و ششم برایش محذور و مشکلی پیش بیاید او دیگر حق استفاده از هتل را ندارد. ولی در صورت دوم شخص از حیث زمان در ضیق نیست بلکه میتواند بصورت متغیر زمان استفاده اش را انتخاب بکند ، البته با همان کیفیتی که بیان شده است که مثلاً شخص حداقل یک ماه و یا دو ماه قبل از زمانی که میخواهد از هتل استفاده بکند ، میبایست زمان را اعلام بکند.

صورت سوم عبارتست از اینکه : هرچند که مقداری که شخص حق استفاده از هتل را دارد معلوم است که مثلاً این شخص يک هفته یا یک ماه از سال حق استفاده از هتل را دارد ولی مورد معامله نه از حیث مکان و نه از حیث زمان محدّد و معیّن نیست. گفته اند که این صورت از قرارداد تملّک زمانی عادتاً در جایی اتفاق می افتد که یک شرکتِ هتل دار شعبه های متعدد در بلاد مختلفی داشته باشد که این هتل ها و محل های اقامت را بنحو تملّک زمانی میفروشد و هرچند که اوصاف این محل ها معلوم است که مثلاً دارای دو اتاق است ، متراژ آن فلان مقدار است و ... ولی اینکه این اتاق در چه مکانی باشد و در کدام شهر باشد و مربوط به کدام شعبه از شعبه های این شرکت باشد ، اینها معلوم نیستند بلکه اینها بنحو کلّی بیان شده است و اختیار انتخاب بدست خود خریدار است.

3- أن تكون الحصة المبيعة غير محددة الزمان ولا المكان، وعادة ما يكون البائع في هذا القسم شركة لها مجموعة من المنتجعات في أنحاء متفرقة من العالم، فلو أن أحد مطوري المنتجعات - على سبيل المثال- يملك منتجعا في بريطانيا وآخر في إيطاليا، وثالثا في فرنسا، فإن المشتري وفق هذه الصيغة يشتري حصة زمنية في وحدة من الوحدات وفق مواصفات معينة، دون تحديد المكان أو الزمان، ولكن عندما يريد استخدام حصته فإن الجهة المسؤولة عن المنتجع تخبره عن الزمان والمكان المتوفرين، وهذه الطريقة هي التي تتعامل بها نوادي العطل التي يعمل كثير منها وفق نظام النقاط الذي يخول المتعاملين به مرونة كبيرة فيما يتعلق باختيار مكان وزمان الحصص التي يريدون، ويقوم المتعاملون بهذا النظام بشراء نقاط تمثل وحدات بأحجام معينة وفترات زمنية، ويستخدمون هذه النقاط كنقود للحجز في وحدات مختلفة الأحجام في المنتجعات التي تتعامل بهذا النظام، حسب رغبتهم، وفي المواسم التي يفضلون، ويختلف عدد النقاط التي يستحق صاحبها الحصول على الإقامة في المنتجعات، حسب درجة المنتجع، ونوع الإقامة ومدتها، والموسم الذي يريد الزبون، ويختلف نظام العمل بالنقاط من شركة إلى أخرى.

ومثال ذلك أن يشتري حصة هي أسبوع عيد الميلاد من كل سنة وفي وحدة يتم تحديد حجمها وموقعها، ثم يتم تحويل تلك الحصة إلى عدد معين من النقاط يتم الاتفاق عليه مسبقا ويستطيع صاحب هذه النقاط أن يشتري بها حصصا شائعة طوال السنة داخل المنتجعات التابعة لتلك الشركة.[3]

صورت چهارم از صور قرارداد تملّک زمانی عبارتست از اینکه : مورد معامله و حصّه ایی که فروخته میشود از حیث مدت معلوم است ولی این زمان بر اساس جدول خاصّی تعیین میشود و اینگونه نیست که به جهت زمانی سهم شخص کاملاً معیّن و مشخص باشد بلکه بر اساس آن جدول میبایست حساب بشود. اینگونه مثال زده اند که : مثلاً چنانچه کسی یک هفته از سال را مالک باشد ولی در سال اول آن یک هفته در هفتۀ بیست و پنجم است ولی در سال دوم آن یک هفته در هفتۀ بیست و ششم است و در سال سوم آن یک هفته در هفتۀ بیست و هفتم است و ...

د- أن تكون الحصة المبيعة معلومة المدة، ويتم وضع جدول يتم فيه تحديد وقت حصة كل مالك، على أن تخضع الحصص لنظام دوري بحيث لا يتكرر استخدام المالك لحصته في الوقت نفسه كل سنة، فلو استخدم مالك الأسبوع الخامس والعشرين، فإنه في السنة الأخرى يستخدم الأسبوع السادس والعشرين، وهكذا، ويعطي هذا النظام فرصا متكافئة لكافة الشركاء للاستفادة من فترات العطل الأكثر شعبية.[4]

اینها صور اربعۀ قرارداد تملّک زمانی است که عملاً در استفادۀ اماکن تفریحی و گردشگاه ها متداول شده است.

