درس خارج فقه آیت الله سبحانی
96/11/24
بسم الله الرحمن الرحیم
موضوع: حکم اجاره به شرط تملیک
مسئلهای است که الآن مطرح میکنیم، مسئله ای است که اخیراً در ایران پیدا شده است، قبلاً هم در غرب بوده، آن این است که الآن کسانی هستند که خانههایی را میسازند، یعنی ده واحد میسازند و سپس آنها را به صورت قسطی به دیگران میفروشند (اقساطاً میفروشند)، منتها طرف (صاحب ساختمان و ملک) میبیند اگر در اداره ثبت برود و خانه را به نام خریدار بکند، ممکن است خریدار در وسط نتواند اقساط را بپردازد، چه کار کند؟
مثلاً، سرمایه دارانی داریم که سرمایه دارند و دهها و صد واحد میسازند و سپس آنها را اقساطاً به افراد متعدد میفروشند، اما میبیند اگر کلمه فروش را به کار ببرد و در اداره ثبت هم بنام خریدار ثبت بشود، ممکن است خریدار ده قسط آن را بدهد و در اثنا موفق به پرداخت سایر اقساط نشود، خانه مال او (خریدار) شده و دست صاحب ساختمان هم از ملکش کوتاه شده، اینکه بعداً از او (خریدار) شکایت کند و ثابت کند که من این واحد را به شرط تملیک و اقساطاً به او فروختهام و ایشان فقط بیست قسطش را داده و هشتاد قسط دیگرش باقی مانده، این قضیه طول میکشد، ولذا از همان اول به عنوان اجاره میدهد، قیمتها را روی اجاره میکشد، فرض کنید قیمت یک واحد آن، پنجاه میلیون تومان است،آن را به صد قسط تقسیم است، هر قسطش را میکند پانصد هزار تومان، و میگوید من این و خانه را به این آقا اجاره میدهم، به مدت صد قسط در هر ماه، اگر خریدار تا آخر قسط را داد، قهراًخانه ملک او میشود، و اما اگر در وسط نتوانست اقساط را بپردازد، ملک مال موجر است، قسطهایی هم که داده حساب نمیشود، یعنی قسطها حساب میشود مال همان ماهایی که از خانه استفاده کرده است.
مبتکر اجاره به شرط تملیکمبتکر این کار یک شرکت انگلیسی بوده، در انگلستان دیده که صد ها واحد میسازند و میفروشند و ممکن است در وسط نتواند این آدم قسط را بدهد، این نقشه را کشیده، یعنی همه قیمت را به عنوان اجاره روی ماهها تقسیم کرده و در آخر هم اگر آخرین قسط را داد، خانه خود بخود ملک او خواهد بود،اما اگر در وسط نداد، آنچه را که داده کأن لم یکن است (گویا هیچ چیزی نداده)، خانه هم مال صاحب ملک است.
در ایران نیز الآن بانکها این کار را انجام میدهند، یعنی همه را به عنوان اجاره میدهند که اگر آخرین قسط را داد، ملک او بشود.
البته ما این مسئله را از نظر فقه خود مطالعه میکنیم، منتها اگر بخواهیم این مسئله را خوب درک کنیم، باید عنوان را مطالعه کنیم، عنوان مسئله این است: «الإیجار المنتهی بالملک»، ابتدا باید اجاره را معنی کنیم و سپس باید ملک را معنی کنیم، بعداً ببینیم که آیا این معامله درست است یا نه؟
تعریف اجاره از منظر شهیدمطلب اول که تعریف اجاره باشد، مرحوم شهید در« شرح لمعه» اجاره را اینگونه تعریف میکند: « الإجارة، هی العقد علی تملک المنفعة المعلومة بعوض معلوم»
تعریف محقق حلی از اجارهمرحوم صاحب شرائع، اجاره را این گونه تعریف نموده است: « عقد ثمرته تملیک المنفعة بعوض معلوم و یفتقر إلی إیجاب و قبول»
صاحب حدائق به گونهی دیگر تعریف میکند و میفرماید: « تملیک منفعة خاصّة بعوض معلوم».
اشکال استاد سبحانی بر تعاریف مذکورمن عرض میکنم این دو تعریف با خارج تطبیق نمیکند، ولو غالباً آقایان چنین میگویند که اجاره تملیک منفعت است، در مقابل بیع که تملیک العین است. چرا با واقع تطبیق نمیکند؟
چون موقعی که انسان خانه را اجاره میدهد، آیا تملیک منفعت میکند؟ نه، بلکه میگوید:« آجرتک الدار»، نمیگوید:« آجرتک منفعة الدار».
«علی ای حال» این دو تعریف با خارج تطبیق نمیکند، در اجاره موجر میگوید من این خانه را به اجاره دادم، مستاجر میگوید این خانه را اجاره کردم، مثلاً اسبی را اجاره میکند، در عقد اجاره میگوید:« أجرتک هذا الفرس»، یا یک ماشینی را اجاره میکند، صاحب ماشین میگوید:« أجرتک هذه السیّارة،» یعنی نمیگوید:« أجرتک منفعة السیّارة».
