اجاره دادن ملک مشاعي

موضوع: اجاره دادن ملک مشاعي

مسأله اجاره مشاع و بررسی احکام آن

در مسأله‌ي بیست و چهار پنج فرع بیان شده است.

فرع اول: اجاره دادن ملک مشاعي

اولین فرع این است که اجاره‌ي مشاع جایز مي‌باشد. زید نصف مشاع خانه‌ي عمرو را اجاره کرده است. این اجاره صحیحةٌ مي‌باشد. زید نصف مشاع زمین عمرو را اجاره کرده است. اگر زمین پنج هکتار است دو و نیم هکتار از این زمین را اجاره کرده است زید نصف مشاع ماشین عمرو را اجاره کرده است. این اجاره مي‌گویند جایزةٌ مي‌باشد و إلي ما ذکرنا أشار سیدنا الاستاد در مسأله‌ي بیست و چهار، صفحه 532 بقوله:

تجوز اجارة المشاع.[1]

«تجوز اجارة المشاع» ما ذکرنا من الأمثله است، يعني مثل نصف مشاه خانه، نصف مشاع ماشین. اجارة المشاع قدیماً و حدیثاً مورد تحقیق علماء بوده است. در این فرع دو مطلب بیان مي‌شود:

جواز این اجاره ذات قولین است.

قول اول: جواز اجاره ملک مشاعي

اولین قول این است که مي‌گویند اجارة المشاع جایزةٌ مي‌باشد. این قول مورد اتفاق علماي اماميه و بعض از علماي عامه کالمالکي و الشافعي و الحنبلي علي قول بوده است.

دلایل قول اول

قائلین به این نظریه برای اثبت ادعای خود به سه دلیل تمسک کرده‌اند:

اجماع

اولین دلیل اجماع الإماميه است. و لذا صاحب جواهر در جلد 27، صفحه 214 اینگونه فرموده است: «فهي جایزةٌ عندنا». عندان به منزله‌ي ادعاي اجماع است.

أدله عامه

دومین دلیل بر جواز این اجاره أدله‌ي عامه است از قبیل أوْفُوُا بِالْعُقُود،[2] از قبیل تِجَارَةً عَنْ تَرَاضٍ[3] و امثال این عممومات. عقد اجاره دو جور است تارةً در مفروضات است، خانه‌اي قسمت شده است، زید قسمت خود که مفروض است را اجاره مي‌دهد. و اُخري عقد اجاره را که در اماکن مشترکه است، صاحب کسر مشاع، کسر خود را اجاره مي‌دهد. ثلث هواپیما را اگر مالک است اجاره مي‌دهد، نصف هواپیما را اگر مالک است اجاره مي‌دهد. چه فرق مي‌کند؟ هر دو عقد است. آنجا «آجرتک کل الطیارة» گفته است، اینجا «آجرتُک ثلث الطیارة» گفته است. آنجا هم قبلتُ گفته است، اینجا هم قبلتُ گفته است. در مفروض و مشاع هر دو «آجرتُک داری» گفته شده است، قبلتُ هم گفته شده است. در مفروض تمام دار اجاره داده شده است، در مشترک کسر مشاع اجاره داده شده است. نصف خانه، نصف قالی، نصف کتاب اجاره داده شده است. هذا عقدٌ و لذا «أوفوا بالعقود» مي‌گوید وجوب وفاء دارد. هذا تجارتٌ، «تجارة عن تراض» مي‌گوید وجوب وفاء دارد. دلیلی بر عدم شمول عمومات وجود ندارد، ما توهم للمنع ناتمام است. فعلیه عمومات معاملات از قبیل «أوفوا بالعقود»، از قبیل «تجارةً عن تراض» اجارة المشاع را شامل مي‌شود.

أدله خاصه

سومین دلیل أدله‌ي خاصه‌ي است که اجاره مورد بحث را شامل مي‌شود. آیاتي که دلالت بر صحّت عقد اجاره دارد مورد بحث را شامل مي‌شود. روایاتی که دلالت بر صحّت عقد اجاره دارد مورد بحث را شامل مي‌شود. این أدله در اوائل بحث اجاره تقدّم الکلام.

نتیجه‌ي ما ذکرنا این است اجارة المشاع که سیدنا الاستاد فرموده‌اند جایزةٌ تمام است، للإجماع اولاً و للعمومات ثانیاً و للأدلة الخاصة ثالثاً.

