تلف عین مستأجره و آثار آن/العين المستأجرة /كتاب الإجارة

موضوع: كتاب الإجارة/العين المستأجرة /تلف عین مستأجره و آثار آن

مقدّمه و بیان مسئله

دیروز مواردی را دربارۀ اجاره، همراه با خصوصیاتی، و همچنین بحث وقف را مطرح کردیم. ادامۀ آن بحث این است که عین مستأجره، در اختیار مستأجر قرار گرفت، ولی یک تلف سماوی پیش آمد -که در اختیار او نبود- و عین مستأجره را دچار مشکل کرد؛ یا اینکه محلّ عمل تغییر کرد، در جایی که شخص می‌خواست عملی روی این زمین یا ساختمانی که اجاره کرده بود، انجام بدهد، ولی موجب شد که عملش تغییر کند و دیگر نمی‌تواند آن عمل را در این محل انجام بدهد؛ مثلاً اینجا را برای دبّاغی گرفته بود؛ بعداً دولت یا همسایگان، مزاحم شدند و نگذاشتند که او در آن محل، دبّاغی انجام دهد. ظاهراً همۀ آقایان در اینجا نظر به بطلان اجاره داده‌اند. اجاره‌ای که با مستأجر بسته شده بود، به‌واسطۀ این دو جهت (تلف سماوی یا مشکلی که مانع از عمل اوست) از بین رفت.

نظر امام خمینی

امام خمینی در اینجا تقریباً به‌طور کلّی فرموده‌اند «الأقرب بطلان الإجارة في جميع صور التلف و الإتلاف و ضمان المتلف للمالك و رجوع المستأجر إلى المؤجر في مال الإجارة حتّى مع إتلافه العين من غير فرق بين العين المستأجرة و محلّ العمل.»[1] ایشان یک چنین فتوایی داشتند.

قبض و تلف عین مستأجره

در اینجا یک مسئلۀ جدّی‌ای وجود دارد و آن این است که اگر اتلاف عین مستأجره شد، آیا این را به منزلۀ قبض هم می‌شود حساب بکنند؟ این یک امر ظریفی است. در عین مستأجره، یک شرطش این است که قبض بشود و در اختیار طرف قرار بگیرد تا بتواند عملش را روی آن انجام بدهد. خود مستأجر، کاری انجام داده که موجب تلف شده. آیا این حکم قبض هم دارد یا نه؟ و یا اتلاف موجر که موجب تأخیر از استفادۀ مستأجر از آن عین شده، این را می‌گوییم به‌منزلۀ قبض است.

می‌خواستیم نظر مرحوم سیّد و مرحوم آیةالله گلپایگانی و مرحوم امام خمینی را ذکر کنیم و بعد ببینیم چه به دست می‌آید.

نظر سیّد یزدی

ظاهر فرمایش مرحوم سیّد این است که به‌منزلۀ قبض حساب کرده‌اند. می‌فرمایند که بالأخره این در اختیار شخص قرار گرفته و تلف شده و یا اتلافی است که از سوی موجر انجام گرفته؛ امّا موجب تأخیر از زمان استفادۀ مستأجر نشده؛ پس در واقع در ملک و ید او بوده و تلف حاصل شده. پس می‌گوییم اجاره در چنین مواردی صحیح است و حکم تلف، همان حکم قبض را هم دارد.

سؤال: یعنی مستأجر قبض کرده؟

جواب: بله، قبض کرده؛ یعنی موجر در اختیار او قرار داده و در زمان عقد هم بوده و عقد هم تمام شده. وقتی اجاره تمام شده، حالا چون در ملک او قرار گرفته، حکم قبض دارد. تلفی که انجام شده، حکم قبض را می‌تواند داشته باشد.

تلف به‌منزلۀ قبض

با اینکه آقایان درمورد این فرمایش سید، مطلبی را ذکر نفرمودند،‌ نظرم این است که اگر در اینجا تلف به‌وسیلۀ یک اجنبی انجام شود و یا اینکه تلف سماوی بشود، موجب قبض می‌شود؛ چون نه در اختیار موجر بوده و نه مستأجر. تلف آسمانی هست و تلفی است که از طرف یک اجنبی حاصل شده. بحث ضمانش مسئلۀ دیگری است. اینجا می‌گوییم که این کاری که انجام گرفته، موجب شده که قبض هم حاصل شود. ظاهراً ما می‌توانیم این‌طور را قبول کنیم.