بنابراین،هم تعریف اول و هم تعریف دوم (که تملیک منفعة است) درست نیست. چرا؟ چون تعریف به نتیجه است، یعنی نتیجه اجاره این است، آقایان اجاره را با نتیجهاش تعریف کردهاند.
تعریف اجاره از دیدگاه استاد سبحانیبه عقیده من اجاره عبارت است از:« تسلیط العین للمستأجر لینتفعه بها»، اجاره تسلیط العین للمستأجر است، این تعریف اجاره است، من مستاجر را بر این اسب خودم یا بر خانه خودم مسلط میکنم، اجاره تسلیط العین است. چرا؟ لینتفع بها.
اما تعریف آقایان تعریف به غایت است،البته نتیجه و غایت اجاره انتفاع از ثمره است، انتفاع از منفعت است، اما ماهیت اجاره چیست؟ ماهیت اجاره این است که عین را در اختیار مستاجر میگذارد، لجام اسب را در اختیار مستاجر میگذارد، کلید خانه را در اختیار مستاجر میگذارد،« فالإجارة عبارة عن تسلیط المستأجر علی العین لینتفع بها».
تعریف تملیک
نکته دیگر که ما با آقایان اختلاف داریم راجع به کلمه تملیک است، چون گاهی میگویند: « الإیجار المنتهی إلی التملیک» یا میگویند:« الإجارة بشرط التملیک».
پس تا کنون جاره را تعریف و معنی کردیم، اینک میخواهیم کلمه تملیک را معنی کنیم، تملیک و ملکیت بر دو قسم است:
الف؛ ملکیت تکوینی.
ب؛ یک ملکیت اعتباری.
ملکیت تکوینی ناشی از خالقیت است، چون خالق است، قهراً مالک هم خواهد بود، « اللّه سبحانه مالک السموات و الأرض، لأنّه خالق السماوات و الأرض» ملکیت حق تعالی، ملکیتی است که ناشی از خالقیت اوست، یعنی چون خالق، موجد و ایجاد کننده است، قهراً مالک هم است، این گونه مالکیت ها را مالکیت تکوینی مینامند، ملکیت خدا نسبت به آفرینش و جهان، ملکیت تکوینی است، نه ملکیت اعتباری و عقلائی.
مالکیت تکوینی انسانالبته در انسان هم یکنوع ملکیت تکوینی است، مثلاً میگوییم: انگشت من، پای من، چشم من، گوش من، انسانهمه اینها را به خودش نسبت میدهد، این هم یکنوع مالکیت تکوینی است، من مالک دست خود میباشم، مالک پا و سایر اعضای خود هستم، اینها را میگویند ملکیت تکوینی و مالکیت تکوینی.
مالکیت اعتباری انساندر مقابل مالکیت تکوینی، مالکیت اعتباری و قانونی است، اعتبار همیشه استنساخ از خارج است، تمام اعتبارات انسان، نقشه برداری از خارج است، از خارج یکنوع نقشه برداری میکنیم، یعنی از اینکه میبینم، چشم مال من است، دست من مال من است، از این مالکیت تکوینی به مالکیت اعتباری منتقل میشویم، مثلاً لب دریا میروم و از دریا ماهی را شکار میکنم و آن را با خودم میآورم، میگویم این ماهی ملک من است. چرا؟ چون دستم مال من است، پس نتیجه دستم نیز مال من میباشد، این ملکیت اعتباری و قانونی است، نسبت به دست و سایر اعضای خود ملکیت تکوینی دارم،اما آنچه را که شکار کردهام، ملکیت من نسبت به آن چیز، ملکیت اعتباری است، عقلا میگویند این آدم، خود را به دریا رسانده و از آنجا ماهی را شکار کرده، پس این آدم اولی به شکار خودش است، امیر المؤمنین (علیه السلام) در این زمینه کلام زیبایی دارند: « إِنَّ هَذَا الْمَالَ لَيْسَ لِي وَ لَا لَكَ وَ إِنَّمَا هُوَ فَيْءٌ لِلْمُسْلِمِينَ وَ جَلْبُ أَسْيَافِهِمْ فَإِنْ شَرِكْتَهُمْ فِي حَرْبِهِمْ كَانَ لَكَ مِثْلُ حَظِّهِمْ وَ إِلَّا فَجَنَاةُ [1] أَيْدِيهِمْ لَا تَكُونُ لِغَيْرِ أَفْوَاهِهِم»[2] .
بی شک این مال نه حق من است و نه حق تو، غنمیتی است مربوط به مسلمانانی که با شمشیرهای شان به دست آمده است، اگر تو در نبرد آنان شرکت کرده بود سهمی همانند آنان داشتی و گر نه دست چین آنها برای غیر دهان آنان نخواهد بود.
