قرارداد تملک زمانی

موضوع: قرارداد تملک زمانی

در جلسات گذشته موارد و مصادیق بیست و دو گانه ایی که بعنوان ملک غیر طلق بیان شده بود را بیان و بررسی کردیم ، حال بمناسبت بحث از شرطیت ملک طلق بودن مبیع در بیع و معاوضات از «قرارداد تملک زمانی » بحث میکنیم.

یکی از معاملات مستحدث و جدیدی که در دهه های اخیر متداول شده است ، از حدود 1960 ميلادی به اين طرف شروع شده ابتدا در اروپا و بخصوص در فرانسه پيدا شده بعد رواج پيدا کرده در کشورهای ديگر و در نهايت هم به ايران هم رسيده است معامله « تملک زمانی » و یا « بیع زمانی » است. به این معنا که : شخص مالک عین و یا منفعت عین بشود ولی این ملکیت او بنحو دائم و مستمر نباشد بلکه بنحو موقت و تقطیع شده باشد. این نحوه از قرارداد ، قراردادی است که نوعاً در مورد استفادۀ اماکن تفريحی وگردشگری مثل هتل ها از آن استفاده میشود. نسبت به این اماکن که اشخاص غالباً قدرت خرید همۀ آنها و یا بخشی از آنها را ندارند ، به این نحو عمل میکنند که کلِّ هتل و یا بخشی از هتل را در یک قطعۀ زمانی خاص میخرند مثلاً دو هفتۀ از تابستان و یا سه هفتۀ از زمستان را میخرند يا اجاره می کنند که در این قطعۀ خاص از زمان عین و یا منفعت عین به ملکیت شخص در می آید و او میتواند در این قطعۀ خاص از زمان در آن عین تصرف بکند بدون اینکه لازم باشد که او اجرتی برای آن زمان تصرف بدهد.

عنوانی که در متون غربی برای نحوه از معامله قرارداده شده است «تايم شرينگ است .

در متون فارسی هم تعبیراتی مانند « مالکیت موقت » ، « مالکیت نوبتی » ، « مالکیت ادواری » و ... برای این نحوه از معامله استفاده شده است.

در لغت عربی هم از این نحوه قرارداد به « عقد التملّک زمنی » یا « المشارکة الزمنیة » یا « الاشتراک فی الوقت » تعبیر شده است ، که البته در میان این تعبیرات ، تعبیر « بیع زمانی» يا« بيع ازمانی» ، دقیق نیست چرا که بیع ناظر به تملک در اعیان است ولی تعبیرات دیگر وافی به غرض است و نقص ندارند و هم شامل تملک اعیان در قطعه ایی از زمان میشوند و هم شامل تملک منافع در قطعه ایی از زمان میشوند.

این معامله ایی است که در دهه های اخیر رواج پیدا کرده است. در ابتداء این نحوه از معامله در مورد اعیان رواج پیدا کرده است ، سپس در مورد منافع هم این نحوه از قرارداد و معامله پیدا شده است. البته در مورد عین هم ابتدائاً در مورد اموالِ غیر منقول مثل املاک و مکان های گردشگری پیدا شده است ولی در ادامه نسبت به عین های منقول مانند ماشین هم این نحوه از قرارداد اجراء شده است. که البته معاملۀ زمانیِ متعارف و متداول در ایران نسبت به املاک یعنی اعیان غیر منقول است.

حال ما میبایست ببینیم که : آیا این ملکیت زمانی و عقدی که موجب تملّک زمانی میشود ، شرعاً صحیح است و آثار عقد و معاملۀ صحیح بر آن مترتب میشود یا اینکه اینچنین عقدی باطل است ؟

برای تنقیح بحث میبایست در جهات متعددی بحث و بررسی صورت بگیرد :

یک جهت مربوط به بیان ماهیت این نحوه از قرارداد و معامله است. به این بیان که : مراد از این «قرارداد تملّک زمانی » چیست ؟ و یا بعبارت دیگر : تعریف این معامله چیست ؟

جهت دوم مربوط به بیان فرق این نحوه از معامله با معاملات و قراردادهای مشابه با آن است.