همچنین نسبت به جایی که مورد معامله در این قراردادهای تملّک زمانی منافع باشد هم صور مختلفی وجود دارد.

مقدمتاً گفته میشود که قرارداد تملّک زمانی بلحاظ منافع یک امتیاز ویژه ایی نسبت به قرارداد تملّک زمانیِ بلحاظ اعيان دارد و آن امتیاز عبارتست از اینکه : باتوجه به قوانینی که بعضی از کشورها دارند ، اشخاص خارجی که أهل آن بلد نیستند بلحاظ قانونی نمیتوانند مالک أعیان و أملاک در آن کشورها بشوند ، بنابراین اگر کسی بخواهد عین هتلش را بنحو قرارداد تملّک زمانی به دیگران منتقل بکند تنها هموطنان آن شخص میتوانند آن هتل را بخرند ولی اجانب و بیگانگان نمیتوانند این هتل را بخرند ، ولی در تملّک نسبت به منافع چنین قانونی وجود ندارد بلکه همانطور که در اجاره بنحو سنتی این قید و شرط وجود ندارد که این اجاره تنها میتواند با هموطن ها بسته شود همچنین در تملّک زمانی منافع هم این قید و شرط وجود ندارد ، فلذا به همین جهت تملّک زمانی نسبت به منافع شیوع بیشتری دارد چرا که افراد بیشتری میتوانند این معامله را انجام دهند.

نسبت به قرارداد تملّک زمانی بلحاظ منافع هم چهار صورت تصویر میشود و بین اشخاص متداول شده است :

صورت اول از صور متداول از قرارداد تملّک زمانیِ منافع اینست که : آن حصّۀ مورد تملّک از حیث زمان و از حیث مکان مشخص و معیّن باشد مثلاً منفعت واحد خاصّی از هتل در تاریخ خاصّی ـ مثل ماه دوم از هر سال ـ به مدت سی سال در تملّک مستأجر خاص در بیاید.

1- أن تكون الحصة المؤجرة معلومة المدة، محددة الزمان والمكان، كان يؤجر أسبوعين في بداية الشهر الخامس من كل سنة في الشقة رقم 20 من الوحدة رقم 3 لمدة 30 سنة.[5]

صورت دوم عبارتست از اینکه : معامله از حیث مدت خاص و از حیث مکان مشخص و معیّن باشد ولی از حیث زمان مشاع باشد و اینگونه نیست که معیّن باشد ، بعنوان مثال در قرارداد ذکر بشود که منافع این هتل و واحد خاص در یک هفتۀ از فصل تابستان متعلق به زید باشد. که در اینجا فی الجمله زمان قید دارد که در فصل تابستان است ولی اینکه کدام هفته از هفته های فصل تابستان این واحد و هتل در اختیار زید است ؟ این مطلب معلوم نیست. که البته اختیار تعیین آن هم با متملک منفعت و یا بعبارت دیگر با مستأجر است.

2- أن تكون الحصة المؤجرة معلومة المدة، محددة المكان، لكنها مشاعة، ضمن فترة زمنية محددة، وذلك كأن يؤجر أسبوعا، في شقة محددة بمنتجع بعينه، على أن يكون هذا الأسبوع في الفترة ما بين شهر 4 إلى شهر 7، لكن دون تحديد أسبوع بعينه، بل يبقى الأمر مفتوحا على أي أسبوع يختاره المستأجر خلال هذه الفترة. [6]

صورت سوم عبارتست از اینکه : معامله از حیث مقدار و مدت معلوم باشد مثلاً معلوم است که این تملّک منفعت یا اجاره در یک ماه از هر سال است ، و همچنین از حیث مکان هم معلوم باشد ولی تاریخ معیّنی ـ حتّی بحسب فصول سال هم ـ برای این معامله معیّن نشود.

3- أن تكون الحصة المؤجرة معلومة القدر وفي وحدة معينة، دون تحديد تاريخ معين بل يبقى له أن يختار في أي وقت طوال العام، في أي موسم شاء. [7]

صورت چهارم هم عبارتست از این که : معامله از حیث زمان محدد و معلوم باشد ولی از حیث مکان معلوم و مشخص نباشد که این معامله هم در جایی اتفاق می افتد که آن شرکتی که منافع را به افراد تملیک میکند دارای املاک متعددی در مکان های متعددی باشد ، که البته در اینصورت هم اختیار تعیین مکان به دست مشتری یا همان مستأجر است.

4- أن تكون الحصة المؤجرة محددة الزمان، لكنها غير محددة المكان. [8]

اینها هم صور أربعه ایی است که درتملک منافع من حیث الزمان وجود دارد.

