کیفیت تقسیط اُجرت در موارد فسخ اجاره

موضوع: کیفیت تقسیط اُجرت در موارد فسخ اجاره

دلیل اقوال چهارگانه

تقدّم الکلام به اینکه مسأله‌ي تقسیط ذات احتمالات أربعه مي‌باشد. دلیل بر این احتمالات، متوقف است بر توضیح کلمه‌اي که در مورد فسخ گفته شده است و آن کلمه این است:

مقدمه

مورد اتفاق است که معنای فسخ حل العقد من حین الفسخ است. وقتی که ذو الخیار در ساعت 8 از روز اول ماه شش مي‌گوید «فسختُ هذا العقد» معناي این کلمه حل العقد از ساعت 8 در اول ماه شش است. خود این این دلیلش هم واضح است، فسخ از انشائیات است تا انشاء نیاید منشأ محقق نمي‌شود. نیم ساعت قبل که که شما انشاء فسخ نکردید، معقول نیست فسخ باشد. این اتفاق تعبّدي نیست، علی القاعده است. تا وقتي که انشاء نیامده است، چیزی نبوده تا حل بشود، فسخي نیامده است که عقد به هم خورده باشد. پس تا این مقدار «الفسخ حل العقد من حینه» تمام است. نظیر زوجیت است، شما اگر اول ماه «زوجتُ» گفتید، اول ماه زوجیت محقق مي‌شود و روز قبلش «زوجتُ» نگفتید تا زوجیت بیاید، ده روز قبل «زوجتُ» نگفتید تا زوجیت بیاید، موضوع نیامده حکم هم نمي‌آید؛ انشاء نیامده است فسخ هم محقق نشده است، عقد هم به هم نخورده است.

إنما الکلام در معناي اینکه مي‌گویند الفسخ حل العقد من حینه است. «حل» ساعت 8 آمده است، در این تردیدی نیست، این را اشتباه نکنید، کلام در این است این حلّي که در ساعت 8 آمده است از حالا به بعد است یا از شش ماه قبل است؟ این مورد اختلاف است. حلّ ساعت 8 آمده است، اثر مترتب این حل، این مورد اختلاف است. اثر از کي بار مي‌شود. جماعتي مي‌گویند اثر ساعت 8 به ما بعد است، جماعتي مي‌گویند اثر از شش ماه قبل بار مي‌شود. «فسختُ» حالا آمده است اما عقد از شش ماه قبل به هم خورده است.

پس از ما ذکرنا روشن شد و دقت بکنید اینکه مي‌گویند «الفسخ حل العقد» بالاتفاق من حینه است و لکن اثر از کي بار مي‌شود؟ جماعتي مي‌گویند اثر من اول الوقوع است و جماعتي مي‌گویند از حالا به بعد است.

جماعتي که مي‌گویند من اول الأمر اثر بار مي‌شود، مي‌گویند در شش ماه قبل که گفته است «آجرتک داری» یک شرطي داشته است و آن شرط این بوده است که تملیک منفعت مشروط به است که شما به هم نزنید، اگر خیار غبن داشتید و به هم زدید من تملیک را به هم مي‌زنم. اگر تبعّض صفقه پیدا کردید به هم زدید من از عقد دست بر مي‌داریم. اگر عیببی پیدا کرد استناد به عیب این کار من که الآن انجام دادم به هم زدی من هم به هم مي‌زنم. مي‌گویند این به منزله‌ي یک شرط ضمني هست. من علیه الخیار مي‌گوید تو خیار داشته باش اما هر وقتي به هم زدی من هم التزامم را بر مي‌دارم.

بناءً علي هذا التزامي که من علیه الخیار مي‌دهد این است هر گاه تو کار من را به هم زدی من هم رفع ید مي‌کنم. این کار از اول ماه واقع شده است، از شش ماه قبل واقع شده است.

در اول شش ماه من له الخیار عقد را به هم زده است او هم مي‌گوید من هم التزام را برداشتم. یک التزام بوده است برداشته شده است. لذا مي‌گویند جعل خیار، جاعل خدا باشد معنایش این است که مي‌تواني از این کاری که انجام شده است رفع ید کني. جعل خیار متعاقدین کرده باشند معناي آن این است هر گاه خواستي از این کار دست بردار. خیار شرط هم همین است، خیار عیب هم همین است، خیار غبن هم همین است، خیار رؤیت هم همین است. معناي خیار همین است که من له الخیار اگر رفع ید کرد، رفع ید بشود، آنچه که انجام شده است به هم بخورد، آنچه انجام شده چه بود؟ تملیک منفعت از شش ماه قبل بود، حالا رفع ید مي‌شود.