جهت سوم مربوط به بیان صور تملّک زمانی است ، هم در مورد تملک اعیان و هم در مورد تملک منافع.

جهت چهارم از بحث مربوط به بیان اقوال مختلفی است که نسبت به این نحوه از قرارداد وجود دارد. هرچند که این مسئله از مسائل مستحدثه است و در کلمات فقهای سابق مورد بحث قرار نگرفته است ولی از زمانیکه رواج یافته و شیوع پیدا کرده است بعنوان استفتاء از مراجع سؤالاتی شده است و مراجع عظام هم جوابهایی داده اند.

جهت پنجم از بحث هم مربوط به بیان مقتضای ادله نسبت به این نحوه از معامله است هم نسبت به تملک اعیان و هم نسبت به منافع. آیا میتوان حکم به صحت این معاملات کرد یا نه ؟ در صورت حکم به صحت هم آیا میتوان این نحوه از معامله را در قالب عقد بیع تصحیح کرد یا نه ؟ و آیا از طریق معاملات دیگر مثل عقد صلح میتوان این نحوه از معامله را تصحیح کرد یا نه ؟

و اگر از هیچ یک از این دو راه نشد که ما این نحوه از معامله را تصحیح کنیم ، آیا از باب اینکه شرکاء میتوانند مال مشترک را بین خودشان تقسیم بکنند ، این نحوه از معامله را هم میتوان از باب تقسیم مال مشترک قرار داد یا نه ؟

و اگر این سه راه برای تصحیح عقد تملّک زمانی ممکن نبود ، نوبت به این میرسد که : هرچند این عقد در قالب معاملات معهوده قرار نگیرد آیا ما میتوانیم این عقد تملک زمانی را بعنوان یک قرار داد مستقل قرار بدهیم و با تمسک به « اوفوا بالعقود » حکم به صحت آن بکنیم یا نه؟

اینها مطالب و جهاتی است که ما میبایست از آنها بحث کنیم.

0.0.0.1- جهت اول : ماهيت قرارداد تملک زمانی

اما در جهت اول که مربوط به بیان ماهیت تملک زمانی است ، گفته میشود که :در فرهنگ حقوقی بلاک در باره اين واژه آمده است : « تايم شرينگ شکلی از مالکیت سهم بندی شدۀ مال است که عموماً در املاک مشاعی که مخصوص گذران اوقات فراغت است و نیز در اماکن تفریحی رواج دارد و در آن چند مالک استحقاق می یابند که برای مدت معیّن در هر سال از آن مال استفاده کنند مثلاً دو هفته در هر سال .»

در تعریف دیگری از این نحوه از معامله آمده است که : این معامله در بردارندۀ مالکیتی است که از خرید دورۀ مشخصی از زمان و یا درصد مشخصی از استفادۀ یک ملک محل اقامتی ـ خانه یا منطقۀ تفریحی ـ حاصل میشود.

باتوجه به توضیحاتی که در کتب حقوقی بیان شده است ، در مجموع اینگونه بدست می آید که : اگر این نحوه از معامله ـ یعنی معاملۀ تملک زمانی ـ در مورد اعیان اتفاق بیفتد به موجب آن افراد متعدد در طول زمان مالک عین معیّن هستند ولی ملکیت آنها بحسب قطعات زمان تقسیم و سهم بندی میشود. مثلاً اگر مورد ملکیت خانه ، هتل و یا ماشین باشد و ما فرض بکنیم که دوازده نفر در این مال شریک هستند ، ملکیت هریک از این دوازده نفر نسبت به این خانه یا هتل یا ماشین در یک ماه از سال است به این نحو که در آن یک ماهی که این خانه برای زید است ، تمام منافع مالکانۀ این خانه در این یک ماه متعلق به نفر اول است کذلک در ماه دوم نسبت به نفر دوم و در ماه سوم نسبت به نفر سوم و ....