0.0.0.2- جهت چهارم : اقوال در مسأله

جهت چهارم از جهات مورد بحث در قرارداد تملّک زمانی اینست که : بلحاظ قولی بین اعلام و فقهاءِ امامیه در حکم شرعی این نحوه از قرارداد ـ چه قرارداد تملّک زمانی بلحاظ أعیان و چه قرارداد تملّک زمانی بلحاظ منافع ـ اختلاف نظر وجود دارد. و در نظر علمای عامّه هم در بیانیه ایی که نشست هجدهم مجمع فقهی اسلامی ـ که وابسته به سازمان کنفرانس اسلامی است و در تاريخ24 تا 29 جمادی الآخرة سال 1428 هجری قمری برگزار شد ـ صادر کرده است بعد از بیان حصص و انواع مختلفی که این نحوه از قرارداد دارد ، اینگونه آمده است که : پس از بحثهای متعدد نتیجۀ نهایی که بعنوان نظر نهایی است ، عبارتست از این که : « يجوز شرعًا شراء حصة مشاعة في عين و استئجار حصة مشاعة في منفعة محددة لمدة مع الاتفاق بين الملاك للعين أو المنفعة على استخدامهما بطريقة المهايأة (قسمة المنافع) زمنيًّا أو مكانيًّا سواء اتفق على المهايأة بين الملاك مباشرة أو من خلال الجهة الموكول إليها إدارة الملكية المشتركة، ولا بأس بتداول الحصة المشاعة بيعًا وشراءً وهبةً وإرثًا ورهنًا، وغير ذلك من التصرفات الشرعية فيما يملكه المتصرف لانتفاء المانع الشرعي »

ـ هر شخصی که مالی را بنحو اشاعه و گردشی خریده است میتواند سهم خودش را بفروشد ، هبه بکند ، صلح بکند و ... ـ ».

پس بحسب این بیانیه عامّه گفته اند که : نسبت به این نحوه از قرارداد همان حکم بیع و اجاره متعارف و معهود پیاده میشود.

اما همانطور که بیان شد در میان امامیه بین اعلام و فقهاء در حکم این مسئله اختلاف نظر وجود دارد.

مرکز تحقیقات قوّۀ قضائیه و غير آن یک سری سؤالاتی را از مراجع عظام پرسیده اند و جواب مراجع عظام هم در ذیل این استفتائات بیان شده است.

اما آن سؤالاتی که در مورد بیع زمانی و یا تملّک زمانی از مراجع عظام پرسیده شده است ، اين است که : نتيجه قرارداد تايم شر (بيع زمانی) مالک شدن شخص در زمان معیّن و محدودی همچون ماه خرداد در هر سال است و در غیر این زمان هیچ حق مالکیتی بر عین و منافع آن ندارد ، با گسترش این نوع قرارداد مسائل و پرسش های گوناگونی در مورد آن بوجود آمده است مستدعی است پاسخ سؤالات ذیل را حتی المقدور با ذکر دلائل مرقوم فرمایید :

الف : باتوجه به اینکه این نوع قرارداد در عرف خرید و فروش تلقّی میشود ، آیا از جهت فقهی نیز میتوان آن را در قالب عقد بیع محقق ساخت ؟

ب : با عنایت به عدم تبعیّت عقد صلح در احکام و شرائط از سایر عقود ، آیا میتوان قرارداد یاد شده را در قالب عقد صلح ابتدائی منعقد کرد ؟

ج : آیا میتوان قرارداد فوق را که بنظر میرسد فاقد منع عقلی ، عرفی و شرعی است بعنوان عقدی جدید و مستقل پذیرفت ؟

د : آیا مالکان مشاع در صورت توافق بر افراز و تقسیم ملک خود میتوانند آن را بر اساس زمان تقسیم نمایند ؟ بگونه ایی که هریک مالک ملک معیّن در بخش خاصّی از زمان همچون ماه خرداد باشد ؟

اینها چهار سؤالی است که از مراجع عظام پرسیده شده است و ایشان نسبت به این سؤالات جواب داده اند.

بعضی از اعلام مانند مرحوم آقای تبریزی جوابشان به هر چهار سؤال منفی است یعنی فرموده اند که : این قرارداد نه در قالب بیع ، نه در قالب صلح ، نه در قالب عقد مستقل و نه بعنوان قسمت مال مشترک ، قابل تصحیح نیست.

در مقابل بعضی از اعلام این نحوه از قرارداد را تصحیح کرده اند و فرموده اند که : این نحوه از قرارداد حتی در قالب بیع هم صحیح است فضلاً از اینکه در قالب صلح و یا عقد مستقل قرار بگیرد.

عده ایی دیگر از مراجع هم بین موارد تفصیل داده اند به این بیان که : این نحوه از قرارداد را در قالب بیع صحیح ندانسته اند ولی آن را در قالب صلح صحیح دانسته اند و بعضی دیگر هم این قرارداد را در قالب عقد مستقل صحیح دانسته اند