تا اینجا هم اجاره را تعریف و معنی کردیم و هم تملیک و ملک را معنی نمودیم، اجاره از نظر ما عبارت شد از: « تسلیط العین للمستأجر لینتفعه بها»، در معنانی ملکیت هم ظاهراً اختلاف نداریم، چون ملکیت تکوینی مال خداست، مال بشر ملکیت اعبتاری است و منشأ آن همان تکوین است، چون دستم مال خودم است ولذا عقلا اعتبار میکنند و میگویند: چیدههای دستش نیز مال او میباشد.
پس نظر من در باره اجاره همین است که عرض کردم، یعنی:« الإجارة تسلیط العین للمستأجر لینتفع بها» ، ملکیت هم همیشه امر اعتباری است و در آن اختلافی نیست.
«الإیجار المنتهی الی التملیک» مراد از « تملیک» بیع است، «الإیجار المنتهی الی التملیک، أی المنتهی الی البیع» بیع را معنا کنیم، بیع عبارت است از: « مبادلة مال بمال» اگر ما از این تعریف صرف نظر نکنیم، باید ببینیم که چگونه میشود که اول این معامله (اجاره به شرط تملیک) اجاره است و بعداً منتهی به تملیک میشود، «تملیک» یعنی بیع، مراد از تملیک در اینجا بیع است، چگونه میشود که اولش اجاره باشد و بعداً تبدیل به بیع بشود.
آقایان گاهی میگویند:« الإیجار المنتهی إلی التملیک»،گاهی میگویند:« الإیجار بشرط التملیک».
تعبیر غربیها از اجاره به شرط تملیکغربیها عبارات شان این است: « البیع الإیجاری»، بعد از آنکه معنی اجاره بیع را فهمیدیم، باید بدانیم که چطور میشود یک چیز اولش اجاره باشد و آخراش بیع بشود؟
اگر نظر آقایان این است که بیع و اجاره یکجا و با هم انجام میگیرد، این ممکن نیست، یعنی معنی ندارد که بیع و اجاره با هم انجام بگیرند، چون ماهیت اجاره غیر از ماهیت بیع است، زیرا در اجاره مالکیت عین محفوظ است و حال آنکه در «بیع» مالکیت عین محفوظ نیست ولذا با هم بودن شان ممکن نیست.
اما اگر نظر شان این است که آخرین قسطش اجاره است، آخرین قسط را که داد، تبدیل به بیع میشود.
ما در جواب میگوییم:« البیع من الأمور الاعتباریة یحتاج إلی الإنشاء»، باید انشاء بکنند ، و الا اگر پرونده را ببندد،تمام نیست، ما هم میگوییم کار تان صحیح است، اولش اقساطی باشد، اجاره باشد درست، آخرین کار که میگوییم:« الإیجار المنتهی إلی البیع، أو الإیجار بشرط البیع»، اگر با هم انجام بگیرند و با هم باشند ، امکان ندارد که با هم باشند. چرا؟ چون در اجاره ملکیت عین برای موجر محفوظ است، اما در «بیع» پرونده بسته میشود.
اگر بگویید که در آخر کار بیع انجام می گیرد، میگوییم: « البیع من الأمور الإنشائیة یحتاج إلی الإنشاء» در مانحن فیه انشاء بیع صورت نگرفته و بدون انشای بیع، چطور بیع حاصل میشود؟
الأمر الثانی: « أنّ البیع عبارة عن مبادلة مال بمال و مع غضّ النظر عن المناقشة فی هذا التعریف، أقول، الجمع بین الإیجار و البیع فی زمان واحد، أمر غیر ممکن، لأنّ البائع فی البیع یقطع علاقته عن العین، مکان علاقة المشتری بالثمن، و أمّا الإجارة فعلاقة الموجر بالنسبة إلی العین محفوظة، و إنّما أخرج منافع العین عن ملکه بتسلیط الغیر علی العین، و علی هذا فالتأجیر و البیع فی زمان واحد لموضوع واحد، غیر ممکن».
امر سوم: اما اگر بگویید مدتی این آدم اجاره بود، در آخر میشود بیع، در آخر اگر بیع بشود، بیع برای خودش انشاء میخواهد، انشاء هم ثمن میخواهد و مثمن میخواهد، مثمن خانه است، ثمن کدام است؟ اینجاست که گیر میکنند و نمیتوانند جواب بدهند.
الأمر الثالث: قد تبیّن ممّا ذکرناه، امتناع اجتماع الإیجار و البیع فی زمان واحد، قلنا فی زمان واحد، فخرج ما لو اختلف زمانا الإیجارة و البیع، کما لو أجاره سنةً، ثمّ باع الیعن مسلوبة المنفعة إلی سنّة، و علی هذا فیعلم أنّ الصحیح هو التعبیر عن المسألة بالعناوین التالیة:
1: الإیجار بشرط التملُّک.
2: الإیجار بشرط التملیک.
3: الإیجار المنتهی إلی التملیک.
و أمّا التعبیر عنها (اجاره) ببیع الإیجاری فهو غیر تامّ، لظهوره فی الاجتماع العنوانین المتضادین.