ولی خصوصیت این ملکیت زمانی اینست که : زید که در ماه اول حق تصرف در خانه را دارد ، این تصرف او میبایست بگونه ایی باشد که منافاتی با حقوق مالکین دیگر در ماه های دیگر نداشته باشد ، ولی زید میتواند در این یک ماه تمام تصرفات مالکانه را در خانه انجام بدهد اعم از تصرفات تکوینی مثل اینکه بخواهد در خانه بنشیند و استراحت بکند ، و تصرفات اعتباری مثل اینکه بخواهد این سهم خودش را به شخص دیگری بفروشد یا هبه بدهد و یا اجاره بدهد.

این تعریف و خصوصیات قرارداد تملک زمانی نسبت به اعیان است.

اما اگر این قرارداد تملک زمانی در مورد منفعت اجرا بشود ، معنایش اینست که : مثلاً اگر چند نفر بخواهند یک هتل را برای دو سال یا پنج سال اجاره بکنند ، در اینجا منفعت این هتل ملک همۀ پنج نفر است ولی اگر این منفعتِ مملوکِ این پنج نفر بخواهد مورد قرارداد تملک زمانی قرار بگیرد ، معنایش اینست که : این پنج نفر نسبت به تمام ایام سال مالک این منفعت هستند ولی بر اساس قرارداد تملک زمانی نفر اول مالک منفعت هتل در پنج ماه اول باشد ، عمر مالک منفعت هتل در پنج ماه دوم باشد و ....

این هم معنای تملک زمانی در مورد منافع است.

پس آنچه که حقیقت قرارداد و عقد تملک زمانی را تشکیل میدهد ، اینست که : در موارد تملک زمانی ـ چه در تملک زمانی بلحاظ اعیان و چه در تملک زمانی بلحاظ منافع ـ افراد متعدد مالک عین واحد و یا مالک منفعت عین واحد هستند ولی ملکیت کلٍّ منهما ملکیّت مستمر نیست بلکه ملکیت تقطیع شدۀ بحسب زمان است.

این توضیح و تعریفی است که از قرارداد تملک زمانی داده شده است. و با این توضیح معلوم میشود که : باتوجه به اینکه تقسیم ملکیت بلحاظ قطعات زمان است لذا با تمام شدن قطعۀ اول از زمان ، ملکیت شخص اول هم تمام میشود و وقتی دوباره نوبت او شد دوباره ملکیت او عود میکند.

0.0.0.2- جهت دوم : فرق بین قرارداد تملک زمانی با قراردادهای مشابه

اما جهت دوم از بحث که مربوط به فرق بين اين نحوه از قرارداد با قراردادهای مشابه است .

0.0.0.2.1- الف _فرق بین قرارداد تملک زمانی با ملکیت علی نحو اشاعه و شراکت

هرچند که در مورد این قرارداد تملک زمانی افراد متعددی مالک عین هستند ولی این نحوه از ملکیت با ملکیت بنحو اشاعه که از سابق متعارف بود و در آن افراد متعدد در مال واحدی شریک بودند و مال بنحو اشاعه مملوک همۀ آنها بود ، فرق دارد چرا که در مورد عقد المشارکه و شرکت در عین علی نحو الاشاعه ، هر قطعه و هر جزئی که از اجزاء و قطعات عین را که در نظر بگیریم آن قطعه و جزء مملوک همۀ شرکاء است مثلاً اگر دوازده نفر به عقد شرکت مالک هتل باشند ، هر قسمتی از این هتل که دست بر روی آن گذاشته شود ، آن قسمت مملوک همۀ دوازده نفر است و ملکیت همۀ دوازده نفر ملکیت مستمر در طول زمان و إلی الابد است.