تفاوت تلف توسّط موجر و مستأجر

اگر تلف به‌وسیلۀ خود موجر یا مستأجر اتّفاق افتاده باشد، این دو مورد تفاوت پیدا می‌کند. مسئلۀ ضمان را وقتی برسیم، جدا بحث می‌کنیم. اگر تلف به‌وسیلۀ مستأجر انجام شود، این را قبول دارم که موجب می‌شود که نوعی قبض حاصل شود؛ زیرا در اختیار او بوده که این تلف حاصل شده.

ولی اگر این تلف از طرف موجر حاصل شده باشد، بعید است که این را عنوان قبض حساب کنیم؛ مگر اینکه قبض محقّق شده باشد و بعد از آن، موجر آن را تلف کند. در اینجا قبض حاصل شده، امّا به‌واسطۀ اینکه تلف، موجب قبض شده باشد، اینجا مشکل دارد؛ بله، اگر تلف آسمانی یا از سوی اجنبی باشد، می‌توانیم بگوییم قبض حاصل شده. بعداً ادلّۀ آن را ذکر می‌کنیم.

نظر عرف دربارۀ قبض و تلف

به‌لحاظ عرفیت کار، مردم می‌گویند که مستأجر هنوز نیامده تا کار خود را انجام بدهد، و موجر آن را تلف کرده. اگر قبض حاصل شده باشد، می‌گوییم اجاره صحیح است؛ امّا بحث ضمان پیش می‌آید؛ ولی اگر قبضی حاصل نشده بوده، به‌واسطۀ این جهت می‌خواهید قبض حاصل کنید، این قبول نیست.

سؤال: در اجاره، قبض عین است یا منفعت؟

جواب: قبض عین است که در مقابل این عین، باید منفعت در اختیار او قرار بگیرد. تا وقتی عین در اختیار مستأجر قرار نگیرد، منفعت ]حاصل نمی‌شود.[

سؤال: چرا نگوییم که مقبوض در اجاره، یک چیز مرکّب (عین به‌علاوۀ منفعت) است؟ هرکدام از اینها نباشد، قبض صورت نگرفته. چرا فقط روی عین می‌بریم؟

جواب: چون منفعت مربوط به مستأجر است؛ یعنی مستأجر باید این منفعت را جذب کند و دیگر در اختیار موجر نیست.

سؤال: من اینجا را اجاره کردم و تا قبل از اینکه از منفعتش استفاده کنم، از بین رفته. در واقع من چیزی را قبض نکردم.

جواب: بالأخره منفعت به‌تبع عین است.

سؤال: ... منفعت، اصل است که حاصل نشده.

جواب: بحث در قبض عین است. منفعت، تابع عین است. شما می‌خواهید بفرمایید که منفعت هم نوعی قبض لازم دارد؛ ولی ظاهر فرمایش همۀ آقایان این است که فقط عین، ملاک است. در توجیه قبض، بیش از عین در اختیار موجر نیست. منفعت را خود مستأجر باید استیفاء کند.

سؤال: به‌عنوان مؤیّد حرف من، برعکس این حالت را بگیرید که یک عینی در دست مستأجر هست، ولی اجنبی مانع منفعت می‌شود. چرا حکم به بطلان می‌دهند؟ زیرا آن منفعت را رکن اصلی اجاره می‌دانند. چرا این مورد را دوتایی می‌بینند، امّا در محلّ بحث، تکی می‌بینند؟

جواب: درست است، در جایی که استیفاء المنفعة دارد صورت می‌گیرد. در اینجا مسئله، فقط قبض است و بیش از آن مورد توجّه نیست. مهم این است که آیا قبض صورت گرفته تا احکام اجاره بیاید یا نه؟ استیفاء المنفعة یک امر مستقلّی است.

سؤال: در این صورت، قبض را درست کردیم، بعد از اینکه تلف شد، چرا باید بگوییم اجاره وجود دارد؟

جواب: بحث در بطلان اجاره است که شرایط اجاره حاصل شده باشد، که دیگر اجاره بطلان پیدا نکرده باشد.

سؤال: وقتی اصلش رفته، دیگر چرا باید بگویم قبض صورت گرفته؟

جواب: فرمایش شما درست است که رکن است؛ امّا رکنی است که بعد از قبض است. قبض حاصل شده، الّا اینکه الآن دیگر منفعت نیست؛ مثل این که تلف آسمانی انجام بگیرد. قبض صورت گرفت، امّا الآن عین از بین رفته.

به‌لحاظ حقوقی ممکن است که حقوق‌دان‌ها در اینجا حرفی داشته باشند؛ ولی به‌لحاظ عرفی، می‌گوید که من مستأجر هستم و وقت استفاده و استیفاء منفعت هم برایم بود؛ امّا تلف آسمانی یا تلف از سوی اجنبی آمد. دیگر موجر تقصیری ندارد.