جماعتي مي‌گویند این معنا امکان ندارد، چرا؟ مي‌گویند معناي فسخ حل العقد من حین الفسخ در ما بعد است، يعني از روز اول ماه به ما بعد، ملاحظه کنید کلمات فقهاء را.

مرحوم آقا سيد أبو الحسن در این حاشیه مي‌فرماید:

حيث إنّ بالفسخ تنفسخ الإجارة بالنسبة إلى ما بقي منها.[1]

حاشیه‌ي مرحوم کاشف الغطاء بزرگ:

الحقّ أنّ الفسخ للعقد من حين الفسخ لا من حين العقد.[2]

این را دو جور معنا کنید، از ساعت 8 به هم خورده است معلوم است تا انشاء نبوده به هم نخورده. از کي به هم خورده است؟ این آقا مي‌گوید از ساعت 8 در آینده به هم خورده است، چرا؟ مي‌گویند فاسخ قدرت بر انقلاب ما وقع ندارد. ما وقع این بود که مستأجر شش ماه از این خانه استفاده کرده است، استفاده‌ي خانه در این شش ماه از مستأجر بوده است، این استفاده ملک مستأجر بوده است. آقاي فاسخ مي‌خواهد ملک مستأجر را انقلاب به ملک موجر بدهد، بگوید از اول ماه موجر این منفعت را مالک بوده است، این نمي‌شود، انقلاب ما وقع نمي‌شود. فاسخ قدرت بر این انقلاب نداشته است. این منفعت ملک موجر نبوده است ملک مستأجر بوده است، چگونه الآن باز ملک موجر شد؟ منعدم شده است منفعت. شیء‌اي که منعدم شده است چگونه ملک موجر مي‌شود؟ 1. ملک موجر شدن ما وقع امکان ندارد. 2. اُجرت المثل به مستأجر بدهد امکان ندارد. به موجر اُجرت المثل بدهد امکان ندارد. برای اینکه موجر در این شش ماه منفعت را مالک نبوده است تا اُجرت المثل به او داده بشود. لذا مي‌گویند باید فسخ حل العقد من حین الفسخ به کلا المعنین باید باشد. کلا المعنین یعنی معناي اول این است تا این زمان نرسد فسخی محقق نشده است، چیزی به هم نخورده است. معنا دوم این است که به هم خوردن هم از این زمان باید باشد. ترتّب اثر هم باید از این زمان باشد. جماعت ديگري مي‌گویند نه حل العقد من حین الفسخ است بأحد المعنین است، يعني تا فسخ انجام نگرفته است کاری صورت نگرفته است، اما معناي دوم را قبول ندارند، مي‌گویند فسخ حل العقد من اصله است، تعهد از بین رفته است، تعهد یک معنا بیشتر نبوده است و آن این بوده است که این منفعت از اول سال تا آخر سال ملک مستأجر بوده است، این تعهد را با فسخ این آقا رفع ید مي‌کند و تمامش بر مي‌گردد ملک موجر مي‌شود.

نتیجه‌ي ما ذکرنا این است که این مورد اختلاف است، بر اثر این اختلاف، اقوال و احتمالات أربعه پیدا شده است.

دلیل قول اول

اگر این بحث خوب روشن شد دلیل بر احتمال اول که حکم الفسخ حکم البطلان است، لابد من التوضیح است، لابد من أخذ الاُجرة بالنسبة است. برای این نظریه که مرحوم سیدنا الاستاد در تحریر مي‌گوید «و هکذا في الفسخ» سه دلیل اقامه شده است:

اجماع

بر اینکه حکم الفسخ حکم البطلان است ادعاي اجماع شده است.

عدم قدرت فسخ بر عقد متقدّم

گفته شده است که فاسخ قدرت بر این انقلاب ندارد، برای اینکه تأثیر المتأخر في المتقدّم غیر معقول است. چگونه «فسختُ» که شش ماه بعد آمده است در شش ماه قبل مي‌خواهد اثر بگذارد؟ معقول نیست. ملکیت شش ماه قبل به هم خورده است، شرطش شش ماه بعد آمده است. تأخّر الشرط عن المشروط غیر معقول است. شما مي‌گوئید اگر «فسختُ» گفت از شش ماه قبل منفعت ملک موجر شده است، این نمي‌شود.

قیاس فسخ به بطلان

تقدّم الکلام در فرع سوم از مسأله‌ي بیست و یک که با بطلان اجاره به تلف أخذ بالنسبه مي‌شود، اتفاقي هم بود دلیلش هم تقدّم الکلام. فکما اینکه در مورد بطلان راه گرفتن اُجرت أخذ بالنسبه است، إما نسبت به قیمتین و إما نسبت به زمانین. خوب اگر در مورد بطلان این هست فسخ هم همین باید باشد، هر دو حل العقد است، هر دو بر اساس انحلال است، هر دو مي‌گوید عقود متقدمه صحیحٌ است و معقود متأخره پا مال مي‌شود. بناءً علي هذا اُجرت هم باید أخذ بالنسبه باشد. و لذا در این حاشیه اینگونه آمده است:

الحقّ أنّ الفسخ للعقد من حين الفسخ لا من حين العقد و كذلك البطلان كالبيع عملًا بوجوب الوفاء بالعقد حسب الإمكان.