اما در قرارداد و عقد تملک زمانی مطلب به این نحوه نیست ، در این نحوه از قرارداد ولو اگر این عین بمجموعها در نظر گرفته شود ملک همۀ دوازده نفر است ولی ملکیت هریک از این دوازده نفر نسبت به این عین محدود به زمان خاص است. مثلاً زید که نفر اول است مالک کلّ هتل در ماه اول است و در ماه دوم ملکیتی نسبت به کل ندارد ، برخلاف ملکیت بنحو اشاعه که مالکیت زید نسبت به هتل الی الابد است و لو مالکیت او نسبت به تمام هتل نیست ولی در هر قطعه ایی از هتل زید مالک نسبت به یک دوازدهم الی الابد است.

پس فرق بین ملکیت زمانی با ملکیت اشاعه ایی این شد که : در ملکیت علی نحو اشاعه از جهت زمانِ ملکیت قیدی وجود ندارد بلکه استمرار وجود دارد ولی از جهت مقداری که مملوک کلٌّ منهم است قید و محدودیت وجود دارد به این بیان که هر یک از دوازده نفر نسبت به هر جزئی از اجزاءِ هتل مالک یک دوازدهم است و اینگونه نیست که تمام آن مال زید باشد.

ولی در مقابل در قرارداد تملّک زمانی ملکیت هر یک از افراد به جهت زمان قید دارد و مربوط به قطعه ایی خاص از زمان است ولی بلحاظ مقدار قیدی ندارد بلکه هر یک از دوازده نفر در قطعۀ خاص مربوط به خودش مالک کلّ اجزاء است.

این فرق بین قرارداد تملک زمانی با ملکیت علی نحو اشاعه و شراکت بود.

0.0.0.2.2- ب _ فرق قراردادتملک زمانی با تراضی بر استفاده از مال مشترک

همچنین ممکن است که این قرارداد تملک زمانی با تبانیِ بر استفادۀ از مال مشترک ، اشتباه بشود. ممکن است که افراد در مقام استفاده از مال مشترک با همدیگر تبانی بکنند و بگویند : ما در مقام استفادۀ از این مال مشترک به نوبت و بصورت ادواری عمل میکنیم. مثلاً ماه اول سال زید از خانه استفاده کند ، ماه دوم عمرو استفاده کند ، ماه سوم بکر استفاده کند و ......

لکن قرارداد تملّک زمانی با این نحوه تبانی و قرارداد بر استفادۀ از مال مشترک فرق دارد و اینها حقیقتاً و ماهیتاً با همدیگر مختلف هستند.

چرا که در قراردادِ ملکیت زمانی نسبت به مورد ملکیت از جهت زمانی تقیید و تضییق وجود دارد و زید مثلاً تنها مالک عین در ماه اول است و در ماه های دیگر مالکیتی نسبت به آن ندارد ولی در تراضی و تبانی بر استفاده از مال مشترک مسئله به این نحو نیست چرا که در جائیکه عین مشترک بین افراد متعدد باشد ، مالکيت هر يک از شرکاء از جهت زمانی تقييد و تضييق ندارد ، ولی از جهت مورد ملکيت مقيد است يعنی تمام عين را مالک نيست بلکه سهمی از آن را مالک است و به همين خاطر تصرف کلٍّ من الشرکاء در مال مشترک منوط و متوقف بر رضایت مابقی شرکاء است و هیچ یک از آنها نمیتواند مستقلاً در این مال مشترک تصرف بکند هرچند که بگوید من میخواهم به اندازۀ سهم خودم تصرف بکنم. و این تبانی شرکاء بر تصرف دیگر شرکاء در زمان های خاص حقیقت و ماهیتش یا مجرد رضاء به تصرف است یعنی عمرو میگوید که : من راضی به تصرف زید در ماه اول هستم به شرط آن که او هم رضایت بدهد که من در ماه دوم تصرف بکنم ، و قراردادی در بین نیست و یا اینکه حقیقت این تبانی ولو قرارداد باشد ولی قرارداد بلحاظ تقسیم منفعت مال مشترک است ، در حالیکه تقسیم نسبت به منفعت غیر از اینست که ملکیت نفس عین بلحاظ قطعات زمان تقسیم بشود.