سؤال: همان لحظه‌ای که عین از بین رفت، اجاره هم باطل می‌شود، نه اینکه بگوییم عین از بین رفته، امّا اجاره وجود دارد. مثل بیع نیست که بعد از قبض، اگر مبیع از بین رفت، بتوانیم آن را جابه‌جا کنیم. رکن اصلی اجاره منفعت است و اگر منفعت نباشد، چرا باید اجاره ادامه پیدا کند؟

جواب: فرمایش شما مجموعاً قابل قبول است، ولی بحث در این است که قبض صورت گرفته. من نمی‌توانم از قبض بگذرم؛ قبضی که در اینجا حاصل شده، الّا اینکه منفعت بعدی در آن نیست. منفعت بعدی را باید جبران کند. یا ضمان دارد، یا به‌قول ایشان،‌ تعهّد می‌دهد که جبران کند. اگر سالبه به انتفاع موضوع شده -به‌نحوی که چیزی باقی نمانده- که هم اصل و هم منفعت از بین رفته. شاید بتوان گفت که اصلاً از موضوع اجاره، سلب مطلق شده. ممکن است همان‌طور که به ذهن ایشان آمد، یک معایبی پیدا بشود، می‌گوید جبران می‌کند. پس اصل اجاره باقی می‌ماند و قبض هم حاصل شده. در عین حال روی این مطلب یک تأمّلی بفرمایید.

فعلاً می‌گوییم قبض در اینجا حاصل شده. درمورد تلف آسمانی و یا اجنبی، تقریباً قبول می‌کنیم؛ امّا آنچه توسّط خود موجر اتّفاق بیفتد، فرض آنکه اثر قبض و اقباض حاصل شده، الّا اینکه موجر باید جبران بکند، این نظر بزرگان است؛ ولی با فرضی که ایشان ذکر کردند که تقریباً فرض قابل قبولی است که بگوییم عین و منفعت هردو باهم باید در اختیار مستأجر قرار بگیرد. وقتی یکی از این دو -به‌صورت جمعی- به‌دست شخص نیامد، بگوییم که اصل اجاره به‌هم خورده. این یک فرضی است که باید روی آن تأمّل بشود، آن هم فقط از باب موجر.

اگر یک عذر عامّی باشد، ضمان که روشن است. مستأجر مخیّر بین این است که ضمان را قبول بکند یا فسخ را. حالا که اتّفاق افتاده و به مشکل برخورده، یا فسخ می‌کند یا ضمان را که موجر، این حالتی که حاصل شده را جبران بکند. نوع بزرگان فرموده‌اند که چون بعد از قبض، تلف اتّفاق افتاده، خیار فسخی برای مستأجر پیش می‌آید که مخیّر بین فسخ و ضمان می‌شود؛ یعنی یا فرض کند که اجاره از بین رفته و یا اجاره را نگه دارد، امّا ضمان را درخواست می‌کند.

نظر مرحوم خوئی

امّا اگر اجنبی باشد، تقریباً همۀ آقایان می‌خواهند بفرمایند که موجب ضمان بر عهدۀ اجنبی می‌شود؛ غیر از آقای خوئی که نظر دیگری داده‌اند: «لكنه إذا كان قبل القبض جاز للمستأجر الفسخ قبل القبض.»[2] با اینکه فرض بر این نیست، امّا آقای خوئی این را فرموده‌اند. اینکه به‌واسطۀ تلف اجنبی معلوم بشود که قبض حاصل شده، ایشان اصلاً توجّهی به این مسئله نفرموده‌اند. فرموده‌اند قبل القبض. بله، اگر واقعاً هنوز قبض حاصل نشده و هیچ چیزی در اختیار مستأجر نبوده، این قابل قبول است؛ امّا فرض مسئله بر این نیست. فرض بر این است که این شخص، الآن عین در اختیارش است، فقط قبضْ مشکل دارد. این قبض هم در حیطۀ مستأجر، به‌وسیلۀ اجنبی حاصل شده.

نظر مرحوم گلپایگانی

مطلب دیگری را آقای گلپایگانی در اینجا فرمودند «لضمان الأجنبيّ فإن كان بعد القبض يضمن العين للمالك و المنفعة للمستأجر». به‌نظر می‌رسد که این دقّت کافی را که آقای گلپایگانی دارند، از حیث جایگاه فقهی، صحیح است. ایشان می‌فرمایند وقتی که اجنبی آمد و موجب ضمان شد، اصلاً معنایش این است: «لضمان الأجنبيّ فإن كان بعد القبض يضمن العين للمالك»؛ ضمان عین را دارد به‌خاطر مالک. و المنفعة للمستأجر؛ ضمان منفعت دارد برای مستأجر. فرض بگیرید که مستأجر ده، بیست روز از این منفعت باید استفاده کند. در این ایّام که مزاحمت ایجاد شده، باید اجنبی میزان ضمانت را به مستأجر بپردازد.