أوْفُوا بِالْعُقُود[3] تا شش ماه بیاید تا این شش ماه که أوْفُوا بِالْعُقُود که خراب نشده است، از این شش ماه به بعد أوْفُوا بِالْعُقُود برداشته مي‌شود اگر برداشته مي‌شود اُجرت از حالا به بعد پس گرفته بشود. این أدله‌ي ثلاثه برای نظریه‌ي مشهور گفته شده است.

اشکال بر دلیل قول اول

این أدله در اثبات مدعا کفایت نمي‌کند، چرا؟

اشکال دلیل اول: عدم ثبوت اجماع

اما دلیل اولش واضح است که با وجود اقوال أربعه جای اجماع تعبّدی نیست، اولاً و ثانیاً تقدّم الکلام که مرحوم نائینی شهرتش را قبول نکرده است تا اتفاقش باشد. مرحوم آقاي بروجردی شهرتش را قبول نکرده است تا فضلاً از اینکه اتفاقي باشد. در جلسه‌ي گذشته خواندیم که حواشی مانند حاشیه‌ي مرحوم آقاي بروجردی، حاشیه‌ي مرحوم نائینی اینگونه داشت که الشهرة غیر ثابتة. اگر شهرتش جاي تأمل بوده است کجا جاي اتفاق بوده است.

اشکال دلیل دوم

اما دلیل دوم دو اشکال دارد:

عدم قیاس امور اعتباریه به امور واقعیه

اشکال اول آن این است که امور اعتباریه قیاس به امور واقعیه نمي‌باشد و امور واقعیه تابع موارد خود است، امور اعتباریه تابع جعل و اعتبار و قرار داد است. مي‌شود متأخر را شرط اعتبارش بگیرد، مي‌شود مقارن با شرط اعتبارش بگیرد، مي‌شود متقدّم را شرط اعتبارش بگیرد.

بناء علي هذا المتأخر لا یؤثر في المتقدّم این در امور واقعیه است، معلول واقعي تقدّم بر علت واقعي ندارد، تأخر از علت واقعی ندارد، اما در امور اعتباري این حرف‌ها نیست، باید دید معتبِر مقارن شرط قرار داده است باید گفت أهلا و سهلا، مقدّم را شرط قرار داده است باید بگوئیم خداوند قبول کند، متأخر را شرط قرار داده است به همین شکل. هر جوری که اعتبار کرده است آن تابع اعتبار است. تأثیر و تأثر نیست در واقع.

نقض ادعا به مواردی مانند بیع فضولی

و ثانیاً تقدّم الکلام در بحث فضولي، اول ماه محرم ازدواج واقع شده است، یازده ماه بعد زوج اجاره مي‌دهد یا زوجه اجازه مي‌دهد، مي‌گویند از اول ماه زوجیت آمده است. فروش خانه در اول رمضان بوده است، مالک در شعبان آینده «أجزتُ» گفته است. مي‌گویند از اول رمضان خانه ملک مشتري شده است، اجازه یازده ماه بعد آمده است تأثیر در ملیت یازده ماه قبل کرده است. پر است فقه ما از این مسأله و سرّش این این است که امور اعتباریه قیاس با امور واقعیه نمي‌شود.

فعلیه نتیجه‌ي ما ذکرنا این است که هیچ مانعي ندارد، همین منفعتي که ملک مستأجر بوده است با آمدن فسخ ملک موجر مي‌شود. بناءً علي هذا با گفتن این «فسختُ» انقلاب مي‌شود، يعني منفعتي که ملک مستأجر بوده است دو مرتبه بر مي‌گردد و ملک موجر مي‌شود. غاية الأمر منفعت اگر از بین رفته است اُجرت المثل را بدهد. منفعت خورده شده است امکان ندارد که بر گردد خوب اُجرت المثل را بدهد.