قول دوم: عدم جواز اجاره ملک مشاعي

دومین نظریه این است که اجارة المشاع باطلةٌ است. این نظریه بین اماميه قائل ندارد و لکن بین العامة قائل دارد. ملاحظه بفرمائید مغني، جلد 3، مسأله 4419، صفحه 321 اینگونه آمده است:

و لا تجوز إجارة المشاع لغير الشريك إلا أن يؤجر الشريكان معا، و هذا قول أبي حنيفة و زفر لأنه لا يقدر على تسليمه.[4]

این هم یک نظریه است که اجارة المشاع را در واقع سه قسم کرده است. فرض کنید زید و عمرو خانه‌اي را شریک هستند. زید سهم خود را به شریکش اجاره مي‌دهد، این را مي‌گویند مانعي ندارد. زید و عمرو خانه‌اي را شریک هستند و زید و عمرو هر دو آن خانه را به خالد اجاره مي‌دهند، این را هم مي‌گویند مانعی ندارد. قسم سوم این است که زید و عمرو خانه‌اي را شریک هستند و زید خود مي‌خواهد استفاده کند، عمرو سهم خود را مي‌خواهد اجاره بدهد، این را أبو حنیفه مي‌گوید جایز نیست. حنبلی‌ها بعضي از آنها مي‌گویند جایز نیست. اجارة المشاع که مورد اختلاف است این قسم سوم است در مورد قسم اول و دوم آنها هم مي‌گویند مانعی ندارد. در خصوص قسم سوم حنفي‌ها علي قول مي‌گویند این اجاره باطل است.

دلیل قول دوم: عدم قدرت بر تسلیم

دلیلی که برای بطلان این اجاره آورده شده است این است که مي‌گویند من جانب تقدّم الکلام به اینکه قدرت بر تسلیم از شرایط صحّت اجاره است. مفصل بیان شد. و من جانبٍ آخر مي‌گویند در موارد اجاره‌ي مشاع موجر قدرت بر تسلیم ندارد. کسی که نصف هواپیما را اجاره داده است قدرت تسلیم بر مستأجر ندارد، برای اینکه إذن شریک معتبر است. کسی که نصف از خانه را اجاره داده است قدرت بر تسلیم نصف از خانه به مستأجر ندارد، برای اینکه تصرف أحد الشریکین در مال مشترک حرام است. بر این اساس مالک نصف خانه، مالک عُشر خانه، مالک ثلث خانه قدرت بر تحویل خانه به مستأجر را ندارد، اگر ندارد اجارة المشاع باطلةٌ است، برای اینکه جمع بین این صغری و کبری این نتیجه را مي‌دهد. کبراي شما این است که قدرت بر تسلیم شرط است، صغرای شما هم این است که در اجارة المشاع قدرت بر تسلیم وجود ندارد، ضمیمه‌ي صغری به آن کبری نتیجه‌اش این مي‌شود که اجارة المشاع باطلةٌ مي‌باشد. این حاصل دلیلی که در کتاب المغني از أبو حنیفه نقل شده است. لأنه لا یقدر علي تسلیمه، برای این مال مشترک است و مال مشترک را هیچیک از شرکاء قدرت بر تحویلش ندارند.

اشکال بر دلیل قول دوم

دلیل بر نظریه‌ي دوم که عدم قدرت بر تسلیم است ناتمام است. برای اینکه اولاً اگر این بي ربط درست باشد، باید بیع مشاع هم باطل باشد. نصف از خانه باید فروشش جایز نباشد. نصف از ماشین باید فروشش جایز نباشد. برای اینکه هر دو جهت موجود است، بفرمائید در باب بیع هم قدرت بر تسلیم است. همین استدلال را آنجا پیاده کنید بگوئید من جانبٍ قدرت بر تسلیم از شرایط صحّت بیع است و من جانب آخر فروشنده قدرت بر تسلیم نصف ماشین ندارد، برای اینکه مال مشترک است و بدون إذن شریک حق تحویل ندارد. جمع بین این دو جهت این مي‌شود اگر این بي ربط درست باشد این مي‌شود که بگوئیم بیع مشاع باطل است. نصف از خانه، ثلث از خانه، نصف از زمین، ثلث از زمین، نصف از باغ، ثلث از باغ و... کل این بیوع باید باطل باشد برای اینکه قدرت بر تسلیم ندارد و همین آقایان بیع مشاع را اشکال نکرده‌اند و مي‌گویند درست است.

نتیجه‌ي ما ذکرنا این مي‌شود که این حرف بي‌اساس است برای اینکه اگر این حرف یک منطق و علمیتی داشته باشد باید ملتزم بشوند که بیع المشاع هم باطل است که این التزام را ندارند. در بیع مشاع مي‌گویند مانعی ندارد. و ثانياً امر اول گرچه مسلّم است، قدرت بر تسلیم از شرایط صحّت اجاره است و لکن امر دوم نادرست است، قدرت بر تسلیم موجود است، چرا؟ برای اینکه صاحب خانه، صاحب النصف خانه را اجاره مي‌دهد از شریکش اجازه‌ي تصرّف مي‌گیرد. شما به جاي مستأجر خود موجر را بگذارید. هنوز معامله‌اي نکرده است، خود موجر هم قدرت بر نصرّف ندارد. حال مستأجر حال مالک مي‌شود دیگر. اجاره‌اي فرض کنید در این خانه واقع نشده است. موجر يعني مالک چگونه در این خانه تصرّف مي‌کند، تبعاً مي‌گوئید مي‌رود به رفیقش مي‌گوید اجازه‌ي تصرّف بده. اگر اجازه‌ي تصرّف داد تصرّف مي‌کند. پس تصرّف مقدور است، مقدور مع الإجازة است. اگر اجازه‌ي تصرّف نداد رجوع به حاکم مي‌کند و حاکم الزامش مي‌کند که اجازه‌ي در تصرّف بدهد.