و إن كان قبله، اگر قبل القبض باشد، «فالمستأجر مخيّر بين الفسخ و الرجوع إلى المالك في الأُجرة المسمّاة»، به‌نظر می‌رسد که ایشان محقّقانه و فقیهانه، بیان درستی فرموده‌اند که اگر قبض حاصل نشده بوده و قبل القبض است، مستأجر مخیّر می‌شود بین اینکه فسخ بکند و رجوع کند به مالک، در اجرتت مسمّایی که تعیین شده بوده و آن اجرت را پس بگیرد و یا اینکه بگوید اجاره باقی است؛ یعنی عین من ولو اینجا از بین رفته، امّا اجنبی باید بیاید و آن را درست کند. اگر عمارت است، آن را بسازد و درست کند؛ پس می‌تواند ابقاء اجاره را انتخاب کند و به متلف رجوع کند؛ «الإبقاء و الرجوع إلى المتلف في المنافع التالفة».[3] منافعی که در این مدّت بوده، مستأجر، آن منافع را از او بگیرد و بگوید تو عین را از بین بردی و من در این مدّت، نتوانستم منفعت ببرم. منفعت این مدّت، فلان‌قدر می‌شده و متلف باید آن را بپردازد.

به‌نظر می‌رسد که همه جهت فرمایش ایشان، حساب‌شده و درست است.

سؤال: اگر منفعت را نبرده؟

جواب: منفعت را نبرده و به‌واسطۀ اینکه عین از دست رفته. آقای گلپایگانی نظرشان این است. بنده این را حاشیۀ دقیقی می‌بینیم و فقیهانه، مطلب را درست می‌گویند. یعنی جدا کرده‌اند منفعت را به‌حسب مستأجر و عین را به‌حسب تلف که متلف باید آن را جبران کند.

حالا شخص خواست جبران بکند، این مدّت، منفعتی که از دست رفته، باید به مستأجر بپردازد، طبق میزان عرفی این جهت که اتلاف در منفعت صورت گرفته. مجموعاً یک حاشیۀ عالمانه و فقیهانه‌ای است که آقای گلپایگانی در اینجا فرموده‌اند.

کفایت مقتضی برای منفعت

بنده می‌خواهم یک مطلبی را بگویم: ما همه‌جا مقتضی را کافی می‌دانستیم. می‌گوییم اگر مقتضی موجود باشد، آثار مقتضی کار خودش را انجام می‌دهد. اینجا بحث دقیقی است. وقتی مستأجر، در عین مستأجره اختیار پیدا کرد و مالک هم آن را در اختیارش گذاشت، مقتضی برای استفادۀ منفعت، کاملاً موجود است، و ما به حدّ اقتضاء، کافی می‌بینیم. دیگر عذرخواهی‌های بعدی، چیزهایی جداگانه است؛ وگرنه خود اقتضاء و مقتضی که در اینجا موجود است، کفایت می‌کند. چرا در اینجا تردید داشته باشیم؟! این حرف بنده است که وقتی اقتضاء فراهم شد و مقتضی موجود شد، همۀ آثار فقهی بعد‌الإقتضاء کفایت می‌کند. جواب سؤال ایشان هم داده می‌شود. این نکته‌ای است که ما در این بحث فقهی داریم.

سؤال: ضمان عین با ضمان منفعت فرق می‌کند.

جواب: دقّت کردید که ما در جایی که خود موجر،‌ تلف کند، آن را جدا کردیم و آن را قبول نمی‌کنیم. صور دیگر را قبول کردیم.

سؤال: یعنی شما می‌فرمایید چون در منفعت، مقتضی نیست، ضمان هم نیست.

جواب: بله؛ آن مسئله‌اش فرق می‌کند. اصلاً من می‌خواهم بگویم که دو چیز بر عهدۀ اجنبی است: یکی ضمان منفعت و یکی هم ضمان عین.

سؤال: این ضمان‌ها باهم فرق دارند.

جواب: این اشکال شما را من امروز نمی‌پذیرم. فردا شاید قبول کردم. منفعت تابع عین است. هیچ کاری نمی‌توانید بکنید. کسی که این زمینه را خراب کند، منفعت را هم خراب کرده. امروز با این فکری که الآن دارم، هم اقتضاء را دارد از بین می‌برد و هم منفعتی که تابع عین است. شما بر ضمان اشکال کردید که گفتم فردا بررسی می‌کنم که آیا او فقط ضامن عین است و ضامن منفعت نیست یا نه؟