قیاس فسخ به تلف مع الفارق است

کما اینکه دلیل سوم هم أوضح بطلاناً است، چرا؟ برای اینکه قیاس الفسخ بالتلف قیاس مع الفارق است، قیاس الفسخ بالبطلان قیاس مع الفارق است، چرا؟ در موارد بطلان گفته مملوکي نبوده است، در ماه شش ملکیتی نبوده است، چاره‌اي نداریم آنجا باید انحلال بگوئیم، عقدٌ و عقدٌ باید بگوئیم. یعنی تا امروز منفعت بوده است تملیک المنفعة بوده است، از امروز به بعد منفعت نیست تملیک المنفعة هم غلط است. آنجا چاره‌اي ندارید باید انحلال بگوئید، چرا؟ برای اینکه تا امروز که شرایط موجود بوده و مملوکیت بوده است، چرا رفع ید بشود؟ از این ساعت به بعد که مملوکیت نیست از «أوفوا بالعقود» رفع ید مي‌شود. علت رفع ید در امروز هست اما در دیروز نیست. علّت رفع ید در شش ما آینده هست، در شش ما گذشته نیست. در مورد بطلان اینگونه بود دیگر، گفتیم چرا باطل مي‌شود به تلف؟ برای اینکه کسراب یحسبه الضمّان ماءً بوده است. این منفعت امروز را تملیک کرده است، امروز منفعت نبوده است؛ من اول الأمر نبوده است، من اول الأمر باطل بوده است.این علتي که در مورد بطلان انحلال گفته‌ايم. این علتي که در مورد انحلال أخذ بالنسبة گفته‌ايم. خوب این علت کجایش در موارد فسخ است؟ نه در خیار غبن است، نه در خیار عیب است، نه در خیار رؤیت است، نه در خیار مجلس است، در هیچ یک از خیارات این علت وجود ندارد. بناءً علي هذا قیاس الفسخ به تلف، یا قیاس الفسخ به موارد بطلان قیاس مع الفارق است، آنجا انحلال علي القاعده است و اینجا وجهي برای انحلال نمي‌باشد، برای اینکه آنجا علت عدم مملوکیت است و اینجا مملوکیت الآن هم موجود است، با خیار غبن هم مملوکیت موجود است.

فعلیه نتیجه‌ي ما ذکرنا این شد که دلیل اول، اولاً اجماع نیست. دلیل دوم گفتیم که امور اعتباریه این حرف‌ها ندارد. دلیل سوم این بود که القیاس مع الفارق است.

دلیل قول دوم: قیاس بطلان به فسخ

دلیل بر نظریه‌ي دوم که مي‌گویند مطلقا تمام اُجرت گرفته مي‌شود. مطلقا عقد از زمان وقوع پا مال شده است، به هم خورده است. که مرحوم سید در عروه احتمال داد:

بل يحتمل أن يكون الأمر كذلك في صورة البطلان أيضاً.[4]

دلیل بر این نظریه این است که قیاس البطلان بالفسخ شده است. فکما اینکه در موارد فسخ حل العقد من اصله بوده است، در موارد فسخ هر چه به جاي خود برگشته است، «عود کل عوض إلي مکانه» شده است. منفعت به ملک موجر برگشته است، تمام اُجرت به ملک مستأجر برگشته است، که در عبارت عروه داشت دیگر «لأن حل العقد عود کل عوضین إلي مالکه» همین جوری که در مورد فسخ چنین شده است در مورد بطلان هم باید چنین بشود، لذا مطلقا بگوئیم تمام اُجرت برگردد. بعد از اینکه تمام اُجرت برگشت اُجرت المثل را از مستأجر بگیرد.

اشکال بر دلیل قول دوم

از ما ذکرنا جواب از این دلیل روشن شده است و آن جواب این است که قیاس موارد فسخ به موارد بطلان قیاس مع الفارق است، جهت فرق این است که در موارد بطلان مملوکیتی نیست و در موارد فسخ این مشکلات نیست. فعلیه نمي‌توانید شما حرفي که در مورد فسخ گفته شده است آن هم که مسلّم نیست، بیائید شما موارد بطلان را قیاس به موارد فسخ بکنید. پس نظریه‌ي دوم ساقط است. مهم این است که نظریه‌ي دوم احتمالش گفته شده است اما قائل ندارد، خود مرحوم سید که این احتمال را داده است به دنبال این احتمال گفته است «لکنه بعیدٌ جداً». جهت بُعد این است که در مورد بطلان وجهي برای أخذ تمام اُجرت نیست، چرا وجهي نیست؟ برای اینکه در این شش ماه که شرایط بوده است چرا اجاره باطل بشود؟ سرّ اینکه مرحوم سید مي‌گوید «بعیدٌ جداً» این است که تا شش ماه که مشکله‌اي نداشته است که اجاره باطل بشود. اگر مشکله نداشته است «أوفوا بالعقود» تا شش ما مي‌گوید الإجارة صحیحةٌ است. اگر مي‌خواهد به هم بخورد از شش ماه به بعد است.

پس إلي الآن دلیل بر احتمال اول روشن شد، دلیل بر احتمال دوم روشن شد، دلیل بر احتمال سوم و چهارم إن شاء الله در جلسه‌ي آینده خواهد آمد.