فکما اینکه مالک خود مثل این مستأجر بوده است قبل از این اجاره، یعنی بلا واسطه قدرت بر تصرّف نداشته است، مع الواسطه قدرت بر تصرّف داشته است، بدون إذن شریک قدرت بر تصرّف نداشته است. مستأجر فعلي هم همان است بدون اجازه قدرت بر تصرّف ندارد، مع الإجازة اجازه‌ي بر تصرّف دارد. موجر بدون اجازه‌ي شریک قدرت بر تحویل ندارد، با اجازه‌ي شریک قدرت بر تحویل دارد. در اصول خوانده‌اید لأن المقدور بالواسطه مقدورٌ است. نتیجه این مي‌شود که امر دوم از این استدلال مغالطه و ناتمام است، برای اینکه أحد الشریکین مستقلاً قدرت بر تحویل ندارند و فقط مع الإجازة قدرت بر تحویل دارند و همین مقدار از قدرت بر تحویل در صحّت بر اجاره کفایت مي‌کند.

نتیجه‌ي ما ذکرنا این است که نظریه‌ي دوم باطل است فما حکي از أبو حنیفه که این اجاره باطل است اساسي ندارد. و لذا سیدنا الاستاد تبعاً للفقهاء فرموده است اجارة المشاع جایزةٌ مي‌باشد.

این فرع اول از مسأله‌ي بیست و چهار.

فرع دوم: اقسام اجاره مشاع

از مسأله‌ي بیست و چهار اشاره به بعض از اقسام اجاره‌ي مشاع است. اجاره‌ي مشاع خارجا چند جور مي‌شود.

ملک غیر مشاع و اجاره مشاع

ممکن است ملک مشاع نباشد اجاره مشاع باشد. مثلاً زید تمام خانه را مالک است، خانه مشاع نیست، مفروض است و تمام شش دانگ خانه ملک زید است، اما زید تارةً تمام خانه را اجاره مي‌دهد و اُخري نصف خانه را اجاره مي‌دهد و ثالثةً اتاقي از خانه را اجاره مي‌دهد. اجارة المشاع ملازم با ملکية المشاع نیست. زید تمام ماشین را مالک است، تارةً تمام ماشین را اجاره مي‌دهد و اُخري نصف از ماشین را اجاره مي‌دهد و ثالثةً یک دهم از ماشین را اجاره مي‌دهد. ملازمه‌اي بین اجارة المشاع و ملکیت المشاع نمي‌باشد. زید مالک مستقل است اما علي نحو الإشاعه واقع شده است. نصف از خانه، ثلث از خانه، ربع از خانه، خمس از خانه اجاره داده شده است.

ملک مشاع و اجاره هم مشاع

و اُخري کما اینکه اجاره مشاع است ملکیت هم مشاع است. زید و عمرو برادرند و خانه‌اي از پدر به ارث رسیده است، زید نصف از خانه‌ي خود را اجاره مي‌دهد. در این مورد کما اینکه اجاره مشاع است ملکیت هم مشاع است. در این مورد فرقش با اول این است که در این مورد أحد الشرکاء اجاره داده است و در فرض اول مالک اجاره داده است اما هر دو اجارة المشاع است. در قسم اول هم نصف از خانه اجاره داده شده است و در قسم دوم هم نصف از خانه اجاره داده شده است.

و إلي ما ذکرنا أشار بقوله در صفحه 532، مسأله 24:

جواز اجارة المشاع سواء كان للمؤجر الجزء المشاع من عين فآجره أو كان مالكا للكل‌ و آجر جزء مشاعا منه كنصفه أو ثلث.

نتیجه این مي‌شود که اینکه مي‌گوئیم اجارة المشاع جایزةٌ لا فرق بین اقسام اشاعه. مشاع در مفروض باشد اجارة المشاع جایزةٌ است. در مال مشترک و غیر مقسوم باشد اجارة المشاع جایزةٌ است. چرا؟ لما ذکرنا از وجوه ثلاثه به اینکه اجارة المشاع جایزةٌ است، یعنی للإجماع و للعمومات و للأدلي الخاصة که در باب اجاره تقدّم الکلام.

فرع سوم از مسأله‌ي بیست و چهار فردا إن شاء الله تعالي خواهد